近日，貝殼租房與樂灣公寓合作簽約儀式在上海舉行，雙方投資共建的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)正式落地。該項(xiàng)目由老舊廠房改造而來，總體量達(dá)2978套，將面向新青年、新市民提供租賃服務(wù)。

作為國內(nèi)龍頭房產(chǎn)交易平臺(tái)的貝殼找房（以下簡(jiǎn)稱“貝殼”），為何要進(jìn)軍租賃業(yè)務(wù)？同時(shí)，它為何不選擇與同為鏈家系的老牌租賃企業(yè)自如合作，而是“舍近求遠(yuǎn)”選擇與樂灣公寓進(jìn)行合作？未來，不斷擴(kuò)張布局的貝殼租房是否會(huì)與自如存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？

貝殼找房于2021年底成立“貝殼惠居事業(yè)群”，并推出了“貝殼租房”。圖片來源/IC photo

貝殼首個(gè)青年公寓落地上海

據(jù)悉，此次貝殼租房和樂灣公寓合作建設(shè)的貝殼新青年公寓占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項(xiàng)目總體量達(dá)2978套，月租金最低至2700元。同時(shí)，公寓實(shí)行集中式、服務(wù)式管理，將面向新青年、新市民提供可支付、職住一體、安全、干凈的獨(dú)立居住空間。

值得一提的是，與貝殼找房同為鏈家系的自如，布局租賃業(yè)務(wù)已有10年之久。資料顯示，2011年10月18日，熊林在左暉的支持下創(chuàng)立自如，開創(chuàng)房屋租賃產(chǎn)品和服務(wù)的“長(zhǎng)租”新模式，為城市年輕人提供經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修，配套租務(wù)、保潔、維修等居住服務(wù)。經(jīng)過十年的發(fā)展，自如在中國十個(gè)主要城市運(yùn)營超過100萬間房屋。

在此背景下，貝殼為何還要進(jìn)軍租賃業(yè)務(wù)？對(duì)此，貝殼方面表示，住房租賃成為國家解決城市住房突出問題的核心方式，因此，為國家住房租賃體系的不斷完善貢獻(xiàn)力量，協(xié)助建設(shè)發(fā)展良好的租賃市場(chǎng)，也是貝殼的發(fā)展目標(biāo)之一。為此，貝殼于2021年底成立“貝殼惠居事業(yè)群”，并全新推出“貝殼租房”。依托貝殼在居住服務(wù)領(lǐng)域二十年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，貝殼租房將聯(lián)合多方合作伙伴，探索更多合作模式。而此次亮相的貝殼青年公寓，是貝殼租房在打造多元化租賃住房供給側(cè)解決方案的一次實(shí)踐。

對(duì)于未來的布局，貝殼方面表示，“貝殼租房的具體規(guī)劃包括三個(gè)方面：一是通過模式創(chuàng)新和合作共建，打造多元化的租住供給側(cè)解決方案；二是對(duì)貝殼來說，面向租賃用戶持續(xù)創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值，讓租住成為一種生活方式，是另一項(xiàng)重要使命；三是貝殼租房還將致力于行業(yè)效率的提升，包括提高租賃經(jīng)紀(jì)人的穩(wěn)定性以及產(chǎn)業(yè)鏈其他伙伴的整體效率?！?/div>

或?yàn)榫S持業(yè)績(jī)及尋找第二增長(zhǎng)曲線

“從上海去切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，相對(duì)來說更具代表性。未來貝殼切入租賃市場(chǎng)的細(xì)分賽道，肯定不會(huì)聚焦于一城、一地，而是會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)相對(duì)全面鋪開的狀態(tài)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，原因在于，一是基于貝殼自身的業(yè)務(wù)布局，針對(duì)房地產(chǎn)的全鏈條服務(wù)內(nèi)容；二是鏈家系中的愿景集團(tuán)在室內(nèi)裝修、舊房改造方面有經(jīng)驗(yàn)，也擁有自己的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，能夠與貝殼租房相互協(xié)同實(shí)現(xiàn)“成本精益化”，提升運(yùn)營水平。

“貝殼租房選擇線下長(zhǎng)租布局，已經(jīng)不是短期目標(biāo)、一個(gè)業(yè)務(wù)那么簡(jiǎn)單，而是真正著眼于從線上走向線下的一個(gè)重要舉措?！狈繓|東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂如是稱。

貝殼之所以布局租賃業(yè)務(wù)，在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來，在目前房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣和交投不夠活躍的情況下，貝殼此舉為了維持業(yè)績(jī)和尋找第二增長(zhǎng)曲線，從房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)平臺(tái)向租房業(yè)務(wù)拓展，是利用貝殼自身的流量和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)探索新的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)的舉措。而與樂灣公寓聯(lián)手，除了快速獲取現(xiàn)有的市場(chǎng)增量之外，還能夠獲得在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，形成合作發(fā)展的雙贏優(yōu)勢(shì)。

在房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院創(chuàng)始人相國良看來，去年至今，開發(fā)商整體狀況不太好，所以貝殼新房業(yè)務(wù)必然受到影響。去年，貝殼進(jìn)入了家裝領(lǐng)域，今年必然也要尋找業(yè)務(wù)方面的增量空間，進(jìn)行多元化的探索，加上租房市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間，因此，貝殼進(jìn)軍租賃業(yè)務(wù)是有意義的，比如嘗試平臺(tái)化租賃，由此尋找一些創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

“這幾年國家層面一直在推進(jìn)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，今年實(shí)際政策利好可能會(huì)更多。因此，今年入市的項(xiàng)目可能支持性政策會(huì)更多，企業(yè)投入方面的壓力會(huì)有所減少。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦如是說。

在業(yè)內(nèi)人士看來，貝殼租房選擇布局長(zhǎng)租公寓，是著眼于從線上走向線下的重要舉措。資料圖片

為何“舍近求遠(yuǎn)”選擇合作對(duì)象？

令外界關(guān)注的是，貝殼布局租賃業(yè)務(wù)，為何不選擇與同為鏈家系的自如合作，而是“舍近求遠(yuǎn)”選擇與樂灣公寓合作？對(duì)此，柏文喜分析稱，此舉一方面或是為了避免與自如合作形成不必要的“內(nèi)耗”，另一方面，處于起步階段的貝殼租房，如果與自如合作，或?qū)е伦陨碓趹?zhàn)略層面失去獨(dú)立發(fā)展的可能性。

在盧文曦看來，貝殼租房在定位上跟自如相比，可能存在差異性。自如主要是托管模式，而樂灣公寓可能更多是集中式，貝殼租房可能是想尋找一些不同的模式運(yùn)營，從而有所突破。

“貝殼和自如是獨(dú)立運(yùn)營公司，有著自己的合作標(biāo)準(zhǔn)和要求，或許只是在這個(gè)項(xiàng)目上沒找到共同點(diǎn)而已?！比Z如是分析。而在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，貝殼租房選擇與樂灣這類長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作，很大程度上具有積極意義，能夠快速介入此類業(yè)務(wù)的開拓。從產(chǎn)品線上看，貝殼租房這次做的是集中式的項(xiàng)目，未來也可以納入到保障性租賃住房的體系中。

談及下一步貝殼租房與自如之間的關(guān)系，貝殼方面回應(yīng)稱，自如將繼續(xù)是貝殼租房的重要合作伙伴，貝殼租房將和自如開展更多合作，比如在面向租房業(yè)主時(shí)共同提供多元化服務(wù)模式，以及在集中式公寓的建設(shè)和運(yùn)營、生活服務(wù)等領(lǐng)域的合作，“未來，貝殼租房將依托科技和運(yùn)營服務(wù)能力，聯(lián)結(jié)更多合作伙伴，共同為用戶提供良好租住體驗(yàn)；同時(shí)，會(huì)通過合作共建等方式，面向新市民、青年人等群體提供各類集中式租賃住房。”

貝殼租房與自如是否會(huì)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？

還有一個(gè)值得探討的問題在于，未來隨著貝殼租房的業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大，是否會(huì)與自如存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況？

“從目前貝殼租房的動(dòng)作與發(fā)展方向來看，應(yīng)該會(huì)與自如形成錯(cuò)位的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而不會(huì)形成直接沖突的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。貝殼租房未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該是58同城之類的房地產(chǎn)代理租售平臺(tái)，而不是自如公寓。”柏文喜稱。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前貝殼租房布局的，和自如的分散式房源有差異，預(yù)計(jì)不會(huì)形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，“實(shí)際城市擴(kuò)張中，貝殼租房要適當(dāng)做好區(qū)別和產(chǎn)品分類，做好差異化競(jìng)爭(zhēng)。貝殼租房的對(duì)手，主要還是目前涌入市場(chǎng)的各類保障性租賃住房項(xiàng)目?！?/div>

在全靂看來，鏈家投資的三大板塊——自如、愿景集團(tuán)、貝殼租房都在長(zhǎng)租領(lǐng)域布局和深耕，只是側(cè)重點(diǎn)不同，并不會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)，“貝殼租房目前在線上的機(jī)會(huì)不錯(cuò)，昔日的對(duì)手58集團(tuán)正在業(yè)務(wù)調(diào)整中，此時(shí)，趕上國家大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，貝殼租房往線下突破，是個(gè)良好的時(shí)機(jī)?！?/div>

不過，郭毅指出，自如近年來也在投資建設(shè)集中式青年公寓產(chǎn)品，因此，跟貝殼租房之間會(huì)存在相互的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但從客群屬性上分析，會(huì)各有側(cè)重，相對(duì)聚焦在細(xì)分市場(chǎng)和細(xì)分人群上。未來，房企系的長(zhǎng)租公寓品牌，或是貝殼租房的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

“肯定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，但這種競(jìng)爭(zhēng)還不至于出現(xiàn)激烈的碰撞，因?yàn)樽匀珞w量很大，貝殼租房才剛開始起步?！闭劶柏悮ぷ夥亢妥匀缥磥淼陌l(fā)展格局，在景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉看來，未來存在三種可能性。其一，貝殼租房和自如作為兩個(gè)獨(dú)立主體，未來或存在直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系——貝殼租房這次與樂灣公寓攜手，不僅僅是流量導(dǎo)入的問題，而是實(shí)際投入建設(shè)，貝殼租房未來可能會(huì)切入自如所開展的業(yè)務(wù)；同樣，自如除了重資產(chǎn)及輕資產(chǎn)托管外，也有可能做成租房流量平臺(tái)。其二，目前貝殼的租房流量都導(dǎo)入了自如，不像“平臺(tái)”，因此，貝殼需要豐富產(chǎn)品線，除了給自如流量外，也給其他客戶；同時(shí)，自己也投資建設(shè)一些租賃產(chǎn)品，由此更像“平臺(tái)”而非自如的流量入口，而此舉的目的必然不是與自如競(jìng)爭(zhēng)。

此外，對(duì)于第三種可能性，胡景暉表示，貝殼布局租房業(yè)務(wù)，不排除為未來買下自如做“伏筆”，“在貝殼找房上市后不久，自如也開始謀劃上市，但后來上市計(jì)劃擱淺。因此，也不排除未來自如被貝殼并入，成為貝殼租房的一條產(chǎn)品線。”

新京報(bào)記者 張曉蘭 
編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍

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