開(kāi)年中海地產(chǎn)繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。1月16日，僅僅一天時(shí)間，中海地產(chǎn)先后在北京、深圳斬獲2宗住宅用地，成交金額分別為40.08億元、30.65億元，總成交額70.73億元。從目前來(lái)看，繼2024年年底大手筆拿地之后，中海地產(chǎn)仍在深耕北京、深圳。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中海地產(chǎn)在北京拿地再一次驗(yàn)證了去年10月份其與豐臺(tái)區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，有著深耕豐臺(tái)的想法。在深圳高溢價(jià)拿地，則是因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)在深圳市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，因此要繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。

40億底價(jià)摘“京城第一大冰箱”地塊

1月16日，北京市豐臺(tái)區(qū)西南郊冷庫(kù)及周邊城中村改造項(xiàng)目FT00-2404-0005地塊R2二類居住用地（以下簡(jiǎn)稱“西南郊冷庫(kù)地塊”）出讓，由中海地產(chǎn)以40.08億元底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。

該地塊位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道，屬于麗澤金融商務(wù)區(qū)的輻射范圍，土地面積約2.74萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約6.91萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，容積率2.52，限高80米，可做高層建筑。作為純住宅用地，豐臺(tái)區(qū)西南郊冷庫(kù)地塊無(wú)配建，未限地價(jià)、未設(shè)指導(dǎo)價(jià)。

項(xiàng)目靠近地鐵10號(hào)線、19號(hào)線、大興機(jī)場(chǎng)換乘站草橋站，但臨近鐵路可能會(huì)面臨噪聲的影響。整體來(lái)看，地塊所處環(huán)線位置優(yōu)越，北接京滬線，東臨京開(kāi)高速，南靠南三環(huán)，西界規(guī)劃中的柳村路，構(gòu)成了一張緊密交織的交通網(wǎng)。西南郊冷庫(kù)地塊周邊競(jìng)品項(xiàng)目北京瑞府網(wǎng)簽率超過(guò)90%，此時(shí)拿地能夠有效補(bǔ)充板塊庫(kù)存，時(shí)機(jī)剛剛好。

值得注意的是，豐臺(tái)是中海地產(chǎn)在北京的深耕區(qū)域。2024年12月份，中海地產(chǎn)以110.54億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺住宅用地。該地塊是近年來(lái)北京首宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。

對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，繼中海地產(chǎn)摘得百億萬(wàn)泉寺地塊之后再度布局不遠(yuǎn)處的西南郊地塊，一方面驗(yàn)證了去年10月份其與豐臺(tái)區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，有著深耕豐臺(tái)的想法；另一方面推測(cè)該地塊將與萬(wàn)泉寺地塊項(xiàng)目聯(lián)合打造，北側(cè)地塊以改善大戶型為主力，南側(cè)做成小面積段的剛改產(chǎn)品，以多樣化產(chǎn)品來(lái)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

“西南郊冷庫(kù)地塊是北京首批謀劃的20個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，也是豐臺(tái)區(qū)首批7個(gè)超大城市城中村改造項(xiàng)目之一，經(jīng)過(guò)拆遷騰退改造再布局，相信板塊界面屆時(shí)也會(huì)煥然一新。”張凱稱。

據(jù)悉，西南郊冷庫(kù)是今年全國(guó)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涵蓋了北京市玉泉營(yíng)片區(qū)的西南郊冷庫(kù)、市供銷社果品公司以及紀(jì)家廟的集體土地，涉及居住用地、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、城市道路以及公園綠地等多個(gè)功能區(qū)域。而曾經(jīng)的西南郊冷庫(kù)，被稱為“京城第一大冰箱”，自1978年起，在玉泉營(yíng)地區(qū)經(jīng)營(yíng)46年。伴隨城中村改造項(xiàng)目實(shí)施，2024年9月30日，西南郊冷庫(kù)市場(chǎng)正式閉庫(kù)、閉市。

此次中海地產(chǎn)獲得地塊是冷庫(kù)南側(cè)地塊，目前已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)“場(chǎng)干地凈”，拆除建筑物面積約3萬(wàn)平方米，全部進(jìn)行綠網(wǎng)苫蓋，成為北京市首批20個(gè)城中村改造項(xiàng)目中第一個(gè)啟動(dòng)上市的經(jīng)營(yíng)性地塊。

溢價(jià)率超70%拿地，開(kāi)啟深圳土地“開(kāi)門紅”

與此同時(shí)，1月16日，深圳迎來(lái)2025年第一宗涉宅用地龍崗區(qū)龍城街道G01045-0200地塊出讓，共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海、越秀、綠城、深業(yè)、建發(fā)、南山控股8家房企參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)近250輪競(jìng)價(jià)，最終中海地產(chǎn)以30.65億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)29611元/平方米，溢價(jià)率70.4%。

該地塊位于龍崗大運(yùn)中心北側(cè)，地理位置優(yōu)越，建筑面積約為10.35萬(wàn)平方米，起始價(jià)17.99億元，作為2025年深圳土地市場(chǎng)的首發(fā)宅地，該宗地體量不大、地價(jià)不高。本宗地塊無(wú)此前土地出讓的限制措施，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策（90平方米以下戶型占70%以上）限制，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。

李宇嘉表示，該宗地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較突出，為龍崗中心區(qū)核心地段，盡管項(xiàng)目供給比較多，但新一代面向改善型的好房子較少。

該宗地建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，可以做改善型主導(dǎo)的“好房子”的大盤。龍崗作為2024年新房交易量第二高、二手房交易量第一高的區(qū)域，將是2025年改善型買家集中的區(qū)域。

另外，“該區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較低，利于改善需求。而參考周邊同類改善項(xiàng)目，該地塊樓面價(jià)/房?jī)r(jià)大約在50%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間可觀?！崩钣罴畏Q。

對(duì)于中海地產(chǎn)拿地，李宇嘉認(rèn)為，2024年，中海地產(chǎn)在深圳的銷售額為267.04億元，位居深圳銷售榜榜首。這一數(shù)據(jù)顯示中海地產(chǎn)在深圳市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，尤其是其在豪宅市場(chǎng)的“突破”明顯。因此中海地產(chǎn)要繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。另外，在這一輪市場(chǎng)企穩(wěn)過(guò)程中，深圳在熱點(diǎn)城市中表現(xiàn)最為突出，2024年10月、11月、12月，新房銷售同比分別增長(zhǎng)56%、191%、228%，中海地產(chǎn)也想趁勢(shì)而上。

在中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅看來(lái)，該宗地所在的大運(yùn)片區(qū)，2024年11月底誕生的 “日光盤”深鐵閱云境開(kāi)盤當(dāng)日即售罄，為本宗地的出讓增加了利好因素。深圳2025年首宗宅地的火爆競(jìng)拍，有望進(jìn)一步帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)。

補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，熱衷大體量地塊

值得一提的是，在2024年北京出讓的3宗超百億地塊中，中海地產(chǎn)摘下兩宗。除了以110.54億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺住宅用地之外，2024年10月，中海地產(chǎn)以153億元的價(jià)格斬獲了北京市朝陽(yáng)區(qū)組團(tuán)用地，這一成交金額刷新了北京土地市場(chǎng)總價(jià)。

從目前來(lái)看，中海地產(chǎn)年底補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，尤其是對(duì)大體量地塊情有獨(dú)鐘。2024年12月2日，經(jīng)過(guò)295輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體拿下深圳南山區(qū)粵海街道地塊，成交金額達(dá)185.12億元，溢價(jià)率為46.3%，該地塊成交價(jià)刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)紀(jì)錄，并成為2024年的全國(guó)總價(jià)最高的地塊。

綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一。其中，中海地產(chǎn)聚焦北京拿地，2024年在北京拿地金額達(dá)到342億元，位居拿地企業(yè)排名榜首，與第二名中建智地123億元相比差距明顯。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜