11月13日，二線熱點(diǎn)城市東莞掛出了一宗核心區(qū)位地塊，起始價(jià)為13.9億元，該地塊將按照“價(jià)高者得”原則確定競得入選人，這也是東莞首宗取消限價(jià)的地塊。同一天，浙江省衢州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化政策舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出商品住宅地塊不限價(jià)出讓。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)采取“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）土地出讓方式的城市中，有19個(gè)城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經(jīng)取消土地限價(jià)的有17個(gè)城市。
加上東莞、衢州、南通等城市也陸續(xù)加入土拍取消限價(jià)的行列，已有20城土地出讓恢復(fù)“價(jià)高者得”。
多城取消土地最高限價(jià)后，土拍市場反響如何？熱度是否有所回升？對(duì)此，中指研究院分析師孟新增表示：“核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度升溫明顯，但整體來看，分化仍在，非核心地塊多底價(jià)成交。”
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，22個(gè)采取“兩集中”出讓方式的城市中，已有17城取消了土地限價(jià)。
東莞取消限價(jià)地塊或刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)新高
11月13日，據(jù)東莞市公共資源交易平臺(tái)消息 ，位于東莞南城CBD的2023WR010地塊正式掛牌，起始價(jià)為13.9億元，限高150米，折合可售樓面價(jià)約為2.25萬元/平方米，將于12月14日開拍。
根據(jù)出讓公告，該地塊的用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地，住宅用地出讓年限為70年，商服用地出讓年限為40年，總用地面積為1.7萬平方米。值得一提的是，該地塊由原來的2宗地合并為1宗，地塊容積率由5.0降至3.6，建筑限高從100米提升至150米；開發(fā)建設(shè)期為3年，將在2025年1月13日前開工，于2028年1月13日前竣工。
從區(qū)位來看，該地塊位于東莞南城CBD核心區(qū)域，周邊在售或已建成樓盤包括華潤悅府、華潤潤府、萬象府等，以及東莞香港中心、招商灣熙中心、盛和灣區(qū)大廈等項(xiàng)目。
近年來，東莞南城CBD核心區(qū)域的新房供應(yīng)一直較為稀缺，且價(jià)格居高不下，代表著東莞新房價(jià)格的“天花板”水平。片區(qū)內(nèi)目前唯一在售的住宅項(xiàng)目是華潤悅府，于今年初入市，整體備案價(jià)突破6萬元/平方米，最新一棟樓棟的整體備案價(jià)約為6.7萬元/平方米，創(chuàng)下東莞新房價(jià)格新高。
記者注意到，此前東莞土拍樓面價(jià)最高的是2017年1月出讓的東莞鳳崗2017WG001地塊，當(dāng)時(shí)在經(jīng)過150輪報(bào)價(jià)后被中海以總價(jià)29.23億元，樓面價(jià)26646元/平方米競得，而后，該地塊項(xiàng)目名為中海云麓公館，于2018年6月24日開盤，均價(jià)約3.5萬元/平方米，目前已售罄。
而此次掛牌的2023WR010地塊，掛牌單價(jià)約為2.25萬元/平方米，由于取消了最高限價(jià)，存在刷新東莞樓面價(jià)新高的預(yù)期。
多個(gè)二線城市恢復(fù)土拍“價(jià)高者得”
據(jù)媒體報(bào)道，今年9月底，自然資源部已向各省份自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含“建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制”“建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制”等。隨后，成都、濟(jì)南、廈門、青島、南京、蘇州等紛紛發(fā)布公告，對(duì)此前的土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，均提出部分地塊將不再限制土地出讓上限價(jià)格。進(jìn)入11月以來，更有杭州、鄭州等熱點(diǎn)城市加入這一行列。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個(gè)城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經(jīng)取消土地限價(jià)的有17個(gè)城市，分別是成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州。
目前，22個(gè)“兩集中”城市中，僅剩下4個(gè)一線城市及二線城市寧波保持土地限價(jià)。此前，北京曾公開表態(tài)，“取消地價(jià)上限”為不實(shí)消息，這也是首個(gè)一線城市明確表態(tài)，也傳遞了一線城市在土拍方面仍然堅(jiān)持最高限價(jià)的政策信號(hào)。
此外，近日又有南通、東莞、衢州取消單宗商品住宅用地限價(jià)要求，不限價(jià)出讓。
部分熱門地塊取消限價(jià)后“立竿見影”
從部分較早取消限價(jià)的城市來看，其后續(xù)的土拍升溫明顯。例如，10月30日，濟(jì)南迎來取消土地最高限價(jià)后的首次土拍，多宗土地競價(jià)激烈。其中，有兩宗地塊競價(jià)輪次均超過230輪，溢價(jià)率均超過50%。
對(duì)比明顯的是，濟(jì)南鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團(tuán)地塊吸引了8家企業(yè)報(bào)名，最終經(jīng)過241輪競拍，被電建以總價(jià)6.95億元收入囊中，溢價(jià)率達(dá)53.1%，成交樓面價(jià)9296元/平方米。相比之下，10月9日，同屬該區(qū)域的一宗地塊則是以底價(jià)成交，成交樓面價(jià)5592元/平方米。兩宗地塊的出讓時(shí)間相差21天，成交樓面價(jià)上浮66%。
同時(shí)，合肥調(diào)整土拍規(guī)則后首次掛牌出讓5宗地塊，吸金約77億元，有兩宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到44.89%、33.95%。其中，合肥濱湖金融板塊05號(hào)地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終被安徽高速以2876萬元/畝、溢價(jià)率44.89%、總價(jià)33.88億元收入囊中，該宗土地也打破了合肥土拍地塊單價(jià)、樓面價(jià)最高紀(jì)錄。
11月7日，廈門出讓位于五緣灣鐘宅的1宗宅地，這也是廈門取消限價(jià)后的第一拍，按照“價(jià)高者得”原則確定受讓人。該地塊起始價(jià)47.4億元，吸引了保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、金茂+中旅、建發(fā)等7家房企報(bào)名參拍。最終，建發(fā)首次加價(jià)金額直達(dá)1億元，以48.4億元競得該地塊，溢價(jià)率2.11%。
雖然取消限價(jià)確實(shí)起到了立竿見影的效果，但是這樣的效果僅僅局限于熱門地塊，與地塊自身優(yōu)劣條件息息相關(guān)，一些郊區(qū)地塊仍然爆冷。一方面，濟(jì)南、合肥的參拍房企仍然以央企國企為主，另一方面，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊仍然是以底價(jià)成交。
土地冷熱分化或?qū)⒓觿?/strong>
雖然取消限價(jià)后部分城市的熱門地塊競爭激烈，但是，從整體來看，目前全國土地市場仍然處于趨冷態(tài)勢。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國土地市場推出規(guī)劃建面同比降31%，推出樓面均價(jià)同比漲4.4%，成交樓面均價(jià)同比漲14.4%，土地出讓金同比降25%。今年前10月，全國土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升，土地出讓金收入仍在下滑的特征。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交7423萬平方米，環(huán)比略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，10月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來新低。
截至10月末，有近五成百強(qiáng)房企今年投資幾乎暫停，從單月來看，近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬，整體延續(xù)了投資愈發(fā)趨緊的走勢。拿地金額TOP100中，央企國企拿地金額占比達(dá)到66%，民企僅有22%。數(shù)量上，城投上榜數(shù)量最多，占比達(dá)到四成，全年來看，“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。
“從取消地價(jià)上限政策本身來看，我們預(yù)計(jì)不會(huì)大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此預(yù)計(jì)接下來土地市場還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度?！笨硕鹪谘芯繄?bào)告中如此表示。
值得注意的是，土地限價(jià)的放開，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇土地市場冷熱分化的局面。
“對(duì)于核心城市遠(yuǎn)郊地塊來說，政策效果幾乎沒有，短期謹(jǐn)慎氛圍下還將維持底價(jià)成交的態(tài)勢。三四線城市本身并沒有限價(jià)，從過去溢價(jià)成交地塊來看，僅有核心三四線城市位于核心區(qū)域且樓面價(jià)較低的地塊能吸引部分企業(yè)，所以絕大多數(shù)三四線城市土地仍將長期處于低谷?！笨硕鹧芯恐行恼J(rèn)為。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍
