萬科在經(jīng)歷高管換血及核心部門、區(qū)域重大人事調(diào)整后，正式步入國資深度管理階段，迎來“新萬科”時代。在此背景下，萬科利好消息不斷，深圳國資對萬科的支持力度顯著增強。
2月10日，萬科發(fā)布公告稱，其第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（深鐵集團）計劃向公司提供28億元的借款。這一舉措不僅為萬科提供了資金層面的直接支持，更通過強大的信用背書，為其未來化債注入了更多信心。
受此消息及其他市場利好傳聞影響，2月12日，萬科股價與債市雙雙上漲。當(dāng)日收盤，萬科A漲停，報價7.96元，萬科港股上漲16.73%至6.35港元。債市方面，萬科債券普遍走強，“21萬科04”“22萬科04”和“21萬科06”漲超5%，“22萬科02”“22萬科06”和“22萬科07”漲超4%，“21萬科02”漲超3%。
萬科A股價2月12日漲停。圖片來自百度股市通截圖
萬科迎來大股東輸血，低息貸款+高質(zhì)押率
在強勢入主管理層后，深圳地鐵對于萬科的“輸血”，也來得非常及時。
通過拆解28億元的股東貸款，可以清晰看出深圳地鐵的支持力度。
這筆貸款將主要用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。從借款周期來看，共3年。從利率來看，借款利率按年化2.34%計算，低于全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR（貸款市場報價利率）。
在增信安排方面，萬科提供不超過價值40億元的資產(chǎn)進行質(zhì)押，質(zhì)押率設(shè)定為70%。初始是以公司持有的萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司市值為40億元的股票提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押股票定價參考最近30個交易日的平均價格確定，截至2月7日每股約為20.54港元。
從市場慣例看，股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的質(zhì)押率通常為30%至60%。本次大股東深鐵集團為體現(xiàn)對萬科的大力支持，提振市場信心，將質(zhì)押率設(shè)定為70%。
股東借款利率低于目前公司從金融機構(gòu)借款的利率水平，并按高于市場慣例的水平確定股東借款質(zhì)押率，這充分體現(xiàn)了深圳地鐵對萬科的支持。
早在2017年“寶萬之爭”時，深圳地鐵以“白衣騎士”的身份進入萬科，成為第一大股東。此后，深圳地鐵多次通過發(fā)聲和實際行動支持萬科的發(fā)展。例如，2024年以來，深圳地鐵先后認(rèn)購了中金印力公募基金29.75%的份額，受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊等。
今年春節(jié)前，深圳地鐵曾以12.92億元的價格受讓萬科紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%的投資收益權(quán)，同時以0.58億元的價格受讓該項目管理經(jīng)營公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，深圳地鐵向萬科提供的股東貸款兼具實際意義與信號意義。從實際層面看，投資者更關(guān)注資金支持的直接作用，28億元的“真金白銀”將有助于緩解萬科的流動性壓力。而從信號層面看，此次貸款是管理層調(diào)整后的一個重要舉措，不僅體現(xiàn)大股東對萬科的強力支持，也向市場傳遞了萬科經(jīng)營穩(wěn)健、前景向好的信心。這一雙重意義進一步強化了投資者對萬科的信任與預(yù)期。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，管理層“換血”后，大股東以實際行動展現(xiàn)了其對萬科的堅定支持。此次28億元借款以萬物云作為抵押，也凸顯了大股東不僅關(guān)注萬科的傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時也高度重視物業(yè)板塊的發(fā)展。無論是表內(nèi)資產(chǎn)還是表外業(yè)務(wù)，預(yù)計萬科將進行全面梳理與優(yōu)化，以進一步提升整體運營效率與競爭力。
2025年債務(wù)兌付大考，萬科如何扭轉(zhuǎn)乾坤？
2025年對萬科而言將是關(guān)鍵的一年，面臨負(fù)債兌付高峰，堪稱生死抉擇之年。
Wind數(shù)據(jù)顯示，萬科一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計到期債券共9只，總規(guī)模高達215.9億元。
從萬科自身情況來看，公司正面臨巨額虧損、賬面資金不足、銷售額顯著下滑以及融資受限等多重挑戰(zhàn)。然而，深圳國資的明確表態(tài)或?qū)槿f科帶來了轉(zhuǎn)機。在國資的強力支持下，萬科有望在危機中尋找到新的發(fā)展機遇，逐步化解當(dāng)前困境。
春節(jié)前，在管理層更換之際，深圳市國資委負(fù)責(zé)人強調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億元，全年營收超萬億元，規(guī)模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>
深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，國家有關(guān)部委正積極實施利用政府專項債收儲閑置土地和收購存量商品房用作保障性住房政策。接下來，深圳市住建部門將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬科部分閑置存量土地，幫助萬科盤活資產(chǎn)、回籠資金。
廣東省住建廳表示，將繼續(xù)指導(dǎo)各城市政府加大協(xié)調(diào)力度，推動企業(yè)更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
深圳地區(qū)8家國有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人也都表示，堅定看好萬科的后續(xù)發(fā)展，在聚焦主業(yè)的前提下，他們將繼續(xù)積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時，進一步加大對萬科主要股東的支持力度，共同幫助萬科增強流動性，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。
從表態(tài)看出，無論是大股東直接提供資金援助，還是通過專項債收購閑置土地，抑或是進一步擴大銀行貸款支持，這種未來的支持，可能都是多層次、全方位的。
嚴(yán)躍進指出，閑置土地回收是萬科實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的重要途徑，可以重點關(guān)注。
事實上，春節(jié)后，廣東省已經(jīng)多地加速推進閑置土地收儲工作。據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，自2月6日起，廣東省已有18個市區(qū)縣密集發(fā)布專項債收儲閑置土地公告，涉及100宗地塊。這些地區(qū)涵蓋了廣州市的花都區(qū)，惠州市、中山市、珠海市、潮州市、韶關(guān)市、茂名市、汕尾市等。
這一政策動向或為萬科提供了重要機遇。通過參與閑置土地回收，萬科不僅能夠優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還能加速資金回籠，進一步緩解流動性壓力，為未來發(fā)展創(chuàng)造更多空間。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 袁秀麗 校對 盧茜
