天津公布首個房屋養(yǎng)老金管理辦法、廣州率先發(fā)布房屋安全保險制度實施方案、江蘇泰州針對“老齡房”首創(chuàng)“醫(yī)保模式”、重慶探索“保險+體檢+監(jiān)測+服務”房屋安全管理機制……從2023年住建部表態(tài)研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度到今年8月住建部再提“構建全生命周期房屋安全管理長效機制”，這一年，多個城市已經(jīng)開展探索實踐并總結了試點經(jīng)驗。
那么，過去一年，各地是如何探索落地房屋養(yǎng)老金等三項制度的？試點中遇到哪些難題，又如何解決？
直面“大齡”房屋“養(yǎng)老難”
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部披露，截至2022年年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%（相當于每5戶就有1戶），進入設計使用年限的中后期。預計到2040年前后，將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”。其普遍存在安全隱患、滲漏老化等問題，嚴重影響了居民的居住體驗。
分城市來看，根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，2020年重點20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個，老舊小區(qū)的占比近40%。其中，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別約為14000個、5200個、5100個。
2000年及以前小區(qū)個數(shù)TOP20城市
圖/貝殼研究院
我國邁入存量住宅市場且部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但是我國現(xiàn)存的住宅專項維修資金體量小，難以滿足現(xiàn)有房屋維修及改造的需求。
上海市房地產(chǎn)科學研究院嚴榮、郝艷婷、郭戈于6月份發(fā)表的《我國房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》指出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。
在此背景下，住建部開始探索房屋養(yǎng)老金，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“房屋養(yǎng)老金等三項制度的提出，至少經(jīng)歷了7年的漫長改革探索期，并逐漸從探索進入到相對成熟的階段?！?/p>
作為較早參與“房屋養(yǎng)老金制度”課題研究專家之一、現(xiàn)任華中師范大學經(jīng)濟與工商管理學院副院長陳淑云表示：“房屋養(yǎng)老金制度的提出，體現(xiàn)了政府對于居民居住環(huán)境和安全的高度重視，旨在為我們城市的居住安全提供兜底保障?！?/p>
房屋體檢、房屋保險和房屋養(yǎng)老金，這三者是“三位一體”，環(huán)環(huán)相扣的。對此，上海交通大學國際與公共事務學院中國城市治理研究院教授、上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰表示：“房屋體檢、房屋保險和房屋養(yǎng)老金三者相互嵌套，共同發(fā)力。房屋體檢是房屋保險的前提和房屋養(yǎng)老金使用的重要內(nèi)容，房屋保險是基于房屋體檢結果，在房屋養(yǎng)老金資金支持下分散房屋突發(fā)性安全風險，以較小成本實現(xiàn)房屋重大安全保障的市場化機制，房屋養(yǎng)老金為房屋體檢和房屋保險提供資金來源。為此，三項制度要在基于系統(tǒng)思維做好頂層設計，協(xié)同推進?！?/p>
“試點”這一年
2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養(yǎng)老金三項制度中自選一項或多項試點。按照財政部和住建部發(fā)文，2023年第一批試點城市中，廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，天津、上海等地開展房屋養(yǎng)老金制度試點。
截至目前，全國范圍內(nèi)共有22個城市納入三項制度的試點，分別為上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫，這22個城市正陸續(xù)開展試點。
經(jīng)過一年試點，部分城市已經(jīng)率先有突破性的進展。例如，天津率先在濱海新區(qū)試點，并于今年6月出臺了全國首個房屋養(yǎng)老金管理辦法，探索將土地出讓金按比例納入公共賬戶的籌集模式；上海市房管局于今年8月發(fā)布《關于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》，對專項維修資金的籌集和使用方式作出了優(yōu)化；廣州市在今年3月發(fā)布《廣州市城鎮(zhèn)房屋安全保險制度實施方案》，大力推行“工程質量潛在缺陷保險（IDI）”等；重慶首份“房屋安全保險”保單也在今年3月完成理賠；山東青島于去年發(fā)布了《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》，提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類整治等九項長效機制。
作為此次房屋養(yǎng)老金試點城市之一，6月12日，天津市濱海新區(qū)率先探索出臺《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》（下稱《辦法》）。在房屋養(yǎng)老金的資金管理上，《辦法》按照公共賬戶和個人賬戶實行分類管理。公共賬戶資金遵循“政府主導、專業(yè)運作、統(tǒng)籌使用、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。個人賬戶資金管理按照現(xiàn)行維修資金有關法律法規(guī)、規(guī)章和天津市相關規(guī)定執(zhí)行。
在公共賬戶方面，《辦法》規(guī)定，房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金主要通過在土地出讓底價的基礎上按每平方米25元標準增加土地收益籌集，同時在財政預算中增列房屋養(yǎng)老金專項資金預算，用于試點期間房屋養(yǎng)老金不足部分的兜底。此外，公共賬戶通過在區(qū)住房建設委下屬區(qū)住建服務中心開立資金專戶建立。
除試點城市外，還有多個城市也結合當?shù)貙嶋H積極探索。例如，江蘇泰州市在全國首創(chuàng)“住宅專項維修資金續(xù)籌模式”，通過房屋維修“醫(yī)?！蹦Ｊ剑墒屑壸≌S修資金管理機構設立統(tǒng)籌賬戶，通過“政府支持引導、企業(yè)應保盡保、業(yè)主自愿參?！毙问?，保障所有參保房屋的維修支出。
部分試點城市相關進展情況一覽
部分非試點城市相關舉措一覽
表格內(nèi)容由新京報貝殼財經(jīng)記者根據(jù)公開信息整理。
在探索房屋保險制度方面，浙江、山東、重慶、湖南、福建、青海等地均有房屋保險保單簽發(fā)。其中，江西南昌西湖區(qū)也在今年試行“財政補貼+個人出資”購買房屋保險模式，針對40年以上房齡的危舊房推出“危房保險+動態(tài)監(jiān)測”項目，該項目3年為一期，其中一社區(qū)每戶每年保險費15.60元，除去區(qū)財政獎補30%，房屋產(chǎn)權人須一次性支付32.76元。河北滄州市也在2023年出臺了《滄州市主城區(qū)住宅小區(qū)推廣“保險+服務”電梯綜合保險試點工作方案》，在主城區(qū)內(nèi)推廣該工作以來，截至今年3月，滄州市主城區(qū)已有3008部電梯保險合同生效，覆蓋80個小區(qū)，惠及11.55萬戶，受益業(yè)主達35.4萬人，累計修復故障1023起，共計理賠金額642.9萬元。
探索解決“資金池”難題
在陳杰看來，房屋養(yǎng)老金制度是保障房屋體檢和房屋保險的資金來源。因此，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度的關鍵，還是解決錢從哪里來的問題。
8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人就房屋養(yǎng)老金相關問題進行權威解讀時表示，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
公共賬戶的資金籌集由地方政府來負責，并不會增加個人負擔。對此，中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛也指出，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。
在資金來源上，上海市房地產(chǎn)科學研究院院長、研究員嚴榮表示：“既然公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)了‘取之于房、用之于房’的原則，另外還可以來自老舊小區(qū)改造資金以及其他財政資金?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 封面圖/豆包大模型生成圖片
編輯 楊娟娟 校對 趙琳 劉軍
