住房租賃問題既是群眾民生問題，也是城市發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益。近日，多地對保障性租賃住房（簡稱“保租房”）租金作出規(guī)定，部分城市租金低至7折。與此同時，在市場租賃房源方面，百家租賃企業(yè)承諾“穩(wěn)租金”。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前保租房和長租房雙管齊下 ，共同來穩(wěn)定租金水平。展望行業(yè)的未來，業(yè)內(nèi)人士指出，需要處理好長租房和保租房的互補(bǔ)關(guān)系，相對于作為市場主體的長租房，保租房兜底民生，是市場穩(wěn)定的壓艙石。

近期，百家租賃企業(yè)共同承諾“穩(wěn)租金”，引起各界廣泛關(guān)注。圖/IC photo

多地保租房最低租金為市場價7折

近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一。新京報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2022年12月以來，全國多地對保租房租金作出規(guī)定。

近日，貴陽市人民政府辦公廳印發(fā)了《貴陽市保障性租賃住房管理辦法（試行）》。租金方面，政策指出，保障性租賃住房租金原則上按同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的80%左右確定。初次定價前，運(yùn)營管理單位應(yīng)委托專業(yè)估價機(jī)構(gòu)對項目同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金進(jìn)行評估，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門面向社會公布。

這并非個例。2022年底，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于做好保障性租賃住房租金管理工作的通知》，明確保障性租賃住房租金應(yīng)按低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。成都市人民政府辦公廳也于近日印發(fā)了《成都市保障性租賃住房運(yùn)營管理暫行辦法》，其中規(guī)定，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過市場租金標(biāo)準(zhǔn)的90%，年租金漲幅不超過5%，租金可以按月或按季度收繳，水、電、氣費(fèi)價格嚴(yán)格執(zhí)行居民標(biāo)準(zhǔn)。

相比這些城市，湖北省恩施土家族苗族自治州的折扣力度更大。國家郵政局網(wǎng)站披露，湖北省恩施土家族苗族自治州郵政管理局近日主動對接州住建局，將快遞員群體納入全州保障性租賃住房申請范疇。根據(jù)該州住建局發(fā)布的《關(guān)于申報州直保障性租賃住房的通知（第一批）》，本次分配的保障性租賃住房租房價格為同類地段租房價格的7折，租住的房屋滿足“拎包入住”條件，先租后售，租滿5年后可購買產(chǎn)權(quán)，已交的租金可計入購房款。

保租房租金折扣大，保障力度更明顯

保障性租賃住房，顧名思義，是用于保障住房的房源。因而在價格上，保障性租賃住房租金不會高于周邊市場的平均租金。

總體來看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計顯示，在租金水平方面，各重點(diǎn)城市政策均符合國家基本要求，近一半的重點(diǎn)城市對保租房租金“低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房”的比例進(jìn)行了規(guī)定，基本在80%-95%之間，其中，也有部分城市規(guī)定保障性租賃住房租金水平低于市場租賃指導(dǎo)價的70%。

而“同地段同品質(zhì)市場化租賃住房”的租金水平確定，大致有兩種定價方式。一種是由保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營單位委托第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，向主管部門備案，并定期進(jìn)行重新評估，上海、杭州、南京、濟(jì)南等城市，基本以此方式確定保障性租賃住房的租金水平。另一種定價方式則是由政府定期公布市場指導(dǎo)價，保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營單位遵照執(zhí)行。目前采取這種定價方式的重點(diǎn)城市有廈門、佛山、南寧、?？诘?。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，保租房通過控制租金，不僅能夠穩(wěn)定局部市場租金水平，也能夠保障新市民、青年人等群體的租金可支付水平，降低支付門檻，成為租賃市場的“穩(wěn)定器”，實現(xiàn)穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)人口的功能。

“保租房服務(wù)對象的界定清晰度在各地依然有差異，對新市民的保租房覆蓋目標(biāo)不盡相同。更值得關(guān)注的是保租房租金，在平衡好成本和收益基礎(chǔ)上，相比市場租金有更大的折扣，保租房的意義和保障力度更為明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

百家租賃企業(yè)共同承諾“穩(wěn)租金”引發(fā)關(guān)注 

除保租房之外，市場租賃住房的租金穩(wěn)定，同樣至關(guān)重要。實際上，我國住房租賃市場發(fā)展過程中一些長期存在的問題依然突出，特別是隨意漲房租、攆租客導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定的行為時有發(fā)生。在此背景下，近日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會聯(lián)合北京、上海、重慶等18家住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織及時舉辦了“穩(wěn)租金、安心住”承諾活動。會上，105家代表性住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和有關(guān)平臺積極響應(yīng)并作出合理定價、不亂漲價等8項承諾。

那么，在具體做法上，住房租賃企業(yè)該如何來穩(wěn)租金呢？對此，安歆集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼副總裁葉劍明指出，安歆通過項目前期租金科學(xué)測算管理、入市前租金評估及備案、嚴(yán)格租金過程管理等多種手段，約束租金漲幅，穩(wěn)定租金水平。

我愛我家集團(tuán)相寓副總經(jīng)理楊春志介紹，我愛我家積極采取全員學(xué)習(xí)，嚴(yán)格落實政策法規(guī)；實時監(jiān)測市場供需，維護(hù)租金價格平穩(wěn)波動；合理引導(dǎo)并確定租金，服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價；做到市場租金信息公開透明；加快數(shù)智化升級，持續(xù)降本增效；多舉措保障租賃雙方合法權(quán)益等一系列措施，力求進(jìn)一步穩(wěn)定住房租金水平，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。

貝殼租房參會代表指出，貝殼面向C端定租金，主要是參考當(dāng)下的市場周期及歷史同周期相似房源的成交價。租賃期限屆滿續(xù)訂合同時也不會隨意漲租，不會單方面提高租金，而是將租金的漲幅控制在合理的水平。此外，貝殼開展的“省心租”業(yè)務(wù)在續(xù)租時基本不再收取傭金。  

“針對租金水平建立合理調(diào)控，對住房租賃市場的發(fā)展至關(guān)重要?！苯ㄐ抛》糠?wù)有限責(zé)任公司總裁呂作龍表示，應(yīng)當(dāng)通過制定在合同期內(nèi)無特殊約定不允許漲價、合同到期后出租人調(diào)整租金漲幅有限制等規(guī)定，來保持租金水平的長期穩(wěn)定。只有穩(wěn)定租賃關(guān)系、租金水平，才能夯實住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)；只有處理好房租穩(wěn)定問題，才能探索建立穩(wěn)定租金的長效機(jī)制。

業(yè)內(nèi)：需處理好長租房和保租房的互補(bǔ)關(guān)系

除了企業(yè)承諾“穩(wěn)租金”，從市場角度出發(fā)，景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉建議，加大租賃房源的籌集和供應(yīng)。一方面，“納保”（即納入保租房體系）的口子可以開得更大一些，接納更多有意愿“納?！钡捻椖?，部分城市可面向小業(yè)主打開“納?！蓖ǖ?；另一方面，給予市場化租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)政策支持、稅收優(yōu)惠支持，鼓勵引導(dǎo)更多散租房源納入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營。

胡景暉還建議，適時發(fā)布租金參考價，引導(dǎo)個人房東理性報價。與此同時，面向年輕租客做好三方面的租房指導(dǎo)工作：引導(dǎo)租客通過正規(guī)品牌租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)租房更有保障；引導(dǎo)租客在時間上錯峰租房；對租房熱點(diǎn)區(qū)域的租房需求合理疏導(dǎo)，向租金相對便宜的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣引導(dǎo)租客。

除此之外，胡景暉指出，要依法嚴(yán)厲打擊高進(jìn)低出、哄抬房租的行為。而對于群租治理要合理疏導(dǎo)，避免在沒有善后解決方案的情況下，租房需求短期內(nèi)集中釋放。

圍繞長租房和保租房，展望行業(yè)的未來，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，必須要處理好長租房和保租房的互補(bǔ)關(guān)系。市場化長租房和保租房是構(gòu)成租賃住房的供給主體，過去、現(xiàn)在以及可預(yù)見到的未來，解決大多數(shù)年輕人和新市民的租住問題，主要還是依靠市場化長租房來解決，目前市場化租賃房占比超過90%，是主體。而保租房兜底民生，是市場穩(wěn)定的壓艙石。發(fā)展保租房有利于保障和改善民生，而發(fā)展市場化租賃住房，則有利于滿足市場多樣化的租賃需求。

“發(fā)展住房租賃不可忽視對居住權(quán)的基本保障，也不能重保障、輕市場。不宜把保租房‘虛泛化’‘標(biāo)簽化’‘符號化’，把經(jīng)營好的市場化租賃住房貼上標(biāo)簽，搖身一變，變成保租房。”趙慶祥如是說。

新京報記者 張曉蘭 
編輯 楊娟娟 校對 劉軍