時針撥動，2024年已經(jīng)成為歷史?；仡?024年，這一年，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說至關(guān)重要，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵一年。
這一年，房地產(chǎn)行業(yè)全年出臺政策超780條，在“救市”政策主旋律的帶動下，一二線城市樓市率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”已然成型；這一年，“保交樓”政策持續(xù)，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，更多房子按時交付到了老百姓手中；這一年，房企持續(xù)洗牌，保利、華潤、綠城等房企逆流而上，融創(chuàng)等房企化債“上岸”，祥生控股、佳源國際等房企黯然退市。這一年，各地紛紛調(diào)整住宅設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)，放寬容積率限制、提高得房率，“第四代住宅”正在改變著我們的生活……
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)盤點(diǎn)出2024年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”，包括樓市“拐點(diǎn)”、一線城市二手房成交創(chuàng)新高、萬達(dá)被“追債”、房企化債等，希望通過這些大事件窺探2024年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。
1、樓市迎“拐點(diǎn)”
事件回顧：
2024年9月26日，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門打出一套“組合拳”，在政策促進(jìn)下，10月，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。
根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長”。其中，環(huán)比來看，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%；二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環(huán)比增長5.8%。
同比來看，全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個百分點(diǎn)，自2023年6月份以來連續(xù)下降后首次實(shí)現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自2024年2月份連續(xù)8個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。
對于2024年的樓市成交，克而瑞總結(jié)稱，一季度銷售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫存，市場信心有所回暖。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。
點(diǎn)評：
房地產(chǎn)政策“組合拳”出臺后，2024年10月、11月、12月核心一二線樓市新房、二手房成交量持續(xù)攀升，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為樓市“拐點(diǎn)”已現(xiàn)。
2、高端樓盤走出“獨(dú)立行情”
事件回顧：
在2024年房地產(chǎn)處于深度調(diào)整之際，高端改善市場走出了“獨(dú)立行情”，尤其在核心一二線城市比如北京、上海、深圳、廣州、杭州等，日光盤、網(wǎng)紅盤、“千人搖”紛紛顯現(xiàn)，其中不乏有一些創(chuàng)紀(jì)錄的樓盤。
以上海為例，2024年3月29日，中海地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)新天地的中?！ろ槻晾锎蝽懥?024年“日光”第一槍。套均總價4000萬元左右，首開全部售罄，銷售總額196.5億元，刷新了全國商品房單次開盤銷售總金額紀(jì)錄。2024年10月9日，位于廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺網(wǎng)簽了一套建面約1251.44平方米的單元，單價高達(dá)36.86萬元/平方米，總價更是攀升至4.61億元，這一總價也刷新了中國內(nèi)地單套住宅售價新紀(jì)錄。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，2024年以來，大城市豪宅交易較熱，和三個原因有關(guān)系：一是資金避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進(jìn)入；二是相比2020年豪宅的交易熱，當(dāng)前開發(fā)豪宅項(xiàng)目的房企心態(tài)更平和，“捂盤”心態(tài)少，而沖刺和加快項(xiàng)目出清的心態(tài)較重；三是相比2023年房價倒掛時期豪宅認(rèn)購的高門檻，當(dāng)前認(rèn)購門檻明顯降低，積分、搖號等高門檻規(guī)定明顯減少。
點(diǎn)評：
上海等一二線城市高端改善市場走出了“獨(dú)立行情”也和供給端相關(guān)，由于這些城市放開了高端住宅的入市條件，市場供應(yīng)量顯著增加，也帶動了高端樓盤的成交。
3、物業(yè)費(fèi)“降價潮”
事件回顧：
2024年年中，多地業(yè)主呼吁物業(yè)費(fèi)下降。其中，重慶數(shù)百小區(qū)業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費(fèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。
上述事件起因是當(dāng)年1月重慶市住建委發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；2月，重慶市發(fā)改委披露《重慶市政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》。兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價，不再采用此前政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價結(jié)合的價格管理形式。根據(jù)上述文件，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個等級，分檔收費(fèi)，最高等的四級服務(wù)物業(yè)費(fèi)不超過1.9元/平方米，維持了2015年的價格水平。不過，新規(guī)也提到，如確需超四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司可以向住建部門和發(fā)改部門申請、核價，新規(guī)從2024年6月1日起施行。但是，重慶很多樓盤的物業(yè)費(fèi)超出這一新規(guī)。比如，有樓盤收費(fèi)為4元/月/平方米，明顯大幅度高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
繼重慶后，青島、武漢等城市不少小區(qū)業(yè)主也加入了呼吁降物業(yè)費(fèi)的行列。此后，青島也有個別小區(qū)與物業(yè)談判成功降低了物業(yè)費(fèi)。
點(diǎn)評：
業(yè)主呼吁降“物業(yè)費(fèi)”其實(shí)反映出近年來“物業(yè)費(fèi)”越收越高，而業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價不符”。一方面，物業(yè)公司應(yīng)提升服務(wù)品質(zhì)做到“質(zhì)價相符”；另一方面，政府指定前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)辦法應(yīng)具有明確細(xì)則，明確物業(yè)分級依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和超出標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的依據(jù)。
4、萬達(dá)被“追債”
事件回顧：
2024年12月17日，融創(chuàng)集團(tuán)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會對萬達(dá)集團(tuán)提起仲裁，事涉早先融創(chuàng)與萬達(dá)商管簽訂的戰(zhàn)略投資協(xié)議，融創(chuàng)要求萬達(dá)集團(tuán)和萬達(dá)商管支付相應(yīng)的股份回購款，涉資95億元，該仲裁申請已被受理。
這已不是萬達(dá)首次出現(xiàn)“被追款”。2024年10月，蘇寧易購發(fā)布公告，請求萬達(dá)集團(tuán)支付股份回購款50.41億元。而萬達(dá)內(nèi)部人士稱，關(guān)于這筆投資，雙方在投資協(xié)議中并沒有簽訂業(yè)績對賭條款，目前也不存在必須回購股權(quán)的情況；因此，萬達(dá)認(rèn)為融創(chuàng)沒有理由要求回購股份。
點(diǎn)評：
萬達(dá)和王健林已數(shù)次被曾經(jīng)的“老朋友”追債，這也讓外界對萬達(dá)的資金狀況產(chǎn)生擔(dān)憂。
5、融創(chuàng)“化債”
事件回顧：
作為早期出險(xiǎn)的大型民營龍頭房企之一，融創(chuàng)中國是否化債成功獲得市場關(guān)注。在2023年完成境外債整體重組后，2024年11月，融創(chuàng)交出行業(yè)首份境內(nèi)債重組方案；2024年12月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布，“H6融地01”和“H0融創(chuàng)03”兩只債券已率先通過重組表決，目前，融創(chuàng)尚未公布境內(nèi)債重組整體投票結(jié)果。
2024年，多家此前出險(xiǎn)的房企也加快了債務(wù)重組步伐，除了融創(chuàng)外，還有遠(yuǎn)洋、世茂、旭輝等民營房企都積極推進(jìn)債務(wù)重組。
點(diǎn)評：
作為行業(yè)首份境內(nèi)債重組方案，融創(chuàng)境內(nèi)債方案也會給其他房企在化債方面帶來啟示。
6、保利發(fā)展率先“保價”
事件回顧：
2024年9月26日，就在中央政治局會議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的當(dāng)日，央企保利發(fā)展旗下多個城市項(xiàng)目公布了 “保價計(jì)劃”，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。此后，河南、四川等地本地部分房企也跟進(jìn)了“保價計(jì)劃”。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，龍頭企業(yè)如果帶頭“保價”“無理由退房”，有利于帶動供給端價格穩(wěn)定。
點(diǎn)評：
“保價”實(shí)際上仍是營銷手段，助力促進(jìn)商品房去化，但客觀上也有助于提振和傳遞行業(yè)信心。
7、萬科“渡劫”
事件回顧：
2024年，萬科或?qū)⒔怀隽瞬槐M如人意的成績單。由于年報(bào)數(shù)據(jù)還未公布，根據(jù)2024年三季報(bào)，萬科前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2198.95億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤-179.43億元，同比下降231.7%。
對于業(yè)績虧損，萬科給出了解釋：主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價格低于賬面值等。
面對業(yè)績下滑和債務(wù)問題，萬科也在積極自救，其指定了 “瘦身健體”一攬子方案，其中包括調(diào)整融資模式、削減債務(wù)等。萬科也明確表示，未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。
點(diǎn)評：
黑夜的盡頭是黎明的曙光。目前，萬科正在走出“至暗時刻”，業(yè)界也希望這位曾經(jīng)的“帶頭大哥”能夠重拾輝煌。
8、“高價地”再現(xiàn)
事件回顧：
隨著房地產(chǎn)市場的回暖，行業(yè)信心的回升，一線城市土地市場率先回暖。在2024年年末，上海、深圳、北京推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，房企搶地競爭激烈，多宗核心區(qū)域地塊被競價至高點(diǎn)。其中，2024年11月29日，北京153.3億元“總價地王”誕生；12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價地王”出爐。
從全國土地市場來看，目前呈現(xiàn)“點(diǎn)狀升溫”的態(tài)勢，主要還是集中在一二線核心城市，例如深圳、杭州、成都、武漢等地的核心城市，土拍熱度節(jié)節(jié)攀升，表現(xiàn)為民企房企進(jìn)場拿地、優(yōu)質(zhì)地塊溢價率攀升、底價成交地塊減少等。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體而言，在2024年的土地市場，北上深杭仍是房企重點(diǎn)“補(bǔ)倉地”，廣州、成都、合肥的優(yōu)質(zhì)地塊吸引眾多房企踴躍參拍。
點(diǎn)評：
“春江水暖鴨先知”，房企拿地意愿上升、土地市場回暖是房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的“風(fēng)向標(biāo)”。
9、二手房成交“翹尾”
事件回顧：
在一系列樓市利好新政下，一二線核心城市二手房成交量持續(xù)攀高。2024年11月，先是一線城市二手房成交量爆發(fā)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年11月，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個月新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬套，創(chuàng)44個月新高；深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高；廣州二手住宅網(wǎng)簽13044套，處于近兩年高位水平。
進(jìn)入2024年12月，核心二線城市二手房成交量也相繼攀高。中指研究院發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年最后一周，其監(jiān)測的20城二手房成交35527套，環(huán)比略增2.1%，同比則大幅增長103.4%。
點(diǎn)評：
二手房業(yè)主往往對政策的靈敏度最高，所以，樓市新政往往對二手房市場起到立竿見影的成效。2024年，二手房市場整體呈現(xiàn)“以價換量”的特征。
10、“保海萬”格局被改寫
事件回顧：
2024年，百強(qiáng)房企銷售榜單前三名房企陣容也發(fā)生了改變。根據(jù)中指研究院和億翰智庫數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的銷售額為3230億元和3106億元，分別位居冠軍和亞軍。而2023年排名第三名的萬科跌出了前三。根據(jù)中指研究院榜單，綠城中國加上代建銷售額2768.5億元排名第三，而華潤置地銷售額2611億元排名第四，萬科銷售額2446.8億元，排名第五。
對比2023年榜單，保利發(fā)展仍然是“榜一”，中海第二名的地位也未被撼動，“保海”組合仍然是冠亞軍，但是2023年“保海萬”格局中萬科的地位下降，被綠城、華潤迎頭趕上。
點(diǎn)評：
“你方唱罷我登場”。如今，保利發(fā)展已坐上“頭把交椅”，而萬科已跌出前三。同時，房地產(chǎn)行業(yè)巨變之下，一些房企逆流而上，新舊力量正在交接和更替。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 王心
