《北京市城市更新條例》又一配套政策落地。日前，北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布《北京市關(guān)于城市更新項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股支持社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），作價出資或者入股是一種國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用方式，是對出讓方式的有益補(bǔ)充。更為重要的是，此舉有利于降低企業(yè)參與城市更新的“門檻”，支持企業(yè)“騰籠換鳥”盤活存量土地資源。
當(dāng)前城市更新最大的難題是資金問題，吸引社會資金是關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2025年，在構(gòu)建城市更新可持續(xù)發(fā)展模式的導(dǎo)向之下，城市更新的政策將更加注重規(guī)劃及土地管理方面的優(yōu)化，更加注重構(gòu)建可持續(xù)的資金支持機(jī)制，更加注重調(diào)動市場主體參與積極性。
土地“作價出資或者入股” 無需補(bǔ)繳地價款
《指導(dǎo)意見》提及的“作價出資或者入股”是一種國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用方式。具體是指以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股，投入到北京市政府授權(quán)北京市國資委履行出資人職責(zé)的企業(yè)及其所屬各級國有全資子企業(yè)，國有建設(shè)用地使用權(quán)由企業(yè)持有，北京市政府依法對企業(yè)享有出資人權(quán)益的情形。
北京市規(guī)劃自然資源委在解讀時表示，《指導(dǎo)意見》以國土空間規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，采取“小切口”方式，有序推進(jìn)北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股工作。這有利于促進(jìn)土地市場多元化發(fā)展，有助于建立更加完善的國有建設(shè)用地有償使用市場體系，同時更好支撐服務(wù)百姓民生的設(shè)施建設(shè)。
更為重要的是，《指導(dǎo)意見》有利于激發(fā)企業(yè)參與城市更新的動力。通過國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式，有效降低了企業(yè)參與城市更新的用地成本，吸引更多市場主體參與城市更新活動。
北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人舉例解釋說，一個已納入城市更新項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，原先是某單位的培訓(xùn)中心，土地取得方式為劃撥，批準(zhǔn)用途為教育用地；如今按照社會需求，計劃更新改造為城郊普惠型養(yǎng)老院，土地用途相應(yīng)變更為社會福利用地，土地使用權(quán)人變更為市屬國企下屬全資子企業(yè)?！啊吨笇?dǎo)意見》出臺前，結(jié)合更新后的土地面積和利用條件，通過地價評估，企業(yè)需要繳納土地出讓價款約1300萬元，資金壓力較大，資金回收期較長?！吨笇?dǎo)意見》出臺后，由于該項(xiàng)目屬于彌補(bǔ)城市功能短板的公共服務(wù)設(shè)施類項(xiàng)目，符合相關(guān)要求，可以采用作價出資方式配置土地。”
該負(fù)責(zé)人介紹，北京市政府以土地使用權(quán)作價出資或者入股到企業(yè)后，企業(yè)就無需補(bǔ)繳地價款，市國資委代表市政府履行出資人職責(zé)，對土地經(jīng)營利用情況進(jìn)行監(jiān)管，市政府依法對企業(yè)享有出資人權(quán)益。
《指導(dǎo)意見》試用期3年，要求重點(diǎn)扶持已納入城市更新項(xiàng)目庫且用于彌補(bǔ)城市功能短板的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共安全設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。而且，采用作價出資或者入股方式配置的國有建設(shè)用地，必須符合國土空間規(guī)劃用途管制要求，符合北京市新增產(chǎn)業(yè)禁限目錄和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單要求，權(quán)屬清晰，配置年期不高于相應(yīng)用途法定最高年期。
支持企業(yè)“騰籠換鳥”盤活存量土地資源
北京是全國首個減量發(fā)展超大城市，率先開展城市更新立法，統(tǒng)籌歷史文化保護(hù)傳承和有機(jī)更新，探索性形成了小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新模式。
《北京市城市更新條例》明確，“開展城市更新活動的，國有建設(shè)用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置?！弊鳛榕涮渍咧唬吨笇?dǎo)意見》作價出資或者入股是一種國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用方式，是對出讓方式的有益補(bǔ)充，意在支持企業(yè)“騰籠換鳥”盤活存量土地資源。
城市更新是每年北京市政府工作報告的重點(diǎn)內(nèi)容。對于2025年的工作，北京市政府工作報告指出，深化城市更新行動，完善土地混合開發(fā)利用和產(chǎn)業(yè)用地到期續(xù)期政策，加強(qiáng)閑置土地盤活利用，健全核心區(qū)平房成片區(qū)、整院落退租機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)居住、產(chǎn)業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、區(qū)域綜合等五類更新改造。
2025年，北京將實(shí)施500個老舊小區(qū)綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處，優(yōu)化城市家具設(shè)置及管理，改善宛平城等12個重點(diǎn)區(qū)域周邊環(huán)境面貌，并做好第二輪“回天行動計劃”收官工作。
據(jù)悉，在資金籌集方面，北京不僅通過財政支持來引導(dǎo)和撬動，同時也創(chuàng)新金融工具獲得投資渠道，鼓勵多方參與。而此次，通過“作價出資或者入股”，不斷豐富北京市土地資源有償配置政策“工具箱”，從而進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)參與城市更新的意愿，顯著降低企業(yè)用地成本。
城市更新將加速構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展新模式
城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，需要大量的資金、專業(yè)的技術(shù)以及豐富的經(jīng)驗(yàn)。在此背景下，政府積極發(fā)揮牽頭引領(lǐng)及資源對接作用對各地城市更新項(xiàng)目的落地具有重要作用。
而從投資的保障度來看，城市更新仍將是政府投資的支持重點(diǎn)。以北京為例，城市更新項(xiàng)目也將優(yōu)先支持保障民生類和公益類城市更新，加快保障性租賃住房建設(shè)、危舊樓改建，改造提升市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等，補(bǔ)足功能短板。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹在第八屆城市更新創(chuàng)新大會上表示，當(dāng)前城市更新最大的難題是資金問題，吸引社會資金是關(guān)鍵。社會資金參與城市更新的前提是有盈利空間，而通過運(yùn)營產(chǎn)業(yè)獲取持續(xù)的現(xiàn)金流是關(guān)鍵。長周期才能回收成本對社會資本沒有吸引力，現(xiàn)金流的資本化就顯得尤為關(guān)鍵。而現(xiàn)金流資本化的實(shí)現(xiàn)需要資產(chǎn)的增值，這就要求通過強(qiáng)運(yùn)營提升空間的生產(chǎn)力。
對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當(dāng)前形勢下，市場主體參與城市更新的動力有所減弱。而在資產(chǎn)價格的上升周期，投資回報收益大、確定性強(qiáng)，市場主體就會更有動力參與城市更新。
事實(shí)上，“房企作為城市更新的重要參與者，近年來受到的影響更加明顯。從公布的財報情況來看，相較于前幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在2024年半年報中直接涉及城市更新的描述和分量明顯減少?！眲⑺Q。
對于2025年，劉水表示，城市更新也將加速構(gòu)建自身的可持續(xù)發(fā)展新模式。在這一導(dǎo)向下，城市更新的政策將更加注重規(guī)劃及土地管理方面的優(yōu)化，更加注重構(gòu)建可持續(xù)的資金支持機(jī)制，更加注重調(diào)動市場主體參與積極性。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
