3月27日，綠城中國(guó)一紙公告，宣告了張亞?wèn)|時(shí)代的落幕。
綠城中國(guó)公告稱，張亞?wèn)|因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，接替者是“中交系”劉成云，在中交任職34年。
張亞?wèn)|這位在綠城深耕七年的掌舵者，體制內(nèi)出身，并非老“中交人”，但卻是中交進(jìn)入綠城后的關(guān)鍵管理者，不僅帶其完成了新老交替、民企與央企的混改，更是將綠城中國(guó)的銷售額從千億級(jí)別一路推上三千億高峰，穩(wěn)定在頭部陣營(yíng)，并在土地市場(chǎng)“攻城略地”，成為房地產(chǎn)深度調(diào)整周期活得比較好的混合制房企。
從副市長(zhǎng)到房企掌舵者
11年前（2014年），綠城中國(guó)遭遇資金鏈危機(jī)，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平將24.288%股份出售給了中交集團(tuán)，與九龍倉(cāng)并列成為公司第一大股東。次年，中交集團(tuán)成為綠城中國(guó)單一大股東，完成了對(duì)這家知名房企的戰(zhàn)略控股。
中交入股初期，綠城仍由宋衛(wèi)平及其管理團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。直至2018年8月份，“中交系”張亞?wèn)|接替“宋氏門徒”曹舟南，被委任為公司執(zhí)行董事及行政總裁，成為中交意志的執(zhí)行者。2019年7月，宋衛(wèi)平退出，張亞?wèn)|出任董事會(huì)主席，綠城中國(guó)進(jìn)入了“張亞?wèn)|時(shí)代”。
事實(shí)上，張亞?wèn)|并非老“中交人”，他在中交的時(shí)間非常短暫。在此之前，張亞?wèn)|在體制內(nèi)工作，曾任大連市政府副市長(zhǎng)，大連市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長(zhǎng)。
政府+央企的履歷，使張亞?wèn)|成為務(wù)實(shí)派管理者，更加強(qiáng)調(diào)規(guī)?；?，注重周轉(zhuǎn)效率，推動(dòng)綠城向“規(guī)模+利潤(rùn)”平衡發(fā)展。僅僅用三年時(shí)間，在其帶領(lǐng)下，綠城中國(guó)的銷售額就從千億升至三千億梯隊(duì)，并進(jìn)入頭部陣營(yíng)。
在張亞?wèn)|的主導(dǎo)下，綠城中國(guó)還進(jìn)行了多次的組織架構(gòu)調(diào)整。2019年1月份，綠城的組織架構(gòu)繼半年前后進(jìn)行調(diào)整，在“11+5”輕重布局基礎(chǔ)上，優(yōu)化組織架構(gòu)，調(diào)整為“8+3”，即將16家子公司整合縮減為11家。與此同時(shí)，新成立4個(gè)事業(yè)部。業(yè)績(jī)導(dǎo)向下，2023年，綠城中國(guó)啟動(dòng)了新一輪架構(gòu)調(diào)整，精簡(jiǎn)組織，合并區(qū)域，收縮人員。
除了管理綠城中國(guó)外，張亞?wèn)|還是推動(dòng)綠城代建分拆上市的主要決策者。2020年7月10日，綠城管理在港交所主板成功上市，成為“代建第一股”。
三年“軍令狀”與綠城規(guī)模擴(kuò)張
張亞?wèn)|執(zhí)掌綠城中國(guó)的這七年，“規(guī)?；笔且粋€(gè)非常顯著的標(biāo)簽。
進(jìn)入綠城后，張亞?wèn)|就提出了“三年業(yè)績(jī)計(jì)劃”，即2019年到2021年，銷售額目標(biāo)分別為2000億元、2500億元、3000億元。
張亞?wèn)|治下的綠城中國(guó)，就像一臺(tái)上足了發(fā)條的規(guī)模機(jī)器。2019年-2021年，綠城中國(guó)合同銷售金額分別為2018億、2892億元、3509億元，實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”。
2022年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)3003億元的銷售額，雖未完成3300億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。不過(guò)，根據(jù)克而瑞榜單，綠城中國(guó)憑借全口徑銷售額2128.1億元，挺進(jìn)TOP10，排名第8。此后，穩(wěn)居在第一陣營(yíng)。
當(dāng)這些數(shù)字被一一兌現(xiàn)后，張亞?wèn)|又畫(huà)下“戰(zhàn)略2025”的更大藍(lán)圖——4500億開(kāi)發(fā)、1500億代建、400億新興業(yè)務(wù)。盡管從目前來(lái)看這一目標(biāo)大概率不會(huì)實(shí)現(xiàn)。
不過(guò)為了支持規(guī)模增長(zhǎng)，綠城在土地市場(chǎng)開(kāi)啟“掃貨模式”。
2019年，綠城新增項(xiàng)目共計(jì)54個(gè)，總建筑面積約為1236萬(wàn)平方米，總土地收購(gòu)金額約691億元。
691億拿地只是“開(kāi)胃菜”。2020年，綠城新增項(xiàng)目85個(gè)，總建筑面積約2041萬(wàn)平方米，同比增加65%。預(yù)計(jì)新增貨值3288億元，同比增加60%。
2021年，綠城在42座城市新增項(xiàng)目101個(gè)，總建筑面積約 1751萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值3137億元。
此后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，綠城整體拿地收縮，2022年新增項(xiàng)目27個(gè)，總建筑面積約 408萬(wàn)平方米。2023年，新增項(xiàng)目38個(gè)，總建筑面積約557萬(wàn)平方米。
雖然整體拿地?cái)?shù)量減少，但是，綠城在核心城市接連拿下“明星地塊”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，諸如2024年拿下蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊、上海徐匯區(qū)濱江小米地塊、杭州上城區(qū)四堡七堡地塊、北京功德寺地塊等，不是刷新城市地價(jià)紀(jì)錄，就是刷新了全國(guó)紀(jì)錄，被稱為“地王收割機(jī)”。
土地市場(chǎng)的高質(zhì)量拿地，讓綠城能夠在市場(chǎng)調(diào)整周期，保持規(guī)模的穩(wěn)定。
財(cái)務(wù)排雷與盈利考驗(yàn)
在規(guī)模上漲的背后，張亞?wèn)|給綠城開(kāi)出的另一劑猛藥是“財(cái)務(wù)排雷”。
為了解決歷史遺留問(wèn)題，從張亞?wèn)|上任那一年，綠城就開(kāi)始了連續(xù)三年的大額減值計(jì)提。2018年綠城若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回為17.35億元，2019年是13.76億元，2020年是13.34億元。2021年，這一數(shù)據(jù)下降為4.55億元。
不過(guò)，隨著市場(chǎng)調(diào)整，綠城再次大額減值計(jì)提，2022年、2023年分別是15.75億元、16.21億元。
2024年上半年，綠城減值計(jì)提規(guī)模更是達(dá)到17.5億元。
主動(dòng)進(jìn)行大額資產(chǎn)減值計(jì)提與撥備處理，勢(shì)必會(huì)拖累綠城的盈利表現(xiàn)。
2024年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)收入695.62億元，同比增加22.09%創(chuàng)歷史新高，但由于大額資產(chǎn)減值，股東應(yīng)占利潤(rùn)卻同比下降19.6%至20.45億元。
綠城在財(cái)報(bào)中稱，利潤(rùn)下滑一方面是受整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響毛利率有所下滑，另一方面是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額17.5億元，去年同期為4.62億元。
除了減值計(jì)提影響盈利表現(xiàn)外，綠城的爭(zhēng)搶“地王”，或許會(huì)拖累盈利恢復(fù)。綠城2024年上半年新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)、總建筑面積等雖然下降，但是樓面價(jià)卻從2023年同期的12233元/平方米升至14408元/平方米。
一邊是規(guī)模，一邊是利潤(rùn)，如何平衡，對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，仍需要解題，而接棒者劉成云，這位34年的老“中交人”，是否能夠做好平衡，讓我們拭目以待。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 柳寶慶
