如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了明年的政策走向，那么于12月24日至25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則介紹了下一年的房地產(chǎn)具體工作。
據(jù)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的中國建設(shè)新聞網(wǎng)報道，會議系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，明確2025年重點(diǎn)任務(wù)。
對于2025年的房地產(chǎn)工作，會議明確了五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，繼續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是重中之重。而貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。
會議著重提出三個“更加”
對于2025年的房地產(chǎn)工作，會議提到三個“更加”，即更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險隱患，統(tǒng)籌推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)住樓市，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進(jìn)城市更新，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，堅(jiān)決完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，奮力推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，三個“更加”中，排序第一的是“更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力”。該表述比較新，屬于首次從穩(wěn)增長和激活潛力的角度充分肯定住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的重要性。從這個角度看，當(dāng)前住房發(fā)展工作，既要從傳統(tǒng)的解決住房需求等目標(biāo)維度進(jìn)行思考，也要從穩(wěn)增長的角度提高認(rèn)識和站位。
事實(shí)上，自各大部門合力打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長。
另外根據(jù)中指數(shù)據(jù)，12月以來（12月1日-12月22日），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。
對于另外兩個“更加”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，也是2025年要持續(xù)發(fā)力的工作。在民生的保障和改善方面，尤其是在城中村改造、保障房建設(shè)等領(lǐng)域，后續(xù)都需要持續(xù)發(fā)力。而對于風(fēng)險隱患的防范化解，用詞發(fā)生變化，不是“風(fēng)險”而是“風(fēng)險隱患”，這要求對于風(fēng)險的理解要更加全面和務(wù)實(shí)，真正把防范化解風(fēng)險隱患做扎實(shí)。
“止跌回穩(wěn)”仍是明年工作重心
在2025年的五項(xiàng)工作安排中，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)依然排在第一位。
會議指出兩項(xiàng)內(nèi)容，一是著力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求，有效發(fā)揮住房公積金支持作用；加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件，對群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。二是著力改善供給，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，在釋放需求方面，預(yù)計(jì)核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費(fèi)等均具備調(diào)整空間。
在公積金方面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點(diǎn)之一。
對于2025年的公積金政策，陳文靜預(yù)計(jì)，仍將是各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。
在釋放需求方面，城中村改造被認(rèn)為是一個重要方向。此次會議指出，繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”。這都意味著未來相關(guān)的政策扶持會進(jìn)一步增強(qiáng)，落地速度會加快。
陳文靜表示，預(yù)計(jì)2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏，隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。近期鄭州等城市已經(jīng)通過城中村改造專項(xiàng)借款、房票安置結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)了較好的新房銷售去化。
展望2025年的房地產(chǎn)市場交易，陳文靜說，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。
而在圍繞著力改善供給方面，陳文靜認(rèn)為會有幾個側(cè)重點(diǎn)，一是落實(shí)專項(xiàng)債收購存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；二是完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；三是多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。
五個方面構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
值得關(guān)注的是，此次會議大篇幅提及“新模式”。
會議指出，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，主要在于五方面內(nèi)容，一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。
為何著重強(qiáng)調(diào)“新模式”？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在供求關(guān)系重大變化的情況下，舊模式難以為繼，真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)需要轉(zhuǎn)向新模式。近期，之所以特別強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”，主要是基于宏觀層面保穩(wěn)定、防風(fēng)險、保民生等考慮。特別是資產(chǎn)價格過快下跌造成的一系列問題，迫切需要止跌回穩(wěn)。近期，商品房市場也趨于穩(wěn)定，但回穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要夯實(shí)，要真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要轉(zhuǎn)向新模式。因此，這次會議對新模式的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)得比較多。
在李宇嘉看來，新模式是系統(tǒng)工程，此次住建部披露的內(nèi)容，一方面是近期要推進(jìn)的工作，另一方面也釋放出明年的工作重點(diǎn)，給市場傳達(dá)積極的信號：既要穩(wěn)定，同時也要漸進(jìn)和逐步轉(zhuǎn)向新模式，這是穩(wěn)樓市的基本策略。
對于推動建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機(jī)制方面，也已被多次強(qiáng)調(diào)。李宇嘉說，目的就是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，厘清還有多少需求，是什么類型的需求，需求在哪里，然后決定住房和土地供應(yīng)。只有這樣，供應(yīng)出來的房子才不會過剩、賣不出去。因此，未來商品房和保障房都要“以需定供”。
而現(xiàn)房銷售方面，各地已經(jīng)在探索。李宇嘉指出，目前現(xiàn)售房源占比已經(jīng)達(dá)到三分之一了，但主要是房子賣得慢造成的現(xiàn)售房。未來還是要在供地階段就要規(guī)劃現(xiàn)售，目前來看，這個難度有點(diǎn)大，主要原因就是銷售下滑、資金鏈緊張。因此，下一步還是要加大現(xiàn)售在供地、規(guī)劃、報建、金融等方面的扶持，當(dāng)然，房企也要做好市場需求調(diào)研，唯有此，才能既實(shí)現(xiàn)銷售又能滿足市場的需求，開發(fā)商也有合理的溢價。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 楊利
