6月7日，上海規(guī)劃和自然資源局官方微信號“上海規(guī)劃資源”發(fā)布消息稱，自三批次起，該市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。但是，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。

與此同時，當(dāng)天上海新掛出4宗宅地，在出讓須知中明確，“按‘價高者得’的原則確定競得人”。而且，此次供地中也未見有“房地聯(lián)動價”的設(shè)置。

對此，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“此次上海明確取消土地交易限定最高溢價率10%。土地政策調(diào)整說明落實‘人房地錢’的導(dǎo)向，對于后續(xù)更好吻合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用，也是‘市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現(xiàn)，對于市場信心提振等都有積極的作用?！?/p>

取消溢價率上限，實行“價高者得”

據(jù)上海土地市場官網(wǎng)顯示，此次上海三批次新掛出4宗宅地，涉及楊浦區(qū)2宗，寶山區(qū)1宗，奉賢區(qū)1宗，出讓總面積約15.29公頃，總起始價84.21億元，總價共計約84.21億元。

上海規(guī)劃和自然資源局表示，本批次商品住房用地出讓，是“滬九條”出臺后的首批土地出讓。自該批次起該市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。同時，按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預(yù)測、模型推演，強化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動，逐一地塊進行研判，合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。

同時，新京報記者注意到，在此批次推出的宅地“出讓須知”中也標(biāo)明，“此次國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，并按‘價高者得’的原則確定競得人。”

此前的2021年4月30日，上海對競價規(guī)則做出重大調(diào)整，在為每宗土地設(shè)置起始價的同時，還設(shè)置中止價和最高報價。同時，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

嚴躍進表示：“此次上海土拍實行‘價高者得’，取消溢價率上限的約束，客觀上就是對過去政策的調(diào)整優(yōu)化。即對過熱時期的過嚴政策進行優(yōu)化調(diào)整。同時這也是對此前‘滬九條’政策的土地管理政策進行了細化和落實?！?/p>

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示:“這意味著從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策，以及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調(diào)整為觸頂搖號的機制不再實行。本次取消溢價率上限將使有實力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加。其次，有利于企業(yè)打造好房子，從而增加政策土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外，取消地價上限也將使得開發(fā)商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹?shù)耐顿Y測算以獲得利潤?！?br/>

“土地政策的調(diào)整，有助于增加房企的盈利空間。溢價率的調(diào)整背后，其實也會對銷售價格等產(chǎn)生積極影響，這也會對房企投資拿地產(chǎn)生較為積極的影響，客觀上也會有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓?！眹儡S進進一步補充說。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“在新房降價的背景下，尤其是上海外環(huán)外的新盤，其實開發(fā)商的利潤空間被壓縮，拿地積極性會減弱，取消限價后有助于增強房企拿地積極性，也有利于樓盤品質(zhì)提升?！?/p>

未設(shè)“房地聯(lián)動價”，中小套型比例下調(diào)

在此次新的土拍規(guī)則中，還有一個明顯變化是未見房地聯(lián)動價設(shè)置。

陳炬蘭進一步表示：“這也代表著自2021年一批次集中供地以來已經(jīng)實行3年多的房地聯(lián)動價本次不再實行，房企的利潤空間可能將增大，將有利于市場上更多項目在品質(zhì)方面百花齊放。但這并不意味著上海就此取消了新房限價政策，目前上海新房仍然需集中過會后才能入市。”

事實上，隨著上海今年來陸續(xù)加快高端住宅項目入市，高端住宅限價已經(jīng)有一定的“松動”。

對此，嚴躍進進一步表示：“此前上海對于一些房價地價聯(lián)動制度其實也有微妙的調(diào)整，包括一些高端住宅的備案價有所上浮。而北京近期也出臺了溢價率分段指導(dǎo)價政策，對于溢價率的上限也從10%上調(diào)到20%，這都體現(xiàn)出一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致?！?/p>

“在取消土地和新房限價后，價格‘倒掛’的現(xiàn)象會逐步消失，投資客利用高價差賺取‘倒掛’利差的現(xiàn)象也會得到遏制?！睆埡陚ケ硎?。

與此同時，6月7日掛牌的4宗地塊的中小套型比例要求又一步下調(diào)。其中，楊浦長白社區(qū)、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、寶山顧村地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例40%。

事實上，今年3月，上海“7090”政策（即商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達到70%以上）就逐步退出。今年3月15日，在上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊中，中小戶型的比例也變得更為靈活，首次突破了“7090”的限制。

22城中已有19城取消地價上限

據(jù)此前媒體報道，在去年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。此后，多個城市在下一批次土地出讓文件中取消了地價上限，實行“價高者得”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至6月7日，在22個進行集中供地的城市中，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價高者得”，目前僅剩北京、深圳、寧波三個城市執(zhí)行限地價政策。

一線城市中，廣州是率先實行“價高者得”的城市。2023年11月21日，據(jù)廣州公共資源交易中心官網(wǎng)顯示，黃埔區(qū)掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地，按照“價高者得”原則確定競得人，并未設(shè)置地塊最高成交限價，意味著廣州正式取消宅地“限地價”出讓政策。

值得關(guān)注的是，在土地市場重回“價高者得”后 ，部分熱點城市地價有所上揚。其中，杭州在取消限價后的首場土拍中，所出讓的9宗地塊平均溢價率為10.5%。而在成都“取消限價”的首場土拍中，7宗地塊全部成交，其中，青羊區(qū)66畝地塊溢價率達到30%。

“此次上海取消土地限價后也會進一步帶動土地市場的活躍度，進而促使市場的回溫。”張宏偉表示。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶