2024年，被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”。時(shí)至年中，各地正在緊鑼密鼓地落地配售型保障性住房。
6月25日，杭州完善保障性住房配售管理辦法，采納意見(jiàn)包括放寬準(zhǔn)入條件等。而一天前的6月24日，昆明市首次開(kāi)放配售型保障性住房開(kāi)放申購(gòu)；再往前，6月19日，西安2710套配售型保障房開(kāi)啟意向登記，申請(qǐng)條件也正式明晰……
從各地落地情況來(lái)看，配售型保障性住房的售價(jià)到底如何？退出機(jī)制又是怎樣的？
“以同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格50%進(jìn)行配售”
時(shí)至年中，多城市加快配售型保障性住房申購(gòu)工作，而在配售型保障房落地的過(guò)程中，大家最關(guān)心的就是配售型保障房的價(jià)格。
而近期，“半價(jià)買(mǎi)房”成為西安此次配售型保障性住房申購(gòu)的亮點(diǎn)，這也是在目前開(kāi)放申購(gòu)城市中公開(kāi)注明“配售價(jià)格約為區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的50%左右”的省會(huì)級(jí)城市。
據(jù)“西安住建”公布，6月17日，西安市推出的是金泰怡景花園（魚(yú)化新居一期）、香湖灣配售型保障性住房2個(gè)項(xiàng)目，共2710套房屋。此次保障性配售按保本微利原則，經(jīng)初步測(cè)算配售價(jià)格約為區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的50%左右（實(shí)際售價(jià)以?xún)r(jià)格部門(mén)核定結(jié)果為準(zhǔn)）。按照“一房一價(jià)”原則，在整幢（單元）增減代數(shù)和為零的前提下，根據(jù)結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、朝向、樓層、區(qū)位等因素，差異化確定每套房源具體銷(xiāo)售價(jià)格。
目前，金泰怡景花園二手房售價(jià)均價(jià)為15400元/平方米，而50%的配售價(jià)格意味著此次保障性住房的售價(jià)在7700元/平方米左右，大幅低于周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)。
除西安外，6月24日，昆明市配售型保障性住房開(kāi)放申購(gòu)，這也是云南省首次開(kāi)放配售型保障性住房申購(gòu)。
雖然昆明未明確具體價(jià)格信息，但是按照此前公布的定價(jià)原則，可以根據(jù)項(xiàng)目土地劃撥價(jià)格、建安成本、不超過(guò)5%的利潤(rùn)等因素，來(lái)預(yù)估配售型保障房的銷(xiāo)售價(jià)格。而根據(jù)此前公開(kāi)的建安成本，此次配售型保障房的建安成本約6000元-7000元/平方米，據(jù)此估算，預(yù)估售價(jià)也將在6000元-8000元/平方米。
更早一些，今年3月20日，福州首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目濱海雙龍新居開(kāi)啟申購(gòu)，均價(jià)預(yù)估每平方米5200元至5400元（含簡(jiǎn)裝），而該項(xiàng)目周邊的商品房均價(jià)超過(guò)10000元/平方米。
由目前已經(jīng)開(kāi)放申購(gòu)的城市案例可以看出，配售型保障性住房項(xiàng)目按照“保本微利”的原則，由“地價(jià)+建安成本+5%的利潤(rùn)”構(gòu)成，最終售價(jià)大幅度低于周邊的商品房，約是同區(qū)域商品房售價(jià)的50%左右，從價(jià)格上對(duì)于申購(gòu)者的吸引力是挺大的。
“配售型保障房最大的吸引力就是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，配售價(jià)格一般為同區(qū)域商品房的五折甚至更低，同時(shí)，從部分先行城市的開(kāi)放申購(gòu)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，區(qū)位和配套也相對(duì)較好。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
部分城市配售型保障性住房信息一覽
新京報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)信息整理。
實(shí)行封閉管理，回購(gòu)時(shí)考慮利息、物價(jià)等因素
今年是配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟(jì)南、青島、杭州、成都、重慶、昆明等多個(gè)城市，均已公布今年配售型保障房建設(shè)/籌集計(jì)劃，各地“以需定建”，今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。
在公布建設(shè)目標(biāo)的同時(shí)，各地也發(fā)布了保障性住房配售管理辦法，其中，部分城市也將公眾意見(jiàn)納入辦法中。
6月24日，《杭州市保障性住房配售管理辦法（試行）》（征求意見(jiàn)稿）在征求意見(jiàn)期間共收到意見(jiàn)建議194條，主要關(guān)于準(zhǔn)入條件、房產(chǎn)核定、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)配售、回購(gòu)價(jià)格、保障銜接、公租房出售、封閉管理、使用限制、回購(gòu)情形等內(nèi)容。
據(jù)此，杭州完善了保障性住房配售管理辦法，采納將省級(jí)人才納入保障范圍的建議，采納將各類(lèi)人才家庭主申請(qǐng)人學(xué)歷從全日制研究生放寬至非全日制研究生的建議；采納調(diào)整單身年齡限制的建議。同時(shí)，值得注意的是，杭州未采納要求針對(duì)引進(jìn)人才家庭取消封閉管理這一建議。
“區(qū)別過(guò)往經(jīng)適房滿一定年限便可入市交易的政策，此次配售型保障房強(qiáng)調(diào)封閉式管理，杜絕套利、變現(xiàn)空間?！?中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示。
在封閉式運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，綜合杭州、西安、昆明等城市，配售型保障房的回購(gòu)價(jià)格一般會(huì)考慮折舊因素，同時(shí)也會(huì)考慮利息、物價(jià)水平等因素。比如，杭州市會(huì)將物價(jià)水平考慮其中，計(jì)算時(shí)加上居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的累計(jì)漲幅，其回購(gòu)價(jià)格的計(jì)算公式為：回購(gòu)價(jià)格=保障性住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1-交付時(shí)至回購(gòu)時(shí)的年數(shù)×2%+購(gòu)買(mǎi)時(shí)年度至回購(gòu)前一年度的杭州市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅）；而昆明配售型保障房的回購(gòu)價(jià)格會(huì)考慮進(jìn)去利息，按照原購(gòu)房款+利息-房屋折舊的原則進(jìn)行核算。
“配售型保障房?jī)r(jià)格低，但是它也有限制，最大的特征是不能上市交易、封閉管理，這也是配售型保障房與經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房的不同之處。”李宇嘉表示。
“盡管配售型保障性住房不能上市流轉(zhuǎn)，但是在‘房住不炒’的前提下，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期削弱的情況下，大家認(rèn)為資產(chǎn)收益也沒(méi)有那么高了，所以大家也會(huì)接受配售型保障性住房這種新模式，但還是要看項(xiàng)目的位置、配套、價(jià)格等是否具有吸引力?！?李宇嘉進(jìn)一步補(bǔ)充。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
