在去庫存的大背景下,除了商品房“收儲”外,土地“收儲”也是各地的重要探索方向。


根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年以來自然資源部已經(jīng)公布約20宗盤活存量土地的典型案例,盤活方式包括收回-調(diào)規(guī)-供應、分割-收回、容積率漂移、調(diào)規(guī)等多種類型,為各地提供了重要參考。

值得關注的是,哪些城市在盤活閑置土地上取得了明顯進展?有哪些模式可以借鑒?存量土地盤活還存在哪些痛點?

多宗地塊采用收回-調(diào)規(guī)-供應模式

從目前各地披露的盤活案例來看,多為收回-調(diào)規(guī)-供應模式,地方土地部門將土地收回后,改變屬性、容積率等,再重新出讓。

據(jù)了解,武漢去年以來超過10個項目申請將存量地塊中的商業(yè)部分調(diào)整為住宅,至2024年底已有多宗調(diào)規(guī)地塊成功出讓。

2024年11月29日,武漢8宗地塊掛牌成交,成交總金額達20.48億元。其中,P(2024)112號地塊由御江軒(武漢)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓面價1.95萬元/平方米競得。

值得關注的是,P(2024)112號地塊是武漢首宗已出讓地塊“商改住”重新掛牌的地塊。

P(2024)112號曾是武漢長江中心B2地塊,規(guī)劃為280米超高層商辦樓,計容建筑面積約14萬平方米。由于供應與需求的錯配,造成土地資源的閑置。去年,該地塊由武漢政府收儲,對其土地屬性由商業(yè)改為住宅后,重新掛牌出讓。

規(guī)劃調(diào)整后,P(2024)112號地塊建筑面積6.5萬平方米,土地用途包括住宅、公共服務,住宅建筑高度控制在170米,配備0.12萬平方米圖書館。

此后的2024年12月13日,武漢多宗地塊出讓,其中P(2024)149號、P(2024)151號、P(2024)152號等地塊均為“商改住”地塊,土拍前由武漢收儲,把土地屬性由商業(yè)改為住宅后,重新出讓。

不止武漢,廣州在土地“收儲”與盤活上,也做了多次嘗試,而國企越秀地產(chǎn)則是參與“收儲”的大戶。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2024年8月底以來,廣州收回越秀地產(chǎn)多宗地塊,合計退回越秀地產(chǎn)135億元資金,其中120億元通過票據(jù)形式支付,票據(jù)可用來購買廣州新出讓地塊。

2024年8月30日,越秀地產(chǎn)公告披露,廣州市土地開發(fā)中心向越秀華城收回廣龍地塊的三幅土地,代價為70億元,補償方式為廣州市土地開發(fā)中心提供等值應付票據(jù),應付票據(jù)的價值可用于廣州新出讓的市本級土地。

此后的2024年9月2日,越秀地產(chǎn)再發(fā)收儲公告。公告顯示,暨南大學北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)將交由廣州市土地開發(fā)中心及番禺區(qū)土地開發(fā)中心收儲,代價約為50.03億元,補償方式為土地開發(fā)中心提供等值的應付票據(jù),應付票據(jù)可用于在番禺區(qū)收購土地。

2024年11月13日,越秀地產(chǎn)公告披露,其非全資附屬公司佰城投資同意將位于廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心進行收儲,收儲代價約為15.29億元,以現(xiàn)金補償。

一個多月后,廣州大干圍地塊再次出讓,由越秀地產(chǎn)旗下公司以底價20.23億元摘得,相較之前的收回價格多了5億元。但這宗地塊重新出讓時也進行了規(guī)劃調(diào)整,規(guī)劃用途從零售商業(yè)、商務金融以及批發(fā)市場變?yōu)榫幼∮玫兀莘e率從8.03/7.38調(diào)整成4.2。

除了越秀地產(chǎn)外,萬科時隔四年在廣州拿地背后,也是存量土地盤活的代表。

2024年12月17日,廣州市集中出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊,其中南站商務區(qū)3宗地塊被萬科底價摘下,土地出讓總價28.8億元。這也是萬科四年來首次在廣州拿地。

據(jù)了解,此次掛牌的南站商務區(qū)3宗地塊原本就位于南站萬科中心項目內(nèi)。該項目由萬科廣佛公司在2011年與片區(qū)石壁一村、石壁四村合作開發(fā),由15宗地塊組成,總計容建筑面積約126萬平方米,占廣州南站核心區(qū)約1/4面積;后續(xù)因軌道交通建設等客觀原因,導致部分留用地塊不具備開發(fā)條件。

在“收儲”存量土地的大背景下,這3宗地塊迎來了重新盤活的機會,被政府收儲并調(diào)整土地性質(zhì)與規(guī)劃方式后又重新掛牌。調(diào)整之后,這3宗地塊的住宅面積占比大幅度提升。

不過,在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,目前土地盤活的難度還是比較大的,上述地塊的盤活,也只是典型案例。事實上,還有非常大規(guī)模的閑置土地。閑置背后,一個主要原因是片區(qū)供應量較大,諸如過去規(guī)劃了太多不合理的商辦項目,造成了閑置。

多項利好政策支持存量閑置土地盤活

去年以來,各地開啟了去庫存大戰(zhàn),而收儲成為重要的手段。第一種方式是,收儲商品房用作保障房。第二種方式則是通過收儲閑置土地進行盤活,這是去化隱性庫存的重要手段。

在業(yè)內(nèi)人士看來,存量閑置土地的盤活,不僅僅是提高土地資源的利用率,還能夠增強房企的資金流動性,緩解新房市場潛在的過剩供應問題,并對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到積極作用。

為了支持存量閑置土地盤活,2024年以來,自上而下出臺了一系列利好政策。

在2024年5月17日的國務院政策例行吹風會上,自然資源部相關負責人表示,準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施,支持地方政府從實際出發(fā),酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,幫助企業(yè)解困。

針對當前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題,2024年6月,自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實踐探索,研究出臺了三個方面18條政策措施。自然資源部表示,18條政策措施,是系統(tǒng)施策的“政策工具箱”,限定時限、限定范圍、封閉運行,在風險可控的前提下,為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務提供政策支持。

不過,據(jù)中指的調(diào)研,盤活閑置存量土地面臨多個“卡點”問題,包括地方政府對存量土地的盤活和退換積極性不夠,不愿新增債務回購土地;多數(shù)地方政府不愿意接受跨區(qū)換地,因為涉及不同財政主體,各區(qū)之間的利益難以協(xié)調(diào);關于原地塊的回收價格,企業(yè)和政府難以達成一致,若按當前市場價收回,企業(yè)參與意愿不高;土地類型的調(diào)規(guī)限制多,且涉及需要補交地價等。

土地儲備專項債重啟有助破除“瓶頸”


為了破局收儲土地的資金難題,中斷多年的土地儲備專項債券重啟。

2024年11月11日,自然資源部進一步發(fā)布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知(自然資發(fā)〔2024〕242號)》(簡稱“《通知》”),落實了專項債收購收回存量閑置土地政策的工作細則。

據(jù)自然資源部開發(fā)利用司有關負責人介紹,《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地,盤活存量,能夠起到三方面作用:一是減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模,更好發(fā)揮土地儲備“蓄水池”和投放調(diào)解的功能,穩(wěn)定市場預期;二是增加資金流動性,有利于房企集中資金用于保交房;三是收儲后形成“凈地”“優(yōu)地”,既有利于補齊公共服務設施短板改善環(huán)境,滿足居住需要,也可以騰出空間支持實體經(jīng)濟發(fā)展,促進有效投資。

專項債券被用于土地收購,以破解資金流轉(zhuǎn)的“瓶頸”,從而激發(fā)地方政府的積極性。

目前,部分城市已在積極對接申報土儲專項債,并且部分城市的進展頗為迅速。2025年1月3日,安徽亳州市自然資源和規(guī)劃局對土地儲備專項債發(fā)行籌備工作進行調(diào)度。經(jīng)過專項調(diào)度梳理,亳州市擬申報2025年度收回收購存量閑置土地項目63個,申請土地儲備專項債券108.14億元。按地塊來源分,國有企業(yè)項目數(shù)23個、資金需求規(guī)模29.17億元,平臺公司項目數(shù)36個、資金需求規(guī)模75.99億元,民營企業(yè)項目數(shù)4個、資金需求規(guī)模2.98億元。

事實上,從目前各地的推進工作來看,收儲項目多為地方國企、平臺公司的閑置土地。華泰證券認為,地方政府優(yōu)先針對體系內(nèi)城投公司的閑置土地或存量房進行收購、置換或調(diào)整規(guī)劃,阻力相對更小。

不過,中指研究院建議,應避免地方政府與國企平臺內(nèi)部循環(huán),加大對民企的支持力度,增加收購民企項目比例,促進收回的土地可以形成有效供給。

在李宇嘉看來,閑置土地收儲后再出讓,是否有企業(yè)接盤是一個很大的問題。其次,即便成功出售,鑒于當前市場行情,能否實現(xiàn)成本回收也是個問題。李宇嘉建議,應鼓勵現(xiàn)有開發(fā)商繼續(xù)參與開發(fā)活動,政府在進行土地收儲時,可采用地票作為交易憑證,開發(fā)商則可憑此地票進一步購置土地。至于商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地(商改住)方面,則需強化自然資源部門與規(guī)劃部門之間的協(xié)作,共同探討在規(guī)劃層面上能否適度放寬限制,以實現(xiàn)突破。

此外,在配套資金上,除了專項債外,央行曾表示,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地,盤活存量用地,緩解房企資金壓力。必要時,人民銀行可提供政策支持。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗