1月2日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，6家國(guó)企央企及聯(lián)合體展開(kāi)幾百輪廝殺，給新年的北京土拍市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針。
登場(chǎng)2025年首拍的是海淀朱房“雙子星”地塊，分別為海淀朱房0029地塊和海淀朱房0030地塊，總起始價(jià)150.3億元。在不限價(jià)、無(wú)指導(dǎo)價(jià)以及價(jià)高者得的規(guī)則下，最終共計(jì)成交181.924億元，平均溢價(jià)率達(dá)到21.04%。
在這場(chǎng)土地大戰(zhàn)中，海淀朱房0029地塊由華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元拿下，海淀朱房0030地塊由建發(fā)以90.404億元獲得。對(duì)于當(dāng)下土地市場(chǎng)的出讓規(guī)則，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這意味著新房將回歸市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。
海淀朱房 “雙子星”東西相鄰
1月2日開(kāi)拍的海淀朱房 “雙子星”地塊東西相鄰。兩宗地塊均為純住宅用地，無(wú)其他配建，出讓規(guī)則是不限地價(jià)、未設(shè)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，不搖號(hào)，價(jià)高者得。在中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱看來(lái)，這也意味著新房將回歸市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。
當(dāng)天，首先開(kāi)拍的是位于西側(cè)的海淀朱房0029地塊，參與競(jìng)價(jià)的房企包括中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體、保利發(fā)展。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，異?；馃?，經(jīng)過(guò)近170輪報(bào)價(jià)，最終，三家央企組成的華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元的價(jià)格摘得該地塊，折合樓面價(jià)約8.92萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)17.33%。
據(jù)出讓信息顯示，海淀朱房0029地塊用地規(guī)模4.27萬(wàn)平方米，容積率2.4，限高48米，地上建筑規(guī)模約10.26萬(wàn)平方米，起始價(jià)78億元，起始樓面價(jià)約7.6萬(wàn)元/平方米。
出乎意料的是，海淀朱房0030地塊的競(jìng)價(jià)過(guò)程要比海淀朱房0029地塊更為激烈。在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)247輪報(bào)價(jià)后，最終由建發(fā)集團(tuán)旗下子公司濟(jì)南兆瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以90.404億元摘得，溢價(jià)率更高，達(dá)到25.04%，折合樓面價(jià)約9.5萬(wàn)元/平方米，比海淀朱房0029地塊高近6000元/平方米。
此次海淀朱房0030地塊共有6家房企參與競(jìng)價(jià)，包括北京城建、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂、中鐵置業(yè)+招商蛇口+華潤(rùn)置地聯(lián)合體、保利發(fā)展。該地塊用地規(guī)模3.93萬(wàn)平方米，容積率2.42，限高48米，地上建筑規(guī)模約9.51萬(wàn)平方米，起始總價(jià)72.3億元，起始樓面價(jià)約7.6萬(wàn)元/平方米。
從價(jià)格來(lái)看，海淀朱房“雙子星”地塊樓面價(jià)分別為8.92萬(wàn)元/平方米和9.5萬(wàn)元/平方米，從成本推算，朱房村兩宗地塊的最終售價(jià)很可能會(huì)達(dá)到12萬(wàn)元/平方米。
業(yè)內(nèi)：或?qū)⒋蛟煜饦?shù)灣系列產(chǎn)品
海淀朱房的這兩宗地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線(xiàn)上地站直線(xiàn)距離大約1.1公里，到中關(guān)村軟件園車(chē)程大約10分鐘。地塊西北側(cè)是較大體量的回遷房，東北側(cè)是華潤(rùn)北京橡樹(shù)灣二期至五期，以及商業(yè)配套清河萬(wàn)象匯。當(dāng)前橡樹(shù)灣二手房掛牌價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右。值得一提的是，萬(wàn)象匯、北京橡樹(shù)灣均是華潤(rùn)置地的產(chǎn)品。對(duì)于此次華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體拿地，張凱預(yù)計(jì)其將會(huì)繼續(xù)打造橡樹(shù)灣系列產(chǎn)品。
在教育配套方面，目前現(xiàn)有海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（匯緣小區(qū)）、海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（橡樹(shù)灣校區(qū)）。海淀朱房0030地塊東北側(cè)教育規(guī)劃用地規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，并將納入清華大學(xué)附屬中學(xué)教育集團(tuán)。
對(duì)于地塊的不利因素方面，張凱認(rèn)為，項(xiàng)目靠近北五環(huán)，有一定的噪音影響；另外西北側(cè)500米附近有一處L形文物遺跡，是秦漢時(shí)期的軍事城鎮(zhèn)遺址，該景點(diǎn)目前尚未開(kāi)放。
海淀朱房?jī)勺诘貕K出讓后，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)還有3公里外的功德寺“雙子星”地塊，因?yàn)榫嚯x近，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。功德寺“雙子星”地塊是在2024年11月5日出讓?zhuān)|達(dá)了地價(jià)上限后以搖號(hào)方式成交。從其規(guī)劃來(lái)看，戶(hù)型從97平方米三居到250平方米四居全面覆蓋，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)在指導(dǎo)價(jià)上限開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)是上地學(xué)區(qū)，以及背靠中關(guān)村軟件園、諸多大廠(chǎng)總部、知名高校等購(gòu)買(mǎi)群體。
相比之下，朱房地塊由于不限價(jià)，未來(lái)面向純改善需求做大平層豪宅的概率更大。張凱認(rèn)為，朱房地塊容積率稍高，為2.4，限高48米，大概率是打造成15-16層的小高層。
而在建筑設(shè)計(jì)上，海淀朱房“雙子星”地塊的出讓文件中也有要求，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營(yíng)造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗
