在財政部等三部門調(diào)整房地產(chǎn)契稅、增值稅后，北京落地該政策。
11月18日晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡稱《通知》），明確北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。
同時，契稅、增值稅也相應(yīng)調(diào)整。此次調(diào)整后，北京首套90-140平方米住房契稅由此前的1.5%降至1%，二套房契稅由此前的3%降至1%或2%。增值稅方面，此前滿2年的非普通住宅則給予減免。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次北京契稅調(diào)整惠及90-140平方米購房群體，而增值稅主要影響“豪宅”改善群體。稅收政策調(diào)整正當(dāng)其時，能夠延續(xù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場“暖冬”態(tài)勢。
契稅調(diào)整惠及90-140平方米購房群體
在此之前，北京增值稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是，滿2年普通住宅免征增值稅，滿2年非普通住宅按照差額的5%增收增值稅（不含附加稅）。不滿2年的，全額5%增收增值稅。契稅方面，首套房低于90平方米，稅率1%，大于90平方米，稅率1.5%；二套房則是3%。
調(diào)整后，《通知》指出，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
契稅調(diào)整方面，根據(jù)《通知》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
這意味著，個人購買家庭首套住房和第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
此次調(diào)整，影響有多大？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，契稅調(diào)整主要是惠及90-140平方米的購房群體，而增值稅主要影響“豪宅”改善群體。本次稅費(fèi)減免對于剛需基本沒有影響，政策的重點(diǎn)是拉動改善，特別是一線城市的改善性購房。
張大偉表示，對于新房來說，重點(diǎn)是契稅；對于二手房來說，除了契稅外，還有增值稅和個稅，后兩者對二手房交易影響最大。
2024年1月，北京對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。在調(diào)整之前，北京住房市場上大約有70%的房源被歸類為非普通住宅；而經(jīng)過這次調(diào)整后，情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，70%的房源轉(zhuǎn)而被認(rèn)定為普通住宅。
張大偉說，按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，北京新房大約有30%的住宅是“豪宅”。
那么此次增值稅調(diào)整，也就意味著，這約30%比例的新房，將受到稅費(fèi)減免影響。
二手房方面，張大偉表示，北京二手房成交比例中，超過140平方米肯定是非普通住宅，這部分市場整體大約比例在8%。另外疊加部分成交價格較高的房源，約15%左右的二手房會有增值稅減免。
張大偉舉例稱，在此之前，如果是140平方米以上的非普通住宅，總價1200萬元，房東購入價800萬元，僅差額增值稅已高達(dá)20萬元以上。新政落地后，直接影響這8%的二手房成交，平均單套減少的增值稅有望超過20萬元。
在張大偉看來，在房地產(chǎn)交易中，稅費(fèi)是一筆不小的開支。這次稅費(fèi)調(diào)整，意味著一些購房交易可以省下幾十萬元稅款。這對一線城市大量的置換需求是極大利好，鼓勵有房居民改善住房。非普通住宅的稅收政策與普通住宅看齊，是對大戶型、改善型住宅消費(fèi)的有力支持。
北京樓市稅收政策調(diào)整正當(dāng)其時
9月30日，北京出臺樓市新政，其中提出，將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。不過，相關(guān)的稅費(fèi)政策，遲遲未有落地。
此后，多部門多次強(qiáng)調(diào)將出臺銜接政策。10月12日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，財政部副部長廖岷表示，及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。11月8日，財政部部長藍(lán)佛安介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。
直至11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布契稅、增值稅調(diào)整新政，為一線城市政策的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。
一位在北京四環(huán)工作的房產(chǎn)中介人員向記者介紹，此前部分購房者在簽訂購房合同時，就已經(jīng)預(yù)先考慮并約定了未來可能享受的增值稅減免條款。同時，還有另一部分購房者則選擇持觀望態(tài)度，說是要等新政策正式出臺后，再著手辦理房屋過戶等相關(guān)手續(xù)。
這次政策變動，對促進(jìn)改善型住房及大面積住宅的交易起到了積極作用。位于北京三環(huán)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者透露，此次稅收政策的調(diào)整無疑為大戶型房產(chǎn)的成交帶來了福音，“大戶型住宅的增值稅一下子減少了數(shù)十萬元，降幅確實(shí)相當(dāng)可觀。”
位于朝陽大望京板塊的綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人劉曉悅向記者表示，這次政策降低了購房成本，簡化了購房決策。曉風(fēng)印月項(xiàng)目成交客戶中二手房置換型占比近6成，本次政策落地，縮短了二手房買家決策周期，從而間接影響改善客群購置新房，利好了項(xiàng)目145-169平方米大戶型產(chǎn)品的交易，“這一政策對房地產(chǎn)行業(yè)是較大利好，降低了購房者的購房門檻，刺激了改善型市場的流動性，有助于提振信心?！?/p>
北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為，整體來看，此次政策調(diào)整時機(jī)相對較好。北京“9·30”新政后，由于信貸類、利率類、限購類政策均相對更有利于剛性需求群體，因此10月以來次新、低總價剛需住房交易熱度相對更高。此次政策相對更為利好改善性群體，能夠較好地推動“已售未購”客戶置換改善，對四季度市場構(gòu)成利好。
受此前政策影響，高原表示，從10月份市場情況來看，北京市場網(wǎng)簽規(guī)模創(chuàng)階段新高，價格方面止跌回穩(wěn)顯著。
北京市住建委最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量高達(dá)1.7萬套，創(chuàng)下了近19個月以來的新高，新房環(huán)比增長50.1%。
“此次稅收政策調(diào)整正當(dāng)其時，能夠延續(xù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場‘暖冬’態(tài)勢?！备咴f。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 封面圖/豆包Ai大模型生成圖片
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
