除了去庫(kù)存外，保障房也是今年以來(lái)政策高頻的關(guān)鍵詞。收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房，即“收儲(chǔ)”，成當(dāng)前籌集保障性住房的重要渠道之一。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，約60城表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告，深圳、長(zhǎng)沙、重慶等一二線城市也已跟進(jìn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前“收儲(chǔ)”面臨收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等挑戰(zhàn)，推進(jìn)節(jié)奏仍有待進(jìn)一步提速，預(yù)計(jì)后續(xù)貸款投放節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快，預(yù)期資金支持力度也將增強(qiáng)。
70平方米以下小戶型成為“收儲(chǔ)”重點(diǎn)
8月19日，湖南省長(zhǎng)沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》，這是繼深圳之后，又一發(fā)布收儲(chǔ)征集計(jì)劃的重要城市。長(zhǎng)沙征集范圍為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房項(xiàng)目。
長(zhǎng)沙“收儲(chǔ)”房源條件需滿足四個(gè)條件 ，包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)；戶型面積合適，原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足長(zhǎng)沙市保障性住房戶型、面積（120平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居條件；手續(xù)齊全，擬收購(gòu)項(xiàng)目須房源權(quán)屬清晰可交易，四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。
長(zhǎng)沙上述的“收儲(chǔ)”條件較有代表性。與深圳相比，則是“收儲(chǔ)”戶型面積不同。比如，8月7日，深圳安居集團(tuán)在征集通告中提到，項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。
而廣東省惠州收儲(chǔ)房源與長(zhǎng)沙相同，單套面積在120平方米以下。但從各地政策來(lái)看，70平方米以下的小戶型商品房成為“收儲(chǔ)”的重點(diǎn)。除深圳外，北海要求以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主；大連市也將單套建筑面積70平方米以下作為收購(gòu)重點(diǎn)；佛山市也明確要求，用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主
還有部分城市強(qiáng)調(diào)房源要滿足一定車位配比。比如杭州市臨安區(qū)提出，即60平方米（含）以下的每套按0.6個(gè)車位比例配置。此外，強(qiáng)調(diào)收購(gòu)以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為最高限價(jià)等。
從目前整體來(lái)看，各地征集公告中對(duì)收購(gòu)價(jià)格、收購(gòu)項(xiàng)目的面積有一定要求。對(duì)此，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院的總結(jié)是，資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，已取得竣工驗(yàn)收備案證明，房源權(quán)屬清晰可交易，項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比等。優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。收購(gòu)的面積要求是用于配售的房源面積在60平方米至120平方米之間，用于保障房配租的房源面積在70平方米以內(nèi)。價(jià)格要與同地段、同類型商品房有比較明顯的價(jià)差，一般是市場(chǎng)價(jià)的5折至6折。房源交易單價(jià)以成本法的評(píng)估方式確定，原則上為“土地成本+建安成本”。
“在收購(gòu)過(guò)程中，除關(guān)注房源的戶型面積、價(jià)格和位置，以確保其符合保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)外，政府將努力以合理價(jià)格快速配售收購(gòu)后的房源，避免形成新的庫(kù)存壓力?！?span>明源不動(dòng)產(chǎn)研究院分析人士這樣表示。
提速“收儲(chǔ)”利于推動(dòng)住宅庫(kù)存大幅回落
后續(xù)還有更多城市將跟進(jìn)發(fā)布“收儲(chǔ)”征集公告。綜合來(lái)看，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響。有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。其次有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。又由于本輪將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。而房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。
根據(jù)此前中指研究院測(cè)算，3000億元保障房再貸款共可收儲(chǔ)約7161萬(wàn)平方米的商品住宅。以2023年全國(guó)商品住宅銷售面積9.5億平方米計(jì)，收儲(chǔ)規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%；以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計(jì)，收儲(chǔ)將推動(dòng)住宅待售面積回落18.7%。當(dāng)然，收儲(chǔ)的帶動(dòng)規(guī)?？梢詼y(cè)算出來(lái)，但實(shí)際效果有待落實(shí)。
在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，當(dāng)前國(guó)企“收儲(chǔ)”未售新房推進(jìn)節(jié)奏仍有待進(jìn)一步提速，目前發(fā)布征集公告的城市仍較少，另?yè)?jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至6月底保障性住房再貸款余額為121億元。國(guó)企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等，比如：在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障房需求相對(duì)有限，國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)?？赡茌^??；而在一些保障房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市（一線和核心二線城市），市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高，房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。
“7·30政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要‘積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房’，意味著未來(lái)相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。”陳文靜預(yù)計(jì)后續(xù)貸款投放節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快，資金支持力度也存在一定增強(qiáng)預(yù)期。若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位，則將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院分析人士也認(rèn)為，“收儲(chǔ)”存量房做保障房舉措可以減輕庫(kù)存壓力，加快保障房建設(shè)，對(duì)沖商品房投資下降，間接刺激內(nèi)需和消費(fèi)。當(dāng)前對(duì)于一些收購(gòu)主體，出于商業(yè)可持續(xù)性考慮，收儲(chǔ)路徑還需進(jìn)一步探索?！笆諆?chǔ)”模式才剛剛開(kāi)始，未來(lái)隨著各城市的摸索及實(shí)施、推廣，將對(duì)去化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)起到明顯的積極作用。
事實(shí)上，“收儲(chǔ)”也被視為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。其中，華泰證券就認(rèn)為，在當(dāng)前政策環(huán)境下，降息與“收儲(chǔ)”政策的逐步實(shí)施，可能有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)，并推動(dòng)市場(chǎng)盡快筑底。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 徐倩
校對(duì) 趙琳
