4月16日，上海迎來2024年一批次第二輪土地開拍，涉及6宗宅地，總出讓面積19.49萬平方米。從成交結果來看，據中指研究院統(tǒng)計，上海此次出讓的6宗宅地全部成交，收金118.86億元，成交樓面均價為39702元/平方米。其中，3宗地塊觸頂搖號，1宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交。
越秀地產加碼上海市中心
此次土拍中，最核心的宅地為上海內環(huán)內的靜安區(qū)中興地塊，該地塊吸引了9位競買人參與競價，包括華潤置地、中海、越秀地產、建發(fā)、上海城建、招商蛇口與中旅投資聯(lián)合體、保利發(fā)展、大華、象嶼。經過20輪報價，該地塊報價觸及地價上限15.97億元，轉入高品質建設指標競報環(huán)節(jié)。除保利發(fā)展、建發(fā)外，其余7家房企及聯(lián)合體參與該環(huán)節(jié)，均接受綠色建筑二星級及近零能耗建筑指標和公租房比例8%的上限指標。在搖號環(huán)節(jié)，越秀地產幸運搖中該地塊，成交樓面價為78197元平方米，溢價率10%。
據土地出讓文件顯示，靜安區(qū)中興地塊的性質為住宅，出讓面積8168.22平方米，容積率2.5，起始價14.52億元，房地聯(lián)動價為12.1萬元/平方米。該地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%。
值得一提的是，近三年來，越秀地產在一線城市擴儲意愿強烈，在北京、上海土拍市場頻頻現身，多次成為搖號摘地的“幸運兒”。就上海而言，越秀地產在去年4月就曾經以7.2億元摘得靜安中興社區(qū)一宗地塊，溢價率約7.54%，房地聯(lián)動價和本次地塊相同，均為12.1萬元/元平方米，也就是說，在寸土寸金的上海內環(huán)內，越秀地產已經在靜安區(qū)落下兩子，雖然體量并不大，但是足以形成聯(lián)動的趨勢。
今年初，越秀地產在靜安區(qū)的項目越秀靜安悅開盤，推出80套房源，認籌人數為124人，認購率約155%，開盤即售罄。靜安區(qū)作為上海內環(huán)內地塊，中興社區(qū)是近年來靜安區(qū)的供地主力，周邊比較成熟的項目有萬科翡翠雅賓利，其目前的掛牌價約為14萬元/平方米。
越秀地產作為后來者，在上海拿地兇猛，呈現后來居上的態(tài)勢，先后在浦東、楊浦區(qū)拿下多宗宅地。據克而瑞研究中心統(tǒng)計數據顯示，2023年，越秀地產在上海以169.07億元的銷售額位居第12位，上海在越秀地產的整體銷售中占比11.9%。
截至目前，今年越秀地產拿地計劃支出400億元，大有在一線城市繼續(xù)“拼搶趕超”的意圖。上海中原地產資深分析師盧文曦點評稱：“中興社區(qū)地塊體量小，位于核心位置，去化速度快，越秀地產能拿到市中心這樣的地塊確實比較幸運。”
龍湖、大華民營房企出手奪地
今日，另外一宗競爭激烈的地塊是上海閔行區(qū)浦錦街道地塊。該地塊吸引了12家競買人參拍，包括華潤與南通瑞城置業(yè)聯(lián)合體、中海、金茂、中鐵置業(yè)、國貿、招商、中旅投資聯(lián)合體、保利發(fā)展、上海建工聯(lián)合體、建發(fā)與聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、安高、大華、象嶼與天安聯(lián)合體、首開。經過18輪報價，該地塊報價觸及地價上限25.56億元，進入高品質建設指標競報環(huán)節(jié)。除首開外，其余11家房企參與該環(huán)節(jié)，均接受綠色建筑二星級及近零能耗建筑指標和公租房比例7%的上限指標進入搖號環(huán)節(jié)。最終，該地塊由大華搖中，成交價25.56億元，成交樓面價為42350元/平方米，溢價率10%。
據悉，閔行區(qū)浦錦街道地塊容積率僅為1.2，房地聯(lián)動價6.9萬元/平方米，中小套型比例不低于50%。業(yè)內人士認為，這宗地塊受追捧的原因不排除未來產品作出疊墅、洋房類產品，有創(chuàng)新和發(fā)揮空間。
而位于奉賢新城的地塊共有龍湖、奉賢城發(fā)、象嶼3家競買人參拍，由龍湖以15.37億元觸頂搖號拿下，成交樓面價18360元/平方米，溢價率9.55%。該地塊出讓面積3.81萬平方米，容積率2.2，建筑高度80米，用途為商住綜合用地，住宅套數下限536套，房地聯(lián)動價4.38萬元/平方米，中小套型比例不低于55%。
浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)地塊吸引了中建八局、象嶼與聯(lián)發(fā)聯(lián)合體參拍，最終由象嶼與聯(lián)發(fā)聯(lián)合體以23.63億元摘得，成交樓面價為33065元/平方米，溢價率6.49%。該地塊出讓面積4.76萬平方米，容積率1.5，房地聯(lián)動價6.3萬元/平方米，中小套型比例不低于50%。
此外，普陀桃浦地塊、嘉定新城地塊均以底價成交。其中，普陀區(qū)地塊由保利發(fā)展與建發(fā)聯(lián)合體以底價11.83億元摘得，成交樓面價為22200元/平方米；嘉定新城地塊由上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司以底價26.5億元摘得，成交樓面價為44042元/平方米。
從參拍房企來看，據中指研究院統(tǒng)計，本輪總參拍房企達18家，除了大華、龍湖外，其余以國企、央企或城建為主，其中閔行浦錦地塊的參拍房企超過10家。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，本場土拍熱度較首場土拍有所下降，6宗地塊僅吸引18家房企參拍，其中2宗地塊均僅有一家企業(yè)參拍。國企、央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大華、龍湖兩家民企分別競得一宗地塊，其余4宗地塊均由國企、央企競得。
“上海此次推出的6宗地塊整體素質一般，1宗地塊在內環(huán)內，1宗地塊在中外環(huán)間，4宗地塊都在外環(huán)外。其中閔行區(qū)浦錦地塊吸引了12家房企參與，是本輪土拍熱度最高的地塊。”陳炬蘭如是說。
盧文曦表示：“民營房企在本地土拍中是一個亮點，雖然參拍企業(yè)仍然以國企、央企為主，但是令人可喜的是，龍湖、大華這樣的民營房企出手拿地。這表明了民營房企在上海拿地擴張的新信號?！?/p>
“70/90”土拍規(guī)則調整
值得關注的是，今日土拍也是上海在調整“70/90”政策后的首次土拍。
所謂“70/90”政策，源于2006年《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。其中明確，商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。
上述6宗地塊的中小套型標準均發(fā)生變化，統(tǒng)一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”，中小戶型的比例也變得更為靈活，從“50%-70%不等”。
陳炬蘭表示：“這一規(guī)則的調整未來將增加改善型產品供應，降低大面積產品溢價，緩和供需矛盾?！?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 柳寶慶
