繼央行發(fā)放降準(zhǔn)、降息、降房貸利率的穩(wěn)樓市“大禮包”后，9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議又釋放出重磅信號(hào)。

中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層“三?！惫ぷ?。要發(fā)行使用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債和地方政府專項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此次會(huì)議有幾處新提法，諸如“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“嚴(yán)控增量”等。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)議釋放了極強(qiáng)的政策寬松信號(hào)，表明政府將采取一系列措施來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止市場(chǎng)進(jìn)一步下滑。

首提“止跌回穩(wěn)”，信號(hào)意義強(qiáng)

回顧歷次中央政治局會(huì)議，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的提法是首次出現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是中央政治局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出的首次非常明確的指示，即“止跌回穩(wěn)”。此處的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交價(jià)格止跌。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這意味著對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)有了新的認(rèn)識(shí)，這與二季度的表態(tài)完全不同。其直接原因是，“5·17”政策力度比較大，包括5-6月一線城市大幅度刺激，但效果僅僅維持了2個(gè)月，這大大超出了預(yù)期。當(dāng)前，房地產(chǎn)下行的壓力比較大，而且已經(jīng)形成了預(yù)期疲弱和量?jī)r(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，供給和需求也都負(fù)反饋收縮。這種下滑導(dǎo)致的全產(chǎn)業(yè)鏈條收縮是近期“通縮”的重要源頭。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴(kuò)大。去化周期為25.2個(gè)月，目前已連續(xù)7個(gè)月超過(guò)兩年的去化水平，壓力較大。

與此同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)方面，1-8月份全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交套數(shù)跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正，且幅度較大為31%。同時(shí)價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)方面，8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴(kuò)大，分別為0.7%和5.7%。

這些數(shù)據(jù)都說(shuō)明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于亟待止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，亟須采取有效措施以恢復(fù)市場(chǎng)穩(wěn)定并促進(jìn)其健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，觀察7月份以來(lái)各地新房和二手房交易數(shù)據(jù)，尤其是8月份數(shù)據(jù)其實(shí)面臨了新的壓力。而且，各地普遍反饋市場(chǎng)需求存在斷檔的壓力，進(jìn)而造成市場(chǎng)面臨下跌的風(fēng)險(xiǎn)。“止跌回穩(wěn)”信號(hào)發(fā)出，非常明確，要求各地做好穩(wěn)市場(chǎng)交易和價(jià)格的工作。

北上深限購(gòu)將持續(xù)松綁，廣州有望全面放開(kāi)

發(fā)出“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)，也意味著四季度中央及各地房地產(chǎn)寬松政策將加碼。

今天的中央政治局會(huì)議也指出，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

當(dāng)前仍有限購(gòu)政策的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳以及天津和海南部分地區(qū)。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來(lái)北上深的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開(kāi)，北上深更大力度優(yōu)化限購(gòu)政策也有助于發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。

李宇嘉還表示，預(yù)計(jì)后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅及開(kāi)發(fā)商土增稅等，都會(huì)下調(diào)或暫緩。

針對(duì)存量房貸利率，9月24日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

“預(yù)計(jì)短期各地銀行將有實(shí)質(zhì)性舉措落地?！标愇撵o說(shuō)。

而“抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表述，“抓緊”一詞也表明了迫切性。陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)建立適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的土地、財(cái)稅、金融等制度，完善配套政策也將進(jìn)入加速推進(jìn)階段。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，就近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點(diǎn)來(lái)說(shuō)，類(lèi)似現(xiàn)房銷(xiāo)售的工作會(huì)持續(xù)開(kāi)展，同時(shí)在財(cái)政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進(jìn)、高品質(zhì)住房建設(shè)等方面會(huì)持續(xù)發(fā)力，也是四季度各地工作試點(diǎn)可以積極關(guān)注的內(nèi)容。

首提“嚴(yán)控增量”，強(qiáng)化去庫(kù)存任務(wù)

首次提出的還有“嚴(yán)控增量”一詞。中央政治局會(huì)議指出，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

李宇嘉指出，“嚴(yán)控增量”是第一次提出，意味著供給過(guò)剩，同時(shí)也意味著新房要去庫(kù)存，就要各地嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫(kù)存壓力，這是提振市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具?！澳壳?，各地庫(kù)存壓力都比較大，新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右，廣義庫(kù)存（開(kāi)工未批售和未開(kāi)工的用地）更大，而且都是舊模式下的同質(zhì)化供應(yīng)。繼續(xù)新增加供應(yīng)，只會(huì)惡化市場(chǎng)供求關(guān)系?！?·17’新政以后，盡管提出要控制增量，但各地依賴度太大，導(dǎo)致繼續(xù)供地、批售，也惡化了市場(chǎng)預(yù)期?！?/p>

在“優(yōu)化存量”方面，李宇嘉建議，一方面要加大開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的力度，加大國(guó)企收購(gòu)的力度。另一方面要針對(duì)市場(chǎng)需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加受市場(chǎng)歡迎的高品質(zhì)住房。

“這意味著‘以購(gòu)代建’等系統(tǒng)工作會(huì)加強(qiáng)推進(jìn)，預(yù)計(jì)三把斧會(huì)強(qiáng)力推進(jìn)，即銀行專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債和社會(huì)資本?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

在“提高質(zhì)量”方面，李宇嘉表示，從當(dāng)前的房地產(chǎn)供給來(lái)看，質(zhì)量問(wèn)題很突出，新房不管是品質(zhì)、配套還是價(jià)格、供給區(qū)位等，都無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。新房的供給模式，需要革新。

在李宇嘉看來(lái)，“提高質(zhì)量”的提法是第一次，也意味著房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量要求必須加碼，這說(shuō)明在既有的保交房工作基礎(chǔ)上，要立足質(zhì)量導(dǎo)向，持續(xù)做好高品質(zhì)的住房建設(shè)。

加大“白名單”貸款投放力度，有助改善企業(yè)資金環(huán)境

此外，中央政治局會(huì)議表示，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。

在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)國(guó)家金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤透露，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。

李云澤進(jìn)一步說(shuō)，在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。截至8月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了幾年來(lái)房開(kāi)貸持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的并購(gòu)貸款和住房租賃貸款也分別增長(zhǎng)14%和18%。

在李宇嘉看來(lái)，“白名單”從去年底開(kāi)始實(shí)施，盡管納入“白名單”的項(xiàng)目多，但授信規(guī)模小，貸款發(fā)放更少，主要原因是市場(chǎng)不斷下滑，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。下一步，關(guān)鍵是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，銀行才有發(fā)放貸款的積極性。

陳文靜認(rèn)為，未來(lái)仍有望加大力度、深入推進(jìn)，更好地發(fā)揮項(xiàng)目融資“白名單”的作用，改善企業(yè)資金環(huán)境，保障項(xiàng)目交付，也將進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐