在房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整下，綠城中國控股有限公司（簡稱“綠城”）的營收、盈利均同比增長，交出一份不錯的答卷。
根據(jù)業(yè)績報告，2023年，綠城實現(xiàn)營業(yè)收入1313.83億元，同比增長3.3%；公司股東應(yīng)占凈利潤31.18億元，同比增加13.1%。同期，每股基本盈利1.22元，同比增長18.4%。董事會建議宣派截至2023年12月31日的末期股息每股0.43元。
3月25日，綠城舉行2023年度業(yè)績發(fā)布會。縱觀這場發(fā)布會內(nèi)容，綠城將現(xiàn)金流安全放置重要位置，諸如綠城提前安排境外債償還，堅守安全底線，以銷定投，不為達到貨值目標而放松投資端的尺度，緊扣兌現(xiàn)，緊扣現(xiàn)金流。
3月25日，綠城舉行2023年度業(yè)績發(fā)布會。企業(yè)供圖
利潤上漲與毛利平衡
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，綠城在權(quán)益銷售額方面，由2022年的第11名升至第8名。
權(quán)益穩(wěn)步上升，將支撐綠城未來的利潤上漲。
業(yè)績報告顯示，2023年，綠城股東應(yīng)占凈利潤為31.18億元，較2022年的27.56億元上升13.1%；若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、若干資產(chǎn)的公平值調(diào)整于年內(nèi)的稅后凈影響，綠城股東應(yīng)占核心利潤為64.17億元，與2022年的64.14億元基本持平。
綠城董事會主席張亞東表示，近些年，綠城積極推動發(fā)展模式由以“擴量”為主的粗放式發(fā)展向以“提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，目標說起來很簡單，就是為了增加權(quán)益、增加營收、增加利潤。大家可以看到，近年綠城（在新增貨值上）權(quán)益占比的不斷快速增長，以此來支撐公司利潤的增長。
業(yè)績報告顯示，2023年，綠城新增貨值1425億元，權(quán)益占比提升5個百分點至74%。
對于市場較為關(guān)心的毛利下滑，綠城執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強則表示，主要是因為2023年結(jié)轉(zhuǎn)的大部分物業(yè)來源于2020年和2021年獲取的土地，2021年下半年開始，整體市場下行嚴重，雖然綠城跑贏同行，但也存在部分項目售價或流速不及預(yù)期的情況。另一方面，公司在拿地策略上聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風(fēng)險能力要求較高，毛利率相對偏低，但在行業(yè)下行背景下保障了公司生存與發(fā)展，比如杭州核心區(qū)地價放開，房價沒放開，這也導(dǎo)致毛利率偏低。
耿忠強也指出，根據(jù)這幾年的投資策略，以安全作為拿不拿地的首要考慮因素，所以毛利率確實不會特別高，整體在15%左右，但因為安全性有了，項目銷售很快，IRR（內(nèi)部收益率）還是不錯的，所以最終結(jié)轉(zhuǎn)量是有保障的。
對于2024年，耿忠強表示，毛利率預(yù)計還是處于底部區(qū)間，因為2024年結(jié)轉(zhuǎn)收入較多比例來自2021年獲取的項目，隨著2022年及2023年獲取的項目逐漸交付，未來的凈利潤及毛利率會有所好轉(zhuǎn)。
提前償還境外債
在當(dāng)下的房地產(chǎn)周期，如期償債已是難事，提前償債更不易，綠城做了這件事。
對于境外債，耿忠強透露，2024年公司到期境外債務(wù)余額3億美元，計劃于2024年上半年完成置換。
值得關(guān)注的是，這3億美元境外債是綠城提前兩輪置換后的余額。據(jù)了解，綠城在2023年完成境外融資11.72億美元，其中4.5億美元是用于對2024年到期境外債務(wù)的提前置換。今年一季度，綠城又提前置換了3.6億美元。在永續(xù)債方面，綠城在2023年償還15億元至清零。
對于接下來的償債安排，耿忠強表示，根據(jù)市場情況，公司準備了銀行的內(nèi)保外貸或者是自有資金償還等多種形式的安排，明年到期的債務(wù)，今年也會提前著手應(yīng)對，確保公司在征信方面不會出現(xiàn)任何閃失。
在境內(nèi)債方面，綠城在2024年境內(nèi)公開市場共有到期信用債120.5億元（公司債+中期票據(jù)，不含ABS），其中上半年到期71.5億元，已經(jīng)償還51.5億元，下半年到期49億元?！肮緦⒏鶕?jù)市場時機擇機發(fā)行置換，同時也準備了自有資金可用于償還。”耿忠強如是說。
截至2023年12月31日，綠城持有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）734.45億元（2022年12月31日：703.94億元），總借貸1461.42億元，銀行借款占比73.3%，進一步提升；一年內(nèi)到期借款占比22.3%，維持低位；現(xiàn)金短債比2.3倍。
拿地與現(xiàn)金流安全
保障現(xiàn)金流與財務(wù)安全背后，除了融資通暢、按期或提前償債外，還有銷售端的穩(wěn)定，能夠及時回款。
業(yè)績報告顯示，2023年，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1547萬平方米，總合同銷售金額約3011億元，同比微增0.3%。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，綠城在北京、上海、杭州、西安、天津、蘇州、大連、寧波等13個重點城市位列當(dāng)?shù)劁N售前十。
在營銷策略方面，綠城更加精準，2023年項目首開去化率82%，較2022年提升7個百分點，高能級核心城市的市場地位持續(xù)鞏固。2023年銷售回款率超過100%，繼續(xù)維持高位，有效支撐現(xiàn)金流及再投資。
在土地投拓方面，2023年，綠城收斂聚焦，嚴格根據(jù)現(xiàn)金流排布，堅持差異化投資，深耕核心城市，狙擊投資機會性城市，確保投一成一。其積極參加杭州、上海、北京、西安等一二線核心城市土地競拍近兩百次，2023年新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米，預(yù)計新增貨值達1425億元。
值得關(guān)注的是，綠城新拓項目持續(xù)向高能級城市的高能級板塊集中，一二線城市貨值占比84%，北京、上海、杭州三城新增貨值約823億元，占比58%；同時，其在西安、寧波、蘇州、南京、成都等優(yōu)質(zhì)城市核心板塊多有斬獲。投資進一步向市場安全區(qū)域集中，提升了綠城的抗風(fēng)險能力。
對于2024年的投資策略，綠城執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)面臨高度不確定性，土地市場隨著“雙限”政策逐步打開，大部分城市都在經(jīng)歷價格體系重塑的過程。面對這一變局，公司仍將堅守“區(qū)域聚焦、城市深耕、做一成一”的總體布局戰(zhàn)略，以投研的精深來應(yīng)對市場的不確定。在目標城市選擇上，積極拓展10個戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個其他城市。在拿地力度和總量目標上，原則上會根據(jù)市場行情與自身現(xiàn)金流情況適時調(diào)整，以銷定投。在拿地貨值方面，今年大概會在1000億元，總體看銷售情況和現(xiàn)金流的情況來做安排。
郭佳峰進一步稱，今年3-5月份，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長沙等城市有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，綠城仍有機會獲取優(yōu)質(zhì)項目爭取年內(nèi)新增轉(zhuǎn)化，但是也要看地價高低和市場形勢，不會因為要去達到比較高的投資貨值目標，而放松投資端的尺度，還是會緊扣兌現(xiàn)，緊扣現(xiàn)金流，以銷定投。
“現(xiàn)金流是公司重中之重，每天都在監(jiān)測，每個月會根據(jù)各類收支情況滾動更新現(xiàn)金流并進行壓力測試，以確保拿地等各項主要支出對集團現(xiàn)金流安全無負面影響。全年將繼續(xù)嚴控凈資產(chǎn)負債率在80%以內(nèi)及保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正?！惫逊迦缡钦f。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 薛京寧
