起居室大挑空、開(kāi)敞式風(fēng)雨連廊、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里共享空間……未來(lái)，在北京順義、大興、昌平、房山、亦莊新城以及城市副中心，將會(huì)有越來(lái)越多這樣的“好房子”出現(xiàn)。
2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《技術(shù)要點(diǎn)》），“好房子”將率先在平原多點(diǎn)地區(qū)形成示范。其中，起居室挑空、按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、架空層共享空間等均是創(chuàng)新點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《技術(shù)要點(diǎn)》為開(kāi)發(fā)商提供了更多的開(kāi)發(fā)空間和設(shè)計(jì)的可能性，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)更多的錯(cuò)層、復(fù)式空間。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于部分陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入容積率，將可獲得性?xún)r(jià)比更高的“好房子”。
統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：平原新城“好房子”高得房率將拉齊
《技術(shù)要點(diǎn)》是繼《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》發(fā)布之后，北京市分圈層落實(shí)“好房子”規(guī)劃建設(shè)的又一政策舉措，也是推動(dòng)平原新城高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案落地的一項(xiàng)配套政策。
值得關(guān)注的是，2月13日，在北京市人民政府新聞辦公室舉行的“深入落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略 推動(dòng)平原新城高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“為提升住房品質(zhì)，滿(mǎn)足多樣化居住生活需要，在平原新城率先示范、出臺(tái)‘好房子’政策；合理把握土地資源投放的時(shí)序和節(jié)奏，加大對(duì)重點(diǎn)功能區(qū)周邊的多樣化住房供應(yīng)力度，適應(yīng)不同就業(yè)群體的居住需要，促進(jìn)職住平衡。”
據(jù)悉，《技術(shù)要點(diǎn)》適用于平原多點(diǎn)地區(qū)（順義、大興、昌平、房山及亦莊新城），另外，城市副中心（通州）可參照?qǐng)?zhí)行。由于目前平原多點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)量約占全市的60%，空間資源和政策資源比較充足。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2025年各地針對(duì)“好房子”的工作提速，北京“好房子”政策聚焦在平原多點(diǎn)地區(qū)，這是北京幾個(gè)重要的新城所在地，也是“好房子”建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，所以相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)更具有普適性。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，此次“好房子”政策的核心是針對(duì)平原多點(diǎn)地區(qū)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)尺度進(jìn)行了統(tǒng)一。過(guò)去各區(qū)之間的差距比較大，比如順義得房率較高，能達(dá)到110%，很多地區(qū)在90%-95%之間。目前，在產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)以及得房率統(tǒng)一的情況下，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有一個(gè)新的打法。這也意味著，各個(gè)區(qū)域板塊的競(jìng)爭(zhēng)，重新回到正常的市場(chǎng)軌道上，不會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差距而產(chǎn)生差異。
新房趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，增加室內(nèi)贈(zèng)送空間
值得關(guān)注的是，為了營(yíng)造多樣化生活空間，滿(mǎn)足居民休憩、晾曬等需求，《技術(shù)要點(diǎn)》提出按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。
具體內(nèi)容要求，每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。封閉陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款；開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積的1/2收取地價(jià)款；錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層高且不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，不收取地價(jià)款。
據(jù)郭毅介紹，過(guò)去陽(yáng)臺(tái)采用封閉還是開(kāi)敞設(shè)計(jì)是由開(kāi)發(fā)商自主申報(bào)。但是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半面積，封閉陽(yáng)臺(tái)則是全部計(jì)算面積，現(xiàn)在都是按一半面積計(jì)算。政策規(guī)定錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積，未來(lái)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)更多地開(kāi)發(fā)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，這將增加室內(nèi)的贈(zèng)送空間。
“此前受限價(jià)等因素影響，很多項(xiàng)目把不實(shí)用、影響得房率的陽(yáng)臺(tái)盡量做小。雖然減輕了房?jī)r(jià)的壓力，但客觀上卻降低了居住的舒適度?！眹?yán)躍進(jìn)如是稱(chēng)。
此外，《技術(shù)要點(diǎn)》鼓勵(lì)豐富居住空間形式，為滿(mǎn)足居民寬敞明亮居住需求，套內(nèi)建筑面積超過(guò)140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計(jì)算容積率，超出部分按2倍計(jì)算容積率。
“局部挑空意味著整個(gè)建筑設(shè)計(jì)是采用錯(cuò)層式分布。這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有更多產(chǎn)品設(shè)計(jì)的可能性。”郭毅表示，按照套內(nèi)面積25%來(lái)看，如果挑空空間可以封閉，可能會(huì)做成主臥套房的一個(gè)空間。由于《技術(shù)要點(diǎn)》對(duì)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上提出了新的要求，可能未來(lái)的錯(cuò)層、復(fù)式空間，更多地出現(xiàn)在高端項(xiàng)目。
在麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙看來(lái)，上述提高得房率的舉措，變相降低了地價(jià)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，得房率高的房子性?xún)r(jià)比也更高。
生活場(chǎng)景：風(fēng)雨連廊、架空層提升生活宜居度
為了提升城市煙火氣，補(bǔ)充基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，《技術(shù)要點(diǎn)》鼓勵(lì)結(jié)合小區(qū)入口、入戶(hù)大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間，來(lái)提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補(bǔ)充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會(huì)客交流等功能。同時(shí)，為了補(bǔ)充健身、親子、閱讀、休閑等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可在小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，營(yíng)造多樣化生活場(chǎng)景。此外，《技術(shù)要點(diǎn)》還鼓勵(lì)設(shè)置開(kāi)敞式風(fēng)雨連廊，補(bǔ)充室外游憩設(shè)施和景觀空間，方便居民進(jìn)行室外休閑活動(dòng)。
需要注意到，《技術(shù)要點(diǎn)》也注重豐富城市空間形態(tài)，優(yōu)化小區(qū)空間布局，提升小區(qū)形象品質(zhì)。其中，提出增加居住建筑高度管控的彈性，允許局部上浮，利于形成高低錯(cuò)落的城市天際線；鼓勵(lì)城市支路兩側(cè)地塊可跨支路進(jìn)行地上和地下連通；鼓勵(lì)提升建筑品質(zhì)和新建筑材料應(yīng)用，對(duì)于外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計(jì)入容積率。
“《技術(shù)要點(diǎn)》上述措施均將提升住宅品質(zhì)和生活宜居度?！蓖跣匀缡潜硎?。
一位不愿具名的某房企負(fù)責(zé)人表示，從《技術(shù)要點(diǎn)》的內(nèi)容來(lái)看，為開(kāi)發(fā)商提供了更多的開(kāi)發(fā)空間，尤其是連廊不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，以及對(duì)于面積不超過(guò)建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，不計(jì)入容積率等，這意味著建設(shè)“好房子”，并不需要因此增加太多的開(kāi)發(fā)成本。
需要關(guān)注到，自2024年以來(lái)，北京部分地塊不再設(shè)置銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)及土地出讓的最高價(jià)格，這也意味著開(kāi)發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。未來(lái)伴隨著更多“好房子”進(jìn)入市場(chǎng)，改善性住房需求有望得到進(jìn)一步釋放。
市場(chǎng)影響：“好房子”更吸睛，提高區(qū)域樓市競(jìng)爭(zhēng)力
郭毅表示，相比較而言，目前平原新城的去化壓力較大，“好房子”新政出爐可能會(huì)加速去化。
“新政出來(lái)后，對(duì)于局部市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還是會(huì)有所收緊，比如像順義等此前報(bào)規(guī)尺度比較大的區(qū)域或會(huì)適度收緊。但對(duì)于在售的一些已經(jīng)審批規(guī)劃且得房率較高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，則是個(gè)利好，可以借機(jī)加速去化?！惫惚硎?。
上述房企負(fù)責(zé)人表示，隨著平原新城更多“好房子”的出現(xiàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有所增強(qiáng)，吸引更多購(gòu)房者，同時(shí)也將吸引更多企業(yè)在平原新城拿地。但是短期來(lái)看，部分地區(qū)對(duì)于在售項(xiàng)目會(huì)有一定的影響，畢竟“好房子”的吸引力更大。
“北京‘好房子’的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，既是將來(lái)售樓處的‘賣(mài)點(diǎn)’，也給了購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，客觀上有助于住宅小區(qū)整體品質(zhì)的提升，助力2025年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展。
整體來(lái)看，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《技術(shù)要點(diǎn)》進(jìn)一步統(tǒng)一平原多點(diǎn)各區(qū)審批標(biāo)準(zhǔn)和管理尺度，正向引導(dǎo)各區(qū)住宅項(xiàng)目高效審批，更好地服務(wù)平原多點(diǎn)地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。統(tǒng)籌考慮新增供應(yīng)和存量去化，在提振土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)信心的同時(shí)，也要為住房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)創(chuàng)造條件。最終目標(biāo)是以住房品質(zhì)提升推動(dòng)住房供給側(cè)改革，以政策創(chuàng)新滿(mǎn)足多樣化居住生活需要。
王小嬙也認(rèn)為，《技術(shù)要點(diǎn)》率先在北京平原多點(diǎn)地區(qū)實(shí)施，旨在提振土地和住宅市場(chǎng)信心，同時(shí)也將更好地滿(mǎn)足居民多樣化的居住需求，推動(dòng)住宅品質(zhì)的提升。另外，該政策呼應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，落實(shí)住建部“好房子”相關(guān)工作部署，在全國(guó)起到示范作用。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
