房企正加速以債務(wù)重組等方式進(jìn)行自我修復(fù)。2025年開年，房企在債務(wù)展期及重整自救方面不斷有新消息傳來，包括碧桂園，融創(chuàng)、龍光等房企均在債務(wù)重組方面有所進(jìn)展。
新的一年房企如何自救？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下，房企債務(wù)重組的背景是市場止跌回穩(wěn)。債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機的第一步，房企仍需要充分改善經(jīng)營基本面。企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項目產(chǎn)品力，加大營銷力度，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉促進(jìn)去化。
碧桂園、龍光境外債重組均獲進(jìn)展
新的一年，碧桂園最要緊的工作是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。自2024年9月碧桂園宣布對9筆境內(nèi)債延期之后，碧桂園境外債重組一直備受關(guān)注。2024年11月18日，有消息稱，碧桂園向部分債權(quán)人提交了境外債務(wù)重組方案的初步條款。
2025年初，碧桂園高管就表示，積極主動與各利益相關(guān)方溝通制定新的展期計劃，更好地匹配當(dāng)前的市場周期以及公司資金情況，逐步實現(xiàn)長期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。
如今終于有了消息。
1月9日，碧桂園披露公告公布了公司境外債重組的最新進(jìn)展。據(jù)稱，重組提案的關(guān)鍵條款，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，此提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架。
據(jù)悉，上述協(xié)調(diào)委員會由共同持有或控制碧桂園三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。
如果重組提案得到落實，將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化，減少債務(wù)最多116億美元，還包括將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年以及將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。同時，碧桂園控股股東正在考慮將集團未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司的股份。
“重組提案的關(guān)鍵條款達(dá)成一致，意味著碧桂園境外債重組邁出了重要一步。具體來看，該方案包含本金削減和債轉(zhuǎn)股，若最終落實，有望對公司綜合資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行大幅去杠桿?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，碧桂園重組的基調(diào)是股東和境外債務(wù)人共渡難關(guān)。首先是債務(wù)人同意將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年，且債務(wù)加權(quán)平均利率從之前的6%降低至約2%；其次是將11億美元的股東貸款轉(zhuǎn)換為該公司或附屬公司的股份，以彰顯股東渡過難關(guān)的決心。
值得關(guān)注的是，2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團旗下永恒信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請，事關(guān)雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應(yīng)計利息。這項清盤呈請聆訊經(jīng)過多次延遲之后，被延期至2025年1月20日；截至目前，尚未有再度延期的消息。
另一家在境外債務(wù)整體重組取得重大進(jìn)展的是龍光集團。1月6日，龍光集團推出境外債務(wù)的整體重組方案，并表示已與其若干境外債權(quán)人達(dá)成一致。在公告披露的重組方案中，龍光集團提供了現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)共計四個選項。根據(jù)公告，龍光集團境外債務(wù)的未償還本金總額約為80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務(wù)未償還本金總額約為75.62億美元。
融創(chuàng)中國9只境內(nèi)債重組獲債權(quán)人通過
與此同時，目前，融創(chuàng)中國境內(nèi)債二次重組也迎來新的進(jìn)展。
2024年11月14日，融創(chuàng)公布了其境內(nèi)債的化債方案。此次境內(nèi)債重組涉及的公司債券規(guī)模約154億元，包括“H融創(chuàng)05”“H融創(chuàng)07”“PR融創(chuàng)01”以及“20融創(chuàng)02”等10只債券。
2025年1月13日，對于融創(chuàng)境內(nèi)債重組的最新進(jìn)展，新京報貝殼財經(jīng)記者從知情人士處獲悉，當(dāng)前，10只債券中已有9只獲得債權(quán)人投票通過，包括H融創(chuàng)05、PR融創(chuàng)01、H0融創(chuàng)03、H6融創(chuàng)01、20融創(chuàng)02、H1融創(chuàng)01、H1融創(chuàng)03、H1融創(chuàng)04、H21融創(chuàng)1優(yōu)；截至目前，僅剩下“H融創(chuàng)07”一只債券有待通過，投票截止日期為1月21日。
但是，在融創(chuàng)債務(wù)重組的關(guān)鍵時期也面臨著一個“插曲”。2025年1月10日，融創(chuàng)中國公告稱，公司于當(dāng)日收到中國信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司向香港高等法院提出的清盤呈請，內(nèi)容涉及一筆3000萬美元的債務(wù)。在公告發(fā)出當(dāng)晚，融創(chuàng)中國方面也即刻回應(yīng)“堅決反對清盤呈請”。
但是，融創(chuàng)也在公告中坦言，由于呈請給公司造成的影響，同時考慮當(dāng)前市況遠(yuǎn)不及此前境外債務(wù)重組時的預(yù)期，不排除將進(jìn)一步結(jié)合現(xiàn)實情況，尋求更加全面的境外債務(wù)綜合解決方案。
也就是說，融創(chuàng)中國可能會面臨著重啟境外債務(wù)的重組。
融創(chuàng)方面表示，目前無意就公司股份轉(zhuǎn)讓向高等法院申請認(rèn)可令，該公司將在稍后階段結(jié)合境外債務(wù)綜合解決方案的進(jìn)度，考慮是否有必要向高等法院申請認(rèn)可令。融創(chuàng)中國在公告中也表示，“希望債權(quán)人保持耐心及對公司一直以來的支持，給予公司適當(dāng)時間以評估當(dāng)前情況，為所有持份者制定最務(wù)實和最佳的債務(wù)解決方案?！?
房企債務(wù)重組的背景是市場止跌回穩(wěn)
從目前來看，2025年房企加快卸下債務(wù)的腳步，力求輕裝上陣。在劉水看來，債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機的第一步，碧桂園等房企仍需要充分改善經(jīng)營基本面。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市場銷售有所加快，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項目產(chǎn)品力，加大營銷力度；另外，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉促進(jìn)去化。
“房企重組的背景是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！崩钣罴伪硎?，從2021年下半年以來，經(jīng)過三年半的調(diào)整，房地產(chǎn)市場降幅開始收窄，一二手房總交易量已經(jīng)穩(wěn)定在14億-15億平方米。一線城市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。對于債務(wù)人來講，不能倒在黎明前，最優(yōu)選擇就是和企業(yè)共渡難關(guān)，等待市場和企業(yè)價值的修復(fù)。對于房企來說，只有做好保交房、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，才能真正贏得市場的認(rèn)可，老百姓用真金白銀投票，才是真正地自救，也是企業(yè)起死回生的關(guān)鍵。
碧桂園在公告中表示，境外債重組的目標(biāo)達(dá)成后，將使得公司擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》?、繼續(xù)業(yè)務(wù)運營、保持資產(chǎn)價值及落實其認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者實現(xiàn)價值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。
龍光集團也表示，整體重組方案旨在減輕公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)，恢復(fù)公司的資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司內(nèi)部生產(chǎn)和營運的正常運轉(zhuǎn)，從而釋放其資產(chǎn)的潛在價值，有利于保護相關(guān)者利益。
值得關(guān)注的是，1月13日，中國人民銀行行長潘功勝在第18屆亞洲金融論壇上表示，“我們從供需兩端綜合施策，（一方面）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，優(yōu)化相關(guān)的稅收政策，（另一方面）加上經(jīng)營主體通過調(diào)整經(jīng)營策略、債務(wù)重組等方式進(jìn)行的自我修復(fù)，地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)風(fēng)險趨于收斂，市場成交水平總體改善?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
