12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊，其中南站商務區(qū)3宗地塊被萬科底價摘下，土地出讓總價28.8億元。這也是萬科四年來首次在廣州拿地。
今年以來，萬科在土地市場的動作大幅減少，此次為何重現(xiàn)廣州土地市場？這幾宗地塊與萬科有何淵源？
3宗地均底價成交，建面超23萬平方米
萬科拿下的這3宗地塊距離相近，均位于番禺區(qū)南站商務區(qū)。
其中，番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402105地塊以底價11.5億元成交，番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402074-1地塊以底價8.36億元成交，番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402074-2地塊以底價8.94億元成交。
據(jù)了解，上述3宗地塊總規(guī)劃建筑面積約23.4萬平方米。除住宅開發(fā)外，需配建幼兒園及36班九年制學校等。
其中，番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402105地塊須配建公交首末站、頤康服務站、社區(qū)衛(wèi)生服務站等設施，合計建面2235平方米；番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402074-1地塊須配建一所36班9年制學校、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)委員會等設施，合計建筑面積19924平方米；番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402074-2地塊須配建一所9班幼兒園、托育機構(gòu)、物業(yè)管理等設施，合計建筑面積3561平方米。
中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，萬科拿下的3宗地塊成交樓面價在11409元-13614元/平方米。目前周邊在售項目均價約35000元-40000元/平方米，預計萬科項目后續(xù)入市后有一定的價格優(yōu)勢。
地塊位于南站萬科中心項目內(nèi)，收儲背景下重新盤活
萬科在廣州已有四年未拿地了，上一次拿地還是2020年12月份，萬科擊敗多家房企，以63.07億元的價格拿下廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東江大道東側(cè)地塊，溢價率15.36%，成交樓面價12932元/平方米。
此次，萬科為何選擇在廣州南站商務區(qū)拿地?
據(jù)了解，此次掛牌的南站商務區(qū)3宗地塊原本就位于南站萬科中心項目內(nèi)。該項目由萬科廣佛公司在2011年與片區(qū)石壁一村、石壁四村合作開發(fā)，由15宗地塊組成，總計容建筑面積約126萬平方米，占廣州南站核心區(qū)約1/4面積；后續(xù)因軌道交通建設等客觀原因，導致部分留用地塊不具備開發(fā)條件。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“近年來，受軌道交通建設等客觀原因影響，房地產(chǎn)市場下行，商辦等非住宅開發(fā)難度加大，部分留用地不具備開發(fā)條件，閑置下來。這次出讓的3宗地塊，也就是15宗地的其中幾宗?！?/p>
不過，在“收儲”存量土地的大背景下，這3宗地塊迎來了重新盤活的機會，被政府收儲并調(diào)整規(guī)劃，今年又重新掛牌?！白鳛橥恋厍捌谡麄浞降娜f科，拿下該地塊并無懸念。”李宇嘉說。
據(jù)知情人士透露，廣州地方政府立足于南站片區(qū)的高定位，與萬科廣佛攜手打造的低效存量用地盤活的創(chuàng)新試點：通過收儲并優(yōu)化規(guī)劃再出讓的方式增加南站片區(qū)多元化用地空間、提升公服配套，有效補充片區(qū)內(nèi)稀缺的住宅供應和教育資源，提升南站商務區(qū)居住屬性，同時為當?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持，實現(xiàn)多方共贏。
萬科廣佛公司相關(guān)人士對新京報貝殼財經(jīng)記者表示，公司持續(xù)看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區(qū)內(nèi)住宅、教育和商業(yè)配套功能的稀缺，接下來會繼續(xù)發(fā)揮自身大型綜合住區(qū)開發(fā)優(yōu)勢，以大盤整體開發(fā)思路持續(xù)建設南站核心區(qū)。
板塊內(nèi)住宅占比低，出讓地塊有望補齊短板
萬科是廣州南站板塊內(nèi)最早布局開發(fā)的企業(yè)。楊永俊表示，目前周邊商業(yè)配套日漸完善，已有不少企業(yè)入駐，另外，包括南站喜街、南站花城匯等商業(yè)體均已落成。但由于前期規(guī)劃等原因，板塊內(nèi)以商業(yè)、商辦用地為主，居住用地相對較少，居住氛圍較弱，且教育資源較為缺乏。
李宇嘉也表示，廣州南站及周邊規(guī)劃為商務區(qū)，住宅占比不到5%，此次成交地塊的看點是收儲并優(yōu)化規(guī)劃再出讓，且作為住宅用地開發(fā)。作為廣州重點打造的商務區(qū)，南站片區(qū)位于大灣區(qū)的核心地帶，交通極其便利，總部企業(yè)密集，主力消費人群將是廣州外溢購房潛力，以及大灣區(qū)內(nèi)其他商務人群，疊加戶型設計標準新規(guī)，加上參與前期土地整理，項目利潤率確定性強。
楊永俊認為，本次地塊成功出讓，有望增加板塊內(nèi)居住人口，并通過配建的幼兒園以及九年一貫制學校，補齊板塊內(nèi)教育短板，促進廣州南站周邊區(qū)域的“站城一體”發(fā)展，進一步強化廣州南站核心交通樞紐的功能。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
