12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約12.39萬(wàn)億元，同比下降9.8%。從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大；同期，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比跌幅均超兩成。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)供求兩端下行壓力依然較大，需要繼續(xù)在穩(wěn)樓市方面持續(xù)發(fā)力。
拿地及新開(kāi)工拖累開(kāi)發(fā)投資
今年1-11月份，房企拿地和新開(kāi)工同比降幅擴(kuò)大，進(jìn)一步拖累開(kāi)發(fā)投資。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約12.39萬(wàn)億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資約9.4萬(wàn)億元，同比下降9.2%。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約89.69億平方米，同比下降6.5%；房屋新開(kāi)工面積約11.16億平方米，同比下降38.9%；房屋竣工面積約5.57億平方米，同比下降19.0%。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，從1-10月份的-8.8%%擴(kuò)大到-9.8%，創(chuàng)有記錄以來(lái)的最大累計(jì)跌幅。如果“保交樓”、風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)展不及預(yù)期、需求端繼續(xù)疲弱、資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌，供給端投資的積極性還會(huì)受挫。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前受持續(xù)性的利好政策影響，尤其是“三支箭”政策的影響，房企端資金面有所改善。但這種改善主要還在于“保交樓”、償還債務(wù)等，要反映到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)上，還存在時(shí)滯的問(wèn)題。
在開(kāi)發(fā)投資增速下行的同時(shí)，房企土地購(gòu)置面積增速也在下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.8%。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，購(gòu)地方面壓力也較大。而從地價(jià)方面的數(shù)據(jù)可以看到，各地在穩(wěn)地市方面，其實(shí)已經(jīng)拿出了好地塊來(lái)推介，側(cè)面說(shuō)明供地意愿非常急迫。
房企到位資金是衡量開(kāi)發(fā)投資的重要指標(biāo)。今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約13.63萬(wàn)億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.58萬(wàn)億元，同比下降26.9%；利用外資66億元，同比下降26.6%；自籌資金約4.9萬(wàn)億元，同比下降17.5%；定金及預(yù)收款約4.46萬(wàn)億元，同比下降33.6%；個(gè)人按揭貸款約2.19萬(wàn)億元，同比下降26.2%。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期，“三支箭”政策發(fā)布，充分體現(xiàn)了對(duì)于房企資金面的關(guān)注。當(dāng)然，鑒于到位資金狀況還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變，甚至還有惡化，所以接下來(lái)要進(jìn)一步夯實(shí)四季度以來(lái)的房地產(chǎn)金融政策。
需求端疲軟，銷售面積同比降幅超兩成
從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積約12.12億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額約11.86萬(wàn)億元，同比下降26.6%。截至11月末，商品房待售面積約5.52億平方米，同比增長(zhǎng)10.0%。
對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，整體而言，需求端仍舊比較疲軟。主要原因是，房企風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)蔓延，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期再次下行，盡管“三支箭”發(fā)出，但主要集中在“保交樓”、風(fēng)險(xiǎn)處置，而民企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)和市場(chǎng)需求疲軟疊加，再加上11月疫情再次在重點(diǎn)城市蔓延，導(dǎo)致線下購(gòu)房需求受到阻礙。
“當(dāng)前商品房銷售數(shù)據(jù)總體上有幾個(gè)重要的特征，即‘跌幅兩成’‘改善跡象不明顯’‘要防范繼續(xù)惡化’。但值得肯定的是，雖然樓市的基本面非常虛弱，但總體會(huì)朝著好的方向發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)表示，從房企的心態(tài)來(lái)看，若是后續(xù)資金狀況改善，那么定價(jià)策略也會(huì)調(diào)整。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，目前房?jī)r(jià)還在下跌，且購(gòu)房政策非常好，對(duì)于合理購(gòu)房需求而言可以積極入市。
業(yè)內(nèi)：穩(wěn)樓市仍需供需兩端同步發(fā)力
綜合來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)供求兩端下行壓力依然較大，需要繼續(xù)在穩(wěn)樓市方面持續(xù)發(fā)力。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢也認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍在回落，成為年內(nèi)最低點(diǎn)；作為前置觀察指標(biāo)的房地產(chǎn)銷售面積是年內(nèi)次低點(diǎn)，如何進(jìn)一步在下游需求端做文章，或是穩(wěn)住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，進(jìn)而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要考量。
展望2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為，明年不改疲弱的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)全鏈條下行，要企穩(wěn)仍需供需兩端同步發(fā)力。在供給端，只有“保交樓”、風(fēng)險(xiǎn)處置獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，才能穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)。問(wèn)題是，供給端能否企穩(wěn)，除了“三支箭”外部輸血，關(guān)鍵要看需求端的復(fù)蘇，恢復(fù)開(kāi)發(fā)商的造血功能，這取決于市場(chǎng)預(yù)期能否好轉(zhuǎn)。
新京報(bào)記者 袁秀麗 圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
