去年以來，在政策利好推動下，中國公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）邁入常態(tài)化發(fā)展新階段。那么，2024年，房企公募REITs的成績單如何？
近期，房企參與的已上市公募REITs陸續(xù)發(fā)布業(yè)績。據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，8只上市REITs中，4只營收破億元，7只實現(xiàn)正向盈利，展現(xiàn)出良好的盈利狀態(tài)。
而隨著房企年報的披露，多家房企也對外表示出申報REITs的意向，REITs的春天會到來嗎？
多家房企在業(yè)績會或年報中表達了申報基礎設施REITs的意愿。圖/IC photo
8只REITs中有7只實現(xiàn)正盈利
REITs就是不動產(chǎn)投資信托，指依法向投資者募集資金并主要投資于不動產(chǎn)項目，其產(chǎn)生的收益享有稅收優(yōu)惠，且大部分收益將分配給投資者的投資基金。
隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，部分房企已經(jīng)開始進行試水。從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費類基礎設施和租賃住房兩個方面。相較于這兩個與房企業(yè)務關系較為緊密的領域，產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流雖然也有房企涉及，但數(shù)量相對較少。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2024年12月31日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模224.22億元，此外還有金隅集團和萬科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。不過，相對于目前1661.64億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。
據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者對于房企參與的已上市公募REITs業(yè)績統(tǒng)計，8只已上市REITs中，營收破億元的有4只，實現(xiàn)正向盈利的有7只。其中，營收最高的是華夏華潤商業(yè)REIT，達到6.42億元，其底層資產(chǎn)是青島萬象城；而博時蛇口產(chǎn)園REIT實現(xiàn)凈利潤5141.49萬元，是去年凈利潤最高的REIT，其底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園，主要包括萬融大廈、萬海大廈、光明加速器二期項目，均位于深圳。
在此前業(yè)績會上，博時蛇口產(chǎn)園REIT基金管理人提到，2024年，得益于廣泛拓展客戶招商渠道和瞄準運營管理機構(gòu)堅持產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化的運營服務，各個項目頂住了2024年市場內(nèi)卷壓力，出資率整體保持在90%以上。
遺憾的是，華夏大悅城商業(yè)REIT在2024年雖然擁有1.06億元的營收，但是，凈利潤卻虧損了47.31萬元，這只REIT也是西南地區(qū)首單消費REITs，底層資產(chǎn)是成都大悅城。
圖說：房企參與的已上市公募REITs業(yè)績一覽。新京報貝殼財經(jīng)記者根據(jù)公開資料整理。
多家房企披露申報REITs意向
近日，多家房企在業(yè)績會或年報中也表達了申報基礎設施REITs的意愿，涉及的資產(chǎn)類型包括消費、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園等。
比如，中海管理層在業(yè)績會上表示，公司將加快設立公募REITs，也將積極把握商業(yè)資產(chǎn)的調(diào)整期，做好相關的收并購工作。
而已有試水的萬科在年報中提到，公司將持續(xù)夯實REITs戰(zhàn)略平臺，實現(xiàn)業(yè)務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，推動中金印力消費REIT擴募。
美的置業(yè)雖然剝離了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，但是其管理層在業(yè)績會上表示，對于留在上市平臺的5座商場和3個產(chǎn)業(yè)園，會推進研究發(fā)行公募REITs。
還有房企明確表示計劃擴募。中國金茂管理層在業(yè)績會上表示，公司旗下在營的項目包括南京金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城等，均有望成為華夏金茂商業(yè)REIT后續(xù)的擴募資產(chǎn)。
此外，華潤置地管理層在業(yè)績會上表示，目前公募REITs的擴募工作正在有序推進中，同時公司也在研究推進私募REITs等，進一步完善覆蓋資產(chǎn)全周期的金融化通道。
公募REITs新品類不斷增加
值得一提的是，今年以來，陸續(xù)有新的REITs產(chǎn)品品類成功發(fā)行。今年3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT成功上市發(fā)行，以上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司持有的虹橋璟智項目和江月路項目作為底層資產(chǎn)，均為上海地產(chǎn)集團旗下優(yōu)質(zhì)租賃住房標桿項目。這也是全國首個獲批的“商改?！盧EITs。所謂“商改?！?，就是從商辦項目調(diào)整為保障性租賃住房項目，進一步豐富了REITs產(chǎn)品品類。
匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT自申報發(fā)行以來便吸引市場廣泛關注與資本熱捧。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品募集份額5億份，發(fā)售價格2.724元/份，募集資金規(guī)模達13.62億元；網(wǎng)下詢價倍數(shù)約181倍，公眾投資者認購倍數(shù)更是高達494倍。其從3月5日獲批到掛牌上市，僅歷時18個工作日，刷新了公募REITs市場紀錄。
中信證券曾在其研報中指出，“保租房產(chǎn)品預期現(xiàn)金分派率仍處于低位，產(chǎn)品總體仍供不應求。我們認為當前C-REITs市場保租房板塊規(guī)模仍然較小，難以滿足投資者需求，未來隨著政策支持力度持續(xù)增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來上市高峰?！?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，REITs是打通“投、融、管、退”閉環(huán)非常重要的一部分，擁有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的房企運營商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運作模式由重轉(zhuǎn)輕，自身角色定位從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務商，對于當前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
