房企化債步入“深水區(qū)”。2025年以來，世茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企的境外債務(wù)重組相繼獲批。而寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)等房企的重組計(jì)劃失效，其中，寶龍地產(chǎn)不得不面對債權(quán)人清盤的申請。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在債務(wù)重組過程中，需要充分考慮債權(quán)人的利益，確保重組方案獲得債權(quán)人的支持。同時(shí)，也要合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)。其中，在選擇債轉(zhuǎn)股時(shí)，要謹(jǐn)慎確定轉(zhuǎn)股價(jià)格和比例，充分考慮對股權(quán)結(jié)構(gòu)和公司治理的影響。
世茂、遠(yuǎn)洋境外債務(wù)重組獲批
3月13日，世茂集團(tuán)境外債務(wù)重組迎來好消息。其發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組計(jì)劃已于3月13日獲得高等法院批準(zhǔn)，并已達(dá)成所有計(jì)劃條件。
2025年2月份以來，多家房企的境外債重組迎來進(jìn)展。2月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組香港協(xié)議安排獲香港法院批準(zhǔn)并已生效。而其境外債務(wù)重組英國重組計(jì)劃已于2月5日獲英格蘭法院批準(zhǔn)。此外，2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權(quán)人已加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議），意味著龍光境外債務(wù)重組也已取得初步成功。
但是更多房企的債務(wù)重組仍處于“拉鋸戰(zhàn)”中。自2024年9月碧桂園宣布對9筆境內(nèi)債延期之后，碧桂園境外債重組一直備受關(guān)注。今年1月，碧桂園公布境外債務(wù)重組條款擬化債116億美元。2月底，在年度工作會(huì)議上，碧桂園總裁莫斌表示，目前債務(wù)重組工作正在有序推進(jìn)中。
3月7日，合景泰富公告披露了45億美元境外債務(wù)重組方案的進(jìn)展。目前，合景泰富仍在就方案與票據(jù)持有人小組進(jìn)行磋商，且方案的若干方面仍在討論中，預(yù)期將繼續(xù)與票據(jù)持有人小組保持主動(dòng)及建設(shè)性接洽。
對此，克而瑞分析人士表示，從大多數(shù)房企的重組方案來看，無外乎債務(wù)期限展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償、現(xiàn)金兌付等等。由于大多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)現(xiàn)金流十分緊張，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)值縮水或者已被抵押、質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，因此，債轉(zhuǎn)股成為大多數(shù)房企重組的“標(biāo)配”。
比如，2024年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在首次披露境外債重組方案，向債權(quán)人提供了新票據(jù)或新貸款、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、新永續(xù)債作為重組對價(jià)，共覆蓋債務(wù)本金56.36億美元。
寶龍、正榮重組計(jì)劃接連失效
并非所有的房企都能順利過關(guān)。2月28日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，在生效截止日期（2月28日）之前，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃未能達(dá)成協(xié)議，因而計(jì)劃失效。
寶龍地產(chǎn)一直在推進(jìn)債務(wù)重組。2月4日，寶龍地產(chǎn)表示擬將境外債重組截止日期延長至5月31日，以便有更多時(shí)間達(dá)成實(shí)施重組所需的條件。就此，寶龍地產(chǎn)尋求計(jì)劃債權(quán)人同意，并向法院提交申請。
此后，寶龍地產(chǎn)公告稱，經(jīng)向計(jì)劃債權(quán)人另行通知，持有現(xiàn)有債務(wù)工具本金額約68.56%的計(jì)劃債權(quán)人已就建議延長提交投票，其中約50.77%表明支持建議延長。但在2月21日舉行的法庭聆訊上，法院駁回有關(guān)延長的申請。
耗時(shí)一年的債務(wù)博弈還是宣告失敗。境外債務(wù)重組計(jì)劃落空后，寶龍地產(chǎn)子公司被債權(quán)人提出清盤。
3月9日，寶龍地產(chǎn)稱，全資附屬公司寶龍維京在維京群島高等法院被提出清盤申請，內(nèi)容有關(guān)2024年8月10日到期、本金5億美元的優(yōu)先票據(jù)，申請人持有其中約1.99億美元未償本金，清盤申請聆訊將于4月28日舉行。
不過，寶龍地產(chǎn)表示，正在與申請人積極溝通，務(wù)求在對其他債權(quán)人公平的原則下，與申請人協(xié)商達(dá)成有效的解決方案（包括努力促使清盤申請盡快被撤回或駁回）。
而在債務(wù)重組上，寶龍地產(chǎn)表示，已聯(lián)合財(cái)務(wù)顧問安邁融資及法律顧問盛德律所，將與公司債權(quán)人合作，進(jìn)一步探討尋求全面解決當(dāng)前流動(dòng)資金問題的所有可行方案，以期盡快與境外債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。
不僅寶龍地產(chǎn)重組失敗。1月2日，正榮地產(chǎn)對外公告稱，其境外債務(wù)重組支持協(xié)議已失效，將繼續(xù)與公司各持份者進(jìn)行討論，致力實(shí)現(xiàn)公司境外債務(wù)的整體重組方案。
正榮地產(chǎn)于2022年初出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。2023年11月初，正榮地產(chǎn)對外披露了債務(wù)重組方案。值得關(guān)注的是，今年1月20日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司實(shí)際控制人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。而據(jù)天眼查3月12日的法律訴訟信息顯示，歐宗榮創(chuàng)立的另一家企業(yè)正榮集團(tuán)被申請破產(chǎn)審查。
房企債務(wù)重組仍存諸多挑戰(zhàn)
在業(yè)內(nèi)人士看來，并非所有房企都能順利通過債務(wù)重組化解危機(jī)，部分企業(yè)因流動(dòng)性緊張、資產(chǎn)縮水或債權(quán)人反對等原因，重組計(jì)劃難以推進(jìn)。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。
克而瑞分析人士指出，債務(wù)重組并非一蹴而就，其中仍存在諸多挑戰(zhàn)。在重組過程中，房企需要充分考慮債權(quán)人的利益，確保重組方案得到債權(quán)人的支持。同時(shí)，也要合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)，避免過度依賴某一種重組方式，降低未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如在選擇“債轉(zhuǎn)股”時(shí)，要謹(jǐn)慎確定轉(zhuǎn)股價(jià)格和比例，充分考慮對股權(quán)結(jié)構(gòu)和公司治理的影響。
此外，“財(cái)務(wù)投資人的選擇也十分關(guān)鍵，投資人是否有實(shí)力在債務(wù)重組后帶領(lǐng)企業(yè)走出困境，也需要謹(jǐn)慎考慮。除此之外，房企的重組成功并不意味著上岸，不管是展期還是消債，都只是減輕財(cái)務(wù)壓力，若要真正回到正常經(jīng)營軌道，仍需通過市場的檢驗(yàn)?！鄙鲜龇治鋈耸咳缡钦f。
值得關(guān)注的是，3月13日，金融監(jiān)管總局黨委召開擴(kuò)大會(huì)議指出，持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，堅(jiān)決做好保交房工作，加快制定出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，截至目前，融資“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超6萬億元，但金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)控和經(jīng)營責(zé)任考慮，資金實(shí)際到位仍較慢，建議各部門加強(qiáng)協(xié)同，進(jìn)一步明確金融機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)，加快落實(shí)“白名單”資金，優(yōu)化項(xiàng)目放款條件，加快放款節(jié)奏，實(shí)質(zhì)性改善企業(yè)資金面。另一方面，建議商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)債務(wù)能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業(yè)違約，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。
在安居客研究院院長張波看來，2025年依然是房地產(chǎn)行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)的重要年份，通過“白名單”項(xiàng)目融資，推動(dòng)房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細(xì)化運(yùn)營，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 王心
