12月25日，十四屆全國人大常委會(huì)第十三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國增值稅法》（以下簡(jiǎn)稱“增值稅法”），自2026年1月1日起施行。

其中，在涉及不動(dòng)產(chǎn)方面，增值稅法提出，納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為百分之九。

增值稅法在涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域有何新的變化？對(duì)于人們買賣房產(chǎn)時(shí)有何影響？對(duì)此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者邀請(qǐng)北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦針對(duì)一些讀者的熱點(diǎn)問題進(jìn)行解讀。

問題1：涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率如何規(guī)定，與之前有變化嗎？

王玉臣：根據(jù)增值稅法第十條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為百分之九。國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

增值稅法第二十三條也明確規(guī)定了一種特殊情形，即小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅交易，銷售額未達(dá)到起征點(diǎn)的，免征增值稅；如果達(dá)到起征點(diǎn)，則需要全額計(jì)算繳納增值稅。

在銷售不動(dòng)產(chǎn)方面，和此前規(guī)定的稅率相比，稅率維持不變。

需要補(bǔ)充的是，這里的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其中，增值稅法所稱小規(guī)模納稅人，是指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過五百萬元的納稅人。

問題2：業(yè)主出售房產(chǎn)，應(yīng)該如何征收增值稅？

盧文曦：關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買住房，我國還施行了增值稅優(yōu)惠政策。今年11月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原先針對(duì)北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

也就是說，對(duì)個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅，稅率為5%。

王玉臣：銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率9%可以理解為一般規(guī)定。自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的，就已確定稅率為9%。

而5%的稅率主要是根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）等。主要適用情況包括：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的稅率全額繳納增值稅。并且，稅率在5%的情況下，結(jié)合具體情況，計(jì)稅方法、應(yīng)納稅額也會(huì)不同。

同時(shí)，增值稅法生效后，廢止的是《中華人民共和國增值稅暫行條例》。上述“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)”通知的適用范圍是一些特殊情況，而且相應(yīng)的計(jì)稅方法等也會(huì)有所不同，目前并沒有宣布廢止，仍然可以適用，后續(xù)是否全部廢止或者部分廢止，還需要看是否會(huì)有新的通知。

對(duì)于各地房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，增值稅法規(guī)定的是一般情形，在不相沖突的情況下，兩者是并行適用的，如果后續(xù)出現(xiàn)新的調(diào)控公告，且適用于特別領(lǐng)域，則一般會(huì)按照新的調(diào)控公告施行。

也就是說，增值稅法出臺(tái)后，個(gè)人出售住房的增值稅稅率并沒有改變。

問題3：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，增值稅怎么收?。?/b>

王玉臣：分下列不同情況。第一，2019年4月1日起，增值稅一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為9%。

第二，對(duì)于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)），不區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，均可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的稅率繳納增值稅。

第三，對(duì)于轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十六條：“增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外?！睂?duì)于小規(guī)模納稅人，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅政策的公告》：“增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。本公告執(zhí)行至2027年12月31日”之規(guī)定，在2027年12月31日前，小規(guī)模納稅人適用3%的征收率，并且在2027年12月31日前可以享受減按1%征收率的優(yōu)惠政策。

需要指出的是，這里的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收的增值稅與土地增值稅兩者并不同。土地增值稅針對(duì)的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅則實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率包括30%、40%、50%、60%等。兩者并不沖突，不是擇一適用的關(guān)系，需要結(jié)合轉(zhuǎn)讓過程中的增值額，具體轉(zhuǎn)讓內(nèi)容等需要具體判斷繳納的稅種。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍