“去庫存”是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務，也是助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的關鍵一環(huán)。
2024年，從年初中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，到各地推出“以舊換新”、收儲商品房、“房票”等政策，再到9月份降首付、降利率等一系列政策組合拳，都在從供給和需求兩端助力去庫存。
那么，2024年去庫存戰(zhàn)果如何？據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模有所下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京的去庫存成效明顯。
鄭州、東莞等地壓降庫存收效明顯
“去庫存”是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務，也是助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、實現(xiàn)“穩(wěn)住樓市”目標的題中之義。
2024年4月30日，中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，政策重點轉向去庫存；5月17日，央行發(fā)布消息，設立3000億元保障性住房再貸款，支持各地收購已建成商品房用于保障性住房；10月17日，財政部明確表態(tài)，將推動利用專項債券收購存量商品房用作保障性住房。
而2024年9月26日，一系列政策組合拳落地，更是全方位助力樓市去庫存。當天舉行的中央政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。要回應群眾關切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
基于中央政治局會議的政策基調(diào)，各地因城施策，從需求端發(fā)力，降首付、降利率等政策組合拳助力樓市實現(xiàn)銷售回暖；同時，多城積極出臺“以舊換新”政策刺激增量需求入市；此外，多城還收購存量房作為保障房，開辟去庫存的新措施。從供給端來看，多城也控制增量，減少土地出讓，聚焦存量的消化。
經(jīng)過需求端、供給端的雙重發(fā)力，2024年，多個城市的庫存有效減少。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模有所下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬平方米以上。就變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規(guī)模顯著下降。
值得一提的是，上述統(tǒng)計中的狹義庫存量，通常是指已取得預售許可但尚未售出的商品住宅建筑面積，這一指標主要用于評估中短期內(nèi)的市場變化。與之相對的，廣義庫存量則涵蓋了更為寬泛的統(tǒng)計范疇，包括可銷售的房屋數(shù)量以及涉宅用地的施工總量，它不僅包括了已獲取土地但尚未開始建設的項目，還涵蓋了已開工但尚未取得銷售許可的項目。
“狹義庫存下降，說明地方已能先一步控制好新增供應的節(jié)奏，并通過保障房收儲、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標下降，去庫存、降風險進程正在快速推進?！笨硕鸱Q。
以壓降庫存較為明顯的代表城市鄭州為例，鄭州2024年末狹義庫存減少130萬平方米以上，壓降力度較大。這背后也來源于房地產(chǎn)政策的有效推動，比如鄭州全面取消房地產(chǎn)限制政策，大力推動“以舊換新”及“房票”政策等。
自2024年4月鄭州推出“以舊換新”政策后，據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，通過國有平臺公司收購模式完成簽訂二手房協(xié)議5085套，通過市場化交易模式完成“賣舊買新、以舊換新”5731套，兩項合計10816套，超額完成市政府確定的全年10000套目標任務。
除了以舊換新政策外，鄭州推出的“房票”政策更是去庫存的利器?！伴_票即購房”，2024年10月，隨著鄭州“房票”在多區(qū)落地，極大促進了各區(qū)新盤去庫存。比如10月當月，在鄭州新房成交榜單上，前三名均為房票“對口”項目。
再看東莞，作為去庫存的重點城市，2024年，東莞積極落實調(diào)控政策，降首付、降房貸利率、放松限售、優(yōu)化限價、發(fā)放購房補貼等，加之東莞房企大力促銷、包括以價換量，綜合因素疊加，東莞樓市在四季度去化效果明顯。僅10月當月，東莞新房網(wǎng)簽5597套住宅，實現(xiàn)了環(huán)比超70%、同比超100%的雙高增長。
不過，雖然上述兩個城市壓降庫存收效明顯，但其庫存仍然位居高位。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，截至2024年年末，東莞、鄭州的狹義消化周期仍然為26個月和25個月，仍然高于18個月的“警戒線”，未來去庫存任務依然艱巨。
從供給端去庫存，多城控制土地出讓規(guī)模
從供給端來看，多城從嚴控增量的角度來平衡“供求關系”。
2024年5月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。
在此背景下，多城放慢了土地出讓步伐。據(jù)克而瑞研究中心指出，2024年，深圳、重慶、東莞等7市宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當于長期去化周期降低了6個月以上，極大減輕了城市的庫存風險。比如深圳2024年新房成交492萬平方米，而宅地成交建面只有89萬平方米，長期庫存下降403.6萬平方米，按2024年的新房成交流速計算，相當于廣義消化周期降低了9.8個月。
從整體來看，土地成交方面，2024年，有10個城市土地成交量較2023年下降超過200萬平方米，其中上海宅地成交量更是較2023年減少了512萬平方米，若計入?yún)f(xié)議出讓的宅地，上海2024年宅地交易量較2023年減少800萬平方米，同比下降過半。但上海土地成交金額同比降幅僅有二成左右，2024年共成交約2700億元，仍是2024年全國土地成交金額第一的城市，也是土地供給端“控量提質”的典范。
同時，鄭州、蘇州、東莞的土地交易量同比降幅均超過一半。以東莞為例，2024年全年，東莞已經(jīng)基本暫停土地出讓，全年土地招拍掛市場僅3宗涉宅用地成交，且均為人才房和安置房用地，地塊總成交金額僅28.8億元，同樣創(chuàng)下近十年來新低。嚴格意義上來說，2024年東莞沒有成交任何一宗商品住宅用地。
克而瑞研究中心點評稱，在庫存基數(shù)相對較高、2024年末消化周期超過2年的城市中，東莞、鄭州、徐州、無錫等表現(xiàn)較為突出，均在2024年大幅減少了土地供應規(guī)模，較2023年少成交的土地交易量，相當于降低城市消化周期超過9個月。此外，深圳、重慶、青島等城市2024年土地成交規(guī)模遠小于新房成交，也在實質上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動消化周期下降9個月或更長時間。
業(yè)內(nèi)：今年房地產(chǎn)去庫存任務仍然艱巨
2024年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議部署了2025年經(jīng)濟工作，涉及房地產(chǎn)工作方面時指出，“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度?！?/p>
由此可見，2025年，去庫存仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作之一。
從克而瑞研究中心的統(tǒng)計可以看出，截至2024年年底，包括常州、長春、東莞、鄭州、深圳、蘇州、徐州、無錫、常州、青島、南寧、武漢、南京、福州等城市的狹義消化周期仍然高于18個月的正常出清水平之上，這些城市仍然面臨著艱巨的去庫存任務。
對此，克而瑞研究中心也表示：“若典型城市能夠保持2024年的去庫存進度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內(nèi)，回歸到合理的范圍之內(nèi)，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。隨著越來越多城市達成階段性的去庫存目標，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關鍵力量?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 王心
