高能級城市拿地這種打法，保證了貨值質(zhì)量，但代價是土地成本攀升。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大勢下，即便是“優(yōu)等生”也難逃業(yè)績下滑的命運。

從中海發(fā)布的2024業(yè)績報告來看，其不但沒有拿回“利潤王”的稱號，營收、毛利、歸母凈利潤、毛利率、凈利率——幾乎所有核心財務(wù)指標(biāo)都在同比下滑。不過，現(xiàn)金流依然保有安全墊。

雖然這份成績單放在同行里依然能打，但對于一向以“高利潤率”著稱的中海來說，毛利率的持續(xù)下滑無疑是一個警示信號。

制圖/寇德娜

“利潤王”失速，去年歸母凈利下降38.95%

本屆年報季，中?！袄麧櫷酢惫猸h(huán)持續(xù)褪色。

報告顯示，2024年，中海收入約為1851.5億元，同比減少8.58%。其中，商業(yè)物業(yè)收入為71.3億元，同比上升12.1%。

相比于收入個位數(shù)的降幅，毛利則是雙位數(shù)的下降，同比降20.38%至327.6億元；毛利率為17.7%，雖然在行業(yè)中位于中等水平，但是相比2023年減少2.62個百分點。

毛利率下降背后，既有著行業(yè)趨勢的因素，也與其拿地結(jié)構(gòu)的調(diào)整不無關(guān)系。

市場調(diào)整下行，不確定性增強，最近幾年，中海更多聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，精準(zhǔn)投資。2022年，中海在北上廣深四個一線城市的新增貨值在集團新增貨值中占比48.1%。2023年，北上廣深四個一線城市權(quán)益購地金額占比約60%。

2024年，中海在12個中國內(nèi)地城市獲取22宗地塊，總購地金額806.1億元，權(quán)益購地金額696.3億元，新增購地金額行業(yè)第一，四個一線城市權(quán)益購地金額占比更是提升至約73.5%。

高能級城市拿地這種打法，保證了貨值質(zhì)量，但代價是土地成本攀升。與此同時，從行業(yè)角度來看，新房價格普遍遭遇調(diào)整，下降趨勢明顯。這一升一降之下，利潤空間被擠壓，中海的毛利率勢必受到影響。

再看中海的其他利潤指標(biāo)，降幅更大。2024年，中海的經(jīng)營溢利為266.9億元，同比下降34.13%；年度溢利177.9億元，同比下降34.23%；公司股東應(yīng)占溢利為156.4億元，同比減少38.95%；每股基本盈利為1.43元，同比減少38.89%。

自2022年丟掉利潤榜首的位置后，中海在2024年與華潤置地的盈利差距持續(xù)擴大。華潤置地的年報顯示，2024年其歸母凈利潤為255.8億元。

穿透成本與收益來看，除了投資物業(yè)公允價值變動收益等相比去年減少外，中海在2024年的分銷費用高達45.2億元，同比增加6.07%，這或許是凈利降幅超過毛利降幅的原因之一。

不過，相比同行，中海仍保持較強的整體成本管控能力和財務(wù)穩(wěn)健性。

截至2024年12月31日，1241.7億元的現(xiàn)金儲備和3.1%的低融資成本，使得中海依然是行業(yè)最安全的企業(yè)之一。在行業(yè)普遍高負債的背景下，中海依然保持著55.8%的資產(chǎn)負債率和29.2%的凈借貸比率，這種“綠檔優(yōu)等生”的底氣，或許就是它敢逆周期拿地的資本。

此外，中海的分銷費用與行政費用合計占收入的比例為3.7%，費效比行業(yè)領(lǐng)先，成本費用管控的競爭優(yōu)勢進一步增強。

北方大區(qū)“失守”，重金拿地能否力挽狂瀾

隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，央企嶄露頭角，規(guī)模優(yōu)勢明顯，諸如保利發(fā)展連續(xù)兩年登頂國內(nèi)房企全口徑銷售額TOP1。而中海2024年屈居第二。

這一年，中海集團系列公司實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額上升0.3%至3106.9億元；相應(yīng)銷售面積為1149萬平方米，同比下降14%。

中海稱，其是中國十強房企中唯一實現(xiàn)銷售增長的公司，權(quán)益銷售額排名位居行業(yè)第一 (中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)）；國內(nèi)市場占有率較2023年末提升0.55個百分點達到3.21%。

值得注意的是，2024年，中海在一線城市的幾個改善型樓盤大賣，諸如上海建國東路項目實現(xiàn)合約銷售額387.3億元，上海領(lǐng)邸·玖序/玖章項目實現(xiàn)合約銷售額282.1億元，深圳中?！ど顬尘列蝽椖繉崿F(xiàn)合約銷售額156.2億元，北京中?！ぞ┤A玖序全年實現(xiàn)合約銷售額75.6億元。

四個一線城市中，中海銷售額在北京、上海、深圳均位居第一。

不過，這背后也有隱憂，北部大區(qū)直接來了個近乎“腰斬式”下跌。

細分來看中海3106.9億元銷售額，東部大區(qū)以990.4億元排名第一，占比31.9%；其次是南部大區(qū)，592.8億元，占比19.1%；第三是北部大區(qū)，559.4億元，占比18%。

而在2023年，排名第一的則是北部大區(qū)，銷售額911.2億元，占比29.4%。變動較大的還有東部大區(qū)，銷售額426.2億元，占比13.8%。

可以看出，經(jīng)歷2024年，南北兩個大區(qū)，一升一降，北部大區(qū)遭遇挑戰(zhàn)，銷售額大幅下滑。