取消限價、恢復(fù)“價高者得”后，各地的土拍市場熱度如何？11月25日，南京取消土地限價后的首場土拍結(jié)果顯示，9宗地塊全部以底價成交。而在此前，成都、南昌、廈門、合肥、濟(jì)南等城市也都進(jìn)行了土地規(guī)則調(diào)整后的首場土拍。

整體來看，熱度一般，分化依舊。在業(yè)內(nèi)人士看來，除了跟房地產(chǎn)市場大環(huán)境有關(guān)外，四季度還是房企拿地的淡季。

南京、南昌熱度一般，成都、合肥個別地塊熱

11月25日，南京舉行取消土地限價后的首場土拍，9宗涉宅地塊全部以底價成交，總成交價55.07億元。

據(jù)了解，南京該批次地塊并未設(shè)置最高限價。土地出讓公告顯示，當(dāng)兩個或兩個以上競買人競買同一地塊，競價最高者為競得人。也就是說，南京不再有搖號環(huán)節(jié)。

對于此次土拍結(jié)果，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，南京此次土拍符合市場預(yù)期。四季度是房企拿地的淡季，由于房企集中力量回籠現(xiàn)金，應(yīng)對年底債務(wù)到期和經(jīng)營性支出，因此現(xiàn)金流充裕能拿地的企業(yè)不多。在當(dāng)前市場形勢下，去化壓力較大，房企拿地積極性不高，除非地塊非常優(yōu)質(zhì)。

目前，取消土地限價，恢復(fù)“價高者得”，已經(jīng)成為趨勢。來自中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州等城市取消了土地限價。

除了南京外，成都、南昌、廈門、合肥、濟(jì)南等城市也都進(jìn)行了地價最高限制取消后的首場競拍。

11月15日，成都出讓7宗涉宅地塊，首次取消限地價，企業(yè)參拍較為積極。場次一有20余家企業(yè)報名，場次二有10余家企業(yè)報名。結(jié)果顯示，4宗地塊底價成交，3宗溢價成交，其中2宗地塊溢價率超過15%，分別位于成華區(qū)萬年場、青羊區(qū)外光華，由越秀、華潤置地分別以16.8%、30%的溢價率競得。

個別地塊競拍升溫的還有合肥和濟(jì)南。11月2日，合肥調(diào)整土拍規(guī)則后首次掛牌出讓5宗地塊，除1宗安置房用地底價成交以及1宗租賃住房用地微溢價成交外，其他3宗地塊均溢價成交，其中有兩宗地塊溢價率分別達(dá)到44.89%、33.95%。

此前的10月30日，濟(jì)南也迎來了取消地價上限后的首次土拍，共出讓11宗土地，最終4宗地塊溢價成交，7宗地塊底價成交。其中，有兩宗地塊競價輪次均超過230輪，溢價率均超50%。

不過，11月14日南昌舉行取消地價上限的首次土地出讓，反響一般。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，此次南昌出讓6宗涉宅用地，總成交價10.81億元，其中高新區(qū)地塊以7%的溢價率成交，青云譜、東湖區(qū)各有1宗地塊底價成交，剩余3宗地塊流拍。

銷售市場及年底淡季節(jié)點，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆榈?/strong>

整體來看，年底的土地市場，熱度一般。具體來看，不同城市、不同區(qū)域、不同地塊仍在分化。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，在因城施策背景下，國家建議地方城市取消土拍限價限制，是有一個總體判斷的。在整體趨勢向下，即便取消了土拍限價以及預(yù)售指導(dǎo)價限價，市場也不會出現(xiàn)大幅波動，政策的目的是來穩(wěn)住房地產(chǎn)市場?？梢钥吹?，取消限價之后市場沒有反彈，這在政策預(yù)期之內(nèi)，但市場的止跌或者是信心修復(fù)，不及市場預(yù)期。

而土地市場整體熱度一般的原因，與房地產(chǎn)市場大環(huán)境以及年底的節(jié)點有關(guān)。在宋紅衛(wèi)看來，9月份，新政頻出后，部分城市可能有一個小階段的集中釋放，10月份之后又回歸常態(tài)。這個背景下，土拍市場也不會迎來很大的改觀。

此外，四季度也是一個特殊的時間節(jié)點。“年底了，工程款要結(jié)了，到期的債務(wù)要還了，要給員工發(fā)工資、發(fā)年終獎了，這是房企集中支付的一個時間點，且四季度歷來都是房企銷售的節(jié)點，在拿地方面則是淡季。所以在這種情形下，進(jìn)一步凸顯了土拍市場的清淡?！彼渭t衛(wèi)如是說。

對于土地市場分化，宋紅衛(wèi)表示：“只是點狀的個別地塊，也就是很優(yōu)質(zhì)的地塊，不管在任何時間、任何階段，無論是市場上升期還是下行期，大家都會去搶的，這種地塊其實是沒有時段特征的?！?/p>

對于土拍市場的走勢，中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，在房企投資布局仍然審慎之下，預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊普遍競拍出高價的概率較小。另外，2023年以來，其余非核心城市或區(qū)域土拍情緒延續(xù)低迷態(tài)勢，短期土拍規(guī)則調(diào)整對市場的帶動效果有限。

“銷售市場是土拍市場的前導(dǎo)性指標(biāo)。只有銷售市場回暖之后，土拍市場才有整體的轉(zhuǎn)機(jī)，我們預(yù)判明年三季度全國市場應(yīng)該會逐漸觸底修復(fù)，然后逐漸穩(wěn)住，土拍市場要整體出現(xiàn)熱度的話，應(yīng)該也是在明年三季度以后了?！彼渭t衛(wèi)補充說。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 付春愔