2024年，是保利發(fā)展蟬聯(lián)銷售榜首的一年，但也是保利發(fā)展?fàn)I收和利潤(rùn)雙降的一年。
2025年1月17日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，預(yù)計(jì)公司2024年度營收為3128億元，同比減少9.83%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)50.16億元，較上年同期減少70.51億元，同比減少58.43%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。
“保利發(fā)展利潤(rùn)下滑與其投資策略和企業(yè)目標(biāo)是相關(guān)的?！辩R鑒咨詢總監(jiān)張宏偉表示：“在沖規(guī)模時(shí)期，保利發(fā)展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價(jià)地，從而蠶食了利潤(rùn)，而且這些項(xiàng)目銷售并不太好，也有降價(jià)促銷的情況，現(xiàn)在這些項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入了結(jié)轉(zhuǎn)期，盈利出現(xiàn)下滑?！?/p>
蟬聯(lián)“銷冠”，但營收、凈利同比下降
受行業(yè)下行影響，2024年，保利發(fā)展銷售規(guī)模收縮，全年累計(jì)銷售額3230億元，同比下降23.5%；累計(jì)銷售面積1797萬平方米，同比下降24.7%；銷售均價(jià)17980元/平方米，同比上漲1.6%。根據(jù)克而瑞銷售榜單，2024年保利發(fā)展全口徑銷售額穩(wěn)居行業(yè)頭把交椅。
在蟬聯(lián)銷冠的同時(shí)，2024年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入同比下降9.83%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑58.43%，尤其是凈利的下滑幅度超乎外界預(yù)期。
對(duì)于業(yè)績(jī)預(yù)減主要原因，保利發(fā)展方面表示，公司營業(yè)總收入同比下降主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降；公司相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)同比下降，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出：“首先，2024年保利發(fā)展?fàn)I收下降近一成，主要源于項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少；同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑也是利潤(rùn)下降的重要原因。2024年，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率持續(xù)下行，前三季度行業(yè)平均毛利率已降至14.0%，較上年同期下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。此外，資產(chǎn)減值計(jì)提也是一大原因，保利發(fā)展結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，這直接影響了當(dāng)期利潤(rùn)。2024年前三季度，行業(yè)資產(chǎn)減值損失同比增長(zhǎng)79%，減值壓力前置且規(guī)模顯著增大?！?/p>
同比2023年的情況來看，2023年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入3468.9億元，同比增長(zhǎng)23.4%；歸母凈利潤(rùn)120.7億元，同比下降34.1%。也就是說2023年，保利發(fā)展的營收仍然有較大幅度的增長(zhǎng)，只是“增收不增利”，而在2024年保利發(fā)展的盈利困境更加凸顯，其歸母凈利潤(rùn)下滑幅度超過50%。
張宏偉認(rèn)為，保利發(fā)展利潤(rùn)的下滑與前兩年拿地布局相關(guān)。比如，2017年-2020年，在保利發(fā)展“爭(zhēng)前三”的關(guān)鍵期，大力加碼了三四線城市的布局，在2018年保利發(fā)展三四線城市拓展面積就升至50%。但是這兩年三四線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，銷售情況并不佳，保利發(fā)展部分項(xiàng)目不得不降價(jià)促銷，由此利潤(rùn)空間也一再擠壓。
從戰(zhàn)略布局角度，保利發(fā)展近兩年已經(jīng)在削減拿地支出，并且從三四線中抽身、聚焦一二線等核心城市的布局。根據(jù)保利發(fā)展三季報(bào)及獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目月度公告統(tǒng)計(jì)，2024年全年，其拿地面積329萬平方米、拿地金額682億元，拿地銷售面積比18.3%、拿地銷售金額比21.1%，并持續(xù)向核心城市核心區(qū)域集中。對(duì)比2023年1359億元的權(quán)益拿地金額，保利發(fā)展的拿地支出已經(jīng)削減了近一半。
柏文喜指出，當(dāng)前，保利發(fā)展聚焦一二線城市，2024年其一二線城市拓展占比94%（其中，一線城市占比74%），市占率超過10%的城市達(dá)28個(gè)。
保利開年動(dòng)作：裁區(qū)并區(qū)、加緊融資
值得一提的是，今年開年，保利發(fā)展就進(jìn)行了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整。
據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，在區(qū)域公司合并方面，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司； 保利浙江與浙南公司合并為浙江公司；保利山東與齊魯公司合并為山東公司；保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。從區(qū)域合并來看，東北、山東、江蘇等地分公司陸續(xù)合并，這也是戰(zhàn)略聚焦的表現(xiàn)。
人事調(diào)整上，該公司提名保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，擔(dān)任保利上海公司總經(jīng)理；提名保利浙江公司總經(jīng)理張磊，擔(dān)任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；提名保利上海總經(jīng)理傅小君，擔(dān)任保利浙江公司董事長(zhǎng)；提名保利浙南總經(jīng)理朱忠偉，擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理。
此外，值得關(guān)注的是，在2024年年末，保利發(fā)展公告，周東利因工作調(diào)整原因，申請(qǐng)辭去公司董事、總經(jīng)理及董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)；辭職后，周東利將不再擔(dān)任公司及下屬子公司任何職務(wù)。周東利在任期間，也是保利發(fā)展規(guī)模沖到第一，然而盈利下滑的時(shí)期。目前，保利發(fā)展尚未公布新的總經(jīng)理人選。
除了組織架構(gòu)和人事調(diào)整外，保利發(fā)展還加緊了融資步伐。
今年1月16日，保利發(fā)展公告，其95億元可轉(zhuǎn)債募資方案獲上交所審核通過，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。
對(duì)于保利發(fā)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，平安證券在業(yè)績(jī)點(diǎn)評(píng)中認(rèn)為，保利發(fā)展2024年堅(jiān)定去庫存調(diào)結(jié)構(gòu)，業(yè)績(jī)壓力逐步釋放，有望平穩(wěn)穿越周期并持續(xù)向好發(fā)展，但同時(shí)也需警惕其“盈利能力修復(fù)緩慢、持續(xù)減值等風(fēng)險(xiǎn)”。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心
