2024年，是房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵一年。自“9·26”中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，新房及二手房成交量均出現(xiàn)明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩(wěn)。

2024年12月，中央政治局會議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)。因此，業(yè)內(nèi)預計2025年各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

在政策大方向確立之后，2025年房地產(chǎn)市場的趨勢成為樓市供需雙方的關(guān)注點。展望2025年，新京報貝殼財經(jīng)記者梳理出十大前瞻趨勢，包括按套內(nèi)面積計價、大力實施城市更新等。在買方市場背景下，房企仍將加速洗牌，并且探尋轉(zhuǎn)型之路，由賺快錢轉(zhuǎn)向賺慢錢。同時，房企致力于建設好房子，推出高“質(zhì)價比”“滿裝交付”的產(chǎn)品。對于購房者而言，可以期待擁有更多的公共活動空間、更好的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗。

1、大力實施城市更新

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。住房城鄉(xiāng)建設部相關(guān)負責人表示，2025年要大力實施城市更新，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，并鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

從目前來看，各地積極推動城市更新行動，正探索由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，植入新業(yè)態(tài)、新功能。與此同時，城市更新需要加速構(gòu)建自身的可持續(xù)發(fā)展新模式，在治理、投資、融資、實施等方面加強創(chuàng)新、持續(xù)探索。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹認為，城市更新的核心是生活方式的更新和生產(chǎn)力的更新。一方面，要注重生產(chǎn)力的更新提升，通過打造新空間、升級新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造新生態(tài)、帶來新消費，取得長久的運營收益和投資回報。另一方面，要注重金融創(chuàng)新，圍繞產(chǎn)業(yè)做資產(chǎn)，堅持大資管的更新理念，將未來現(xiàn)金流資本化，在資本市場中實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。

預期：

城市更新既能有效拉動投資、助力產(chǎn)業(yè)迭代升級，還可促進房地產(chǎn)業(yè)、消費轉(zhuǎn)型提質(zhì)，有著巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、更多城市按套內(nèi)面積計價

2024年年底，“取消公攤”成為熱門話題并登上微博熱搜，尤其是河北張家口市發(fā)文逐步推進“取消公攤”以及湖南衡陽市提出“實行套內(nèi)建筑面積計價”，引起了民眾的廣泛討論與關(guān)注。不止是張家口市、衡陽市，去年以來，合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區(qū)等地，也都提出過要探索套內(nèi)面積計價。值得關(guān)注的是，套內(nèi)面積計價會給購房者帶來哪些利好？

對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，事實上，計價方式的變化對房價的影響較小，但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，減少信息不對稱引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范。

預期：

后續(xù)將有更多城市跟進出臺“實行套內(nèi)建筑面積計價”的相關(guān)規(guī)定。

3、推行房屋養(yǎng)老金

目前，我國存量住宅市場及部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但是現(xiàn)存的住宅專項維修資金體量小，難以滿足現(xiàn)有房屋維修及改造的需求。2024年8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制。

事實上，2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養(yǎng)老金三項制度中自選一項或多項試點。按照財政部和住建部發(fā)文，2023年第一批試點城市中，廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，天津、上海等地開展房屋養(yǎng)老金制度試點。經(jīng)過一年試點，部分城市已經(jīng)率先有突破性的進展。

預期：

試點城市是房屋安全管理長效機制的先行者，有利于未來房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險更廣泛地推廣。

4、“智造”化

近年來，建筑機器人持續(xù)“走紅”，“像生產(chǎn)汽車一樣生產(chǎn)房子”的實踐正在諸多房企的參與下展開。

在可持續(xù)發(fā)展的要求下，建筑業(yè)尋求升級轉(zhuǎn)型，隨著智能建造技術(shù)逐步發(fā)展，建筑工地也呈現(xiàn)出另一番面貌。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，眾多房企積極布局并將智能建造視作重要賽道，以探索建筑施工的數(shù)字化、工業(yè)化轉(zhuǎn)型。而通過新一代信息技術(shù)與建筑業(yè)的深度融合，目前，智能建造、綠色建造、裝配式建造等新型建造方式應運而生，引領(lǐng)建筑產(chǎn)業(yè)邁向標準化設計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、信息化管理和智能化維護的新階段。比如，由中建三局自主研發(fā)的國內(nèi)首個雙平臺工業(yè)化造樓機，通過聯(lián)合驗收正式投入使用。

預期：

智能建造是建筑業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一，也是建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手，是行業(yè)由勞動密集型生產(chǎn)方式向技術(shù)密集型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之路。

5、建設“好房子”

2024年，《北京市高品質(zhì)商品住宅設計導則（試行）》發(fā)布。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區(qū)內(nèi)設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。北京此次新政與南方城市的一些設計理念接軌，類似于“第四代住宅”概念。第四代住房又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。

第四代住宅也被認為是“好房子”的代名詞。住建部曾公開稱，所謂“好房子”應該是綠色、低碳、智能、安全的。而從房地產(chǎn)市場發(fā)展過程來看，正處于由“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。在當前樓市供大于求的背景下，“好房子”建設是歷史發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的必然要求。

預期：

高品質(zhì)商品住宅設計導則將帶來更高質(zhì)量的居住環(huán)境。購房者可以期待擁有更多公共活動空間、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗。

6、房企加速洗牌

2024年房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整之際，百強房企銷售額整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢。根據(jù)中指研究院和億翰智庫發(fā)布榜單顯示，2024年，銷售總額超千億房企11家，較2023年減少5家；百億房企86家，較2023年減少30家。其中，保利發(fā)展守住“榜一大哥”的位置，萬科跌出前三，綠城、華潤置地位次上升。2023年“保海萬”的排名發(fā)生改變，房企銷售額“前三”格局被改寫。

2025年，預計在“好房子”建設、項目融資“白名單”、保交房等仍將是2025年供給端持續(xù)落位的聚焦點，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續(xù)修復企業(yè)和購房者市場預期。不過，雖然有一系列政策“組合拳”，房企化債工作取得突破性進展，但是流動性風險仍然存在，行業(yè)洗牌仍將持續(xù)。

預期：

從追求規(guī)模到追求利潤，房企更加穩(wěn)扎穩(wěn)打，甚至放棄短期規(guī)模效應以求長遠發(fā)展。

7、輕資產(chǎn)，賺“慢錢”

在房地產(chǎn)下行周期，房企不斷探索新發(fā)展模式。從目前來看，房企正從傳統(tǒng)開發(fā)模式中逐漸分離出來，形成獨立的輕資產(chǎn)賽道。

通過轉(zhuǎn)讓剝離甩掉重資產(chǎn)包袱，保留并大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務，包括代建、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等。比如招商蛇口成立商管輕資產(chǎn)管理平臺，華潤置地通過華潤萬象生活發(fā)展輕資產(chǎn)商管及物管業(yè)務。

輕資產(chǎn)運營管理業(yè)務成本低、收益高，增長空間可觀。通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，企業(yè)可以減輕資產(chǎn)負擔，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的市場競爭力和盈利能力。2024年中國鐵建地產(chǎn)公布了其在成都代建項目的銷售業(yè)績突破100億元。此外，更有很多企業(yè)成立獨立的部門或者子公司。

預期：

輕資產(chǎn)占用資金小，適應性與靈活性較高，將有更多的房企憑借專業(yè)經(jīng)驗和技術(shù)，向管理者和服務商的角色轉(zhuǎn)化，豐富獲利方式，更有助于企業(yè)增強競爭力。

8、樓市轉(zhuǎn)向買方市場

早在2023年，中央政治局會議提出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，我國房地產(chǎn)政策應出盡出，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。截至2024年12月27日，全年政策出臺數(shù)量達780余條。

而從2024年可售庫存來看，50個代表城市可售面積小幅下滑但仍處相對高位。截至2024年11月末，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.2個月，較2023年末延長3.6個月。種種跡象無不說明，中國房地產(chǎn)市場已從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。

預期：

在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)市場，做到“止跌回穩(wěn)”需要供給、需求雙管齊下，在消化存量與優(yōu)化增量上發(fā)力。

9、“滿裝”交付

精裝交付已成房地產(chǎn)市場的常態(tài)，但是貨不對板、華而不實等問題仍頻遭詬病，且交房后業(yè)主仍需投入時間和精力進行后續(xù)的裝修工作。針對此現(xiàn)狀，很多房企陸續(xù)推出了“滿裝交付”。

“滿裝交付”是在精裝交付的基礎(chǔ)上，還提供家電、收納柜體等一站配齊的服務，做到真正“拎包入住”的體驗。整體而言，是一種以用戶為中心的交付模式，通過提供更高標準的裝修服務，減少業(yè)主在裝修上的時間和精力投入，同時也提升了居住的舒適度和滿意度。例如北京萬科東廬、北京建工·嘉境里、長安華曦府等項目都提出了“滿裝”的概念。

克而瑞分析人士認為，“滿裝交付”項目的產(chǎn)品定位以剛需、剛改為主，主要還是基于這類客群更注重功能、實用性，以及性價比，而“滿裝交付”正切中了其需求點。

預期：

“滿裝交付”為市場帶來了新方向。但能否給予更多包括風格、功能等多方面的選擇或定制，以擴大受眾范圍仍值得關(guān)注。

10、“質(zhì)價比”成新標準

在2024年的房地產(chǎn)市場上，“質(zhì)價比”成為買房的新標準。所謂“質(zhì)價比”，是指在具備基本相同的功能基礎(chǔ)上，質(zhì)量與價格的比值。具體來說，“質(zhì)價比”是指同等價格下，產(chǎn)品的品質(zhì)越高，其質(zhì)價比指數(shù)就越高 。

質(zhì)價比直接關(guān)系到購房者的實際利益，高質(zhì)價比的房產(chǎn)意味著在相同的價格下，購房者能夠獲得更高品質(zhì)的住房條件和更好的居住體驗，因此質(zhì)價比受到買方市場的重視。為此，房企在住宅產(chǎn)品打造中，也更加重視產(chǎn)品的“質(zhì)價比”，并將“質(zhì)價比”作為衡量其市場競爭力的重要指標。

預期：

在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，高質(zhì)價比的項目往往能夠脫穎而出，吸引更多市場關(guān)注。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳