2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整態(tài)勢(shì)，“先冷后熱”是對(duì)全年樓市的直觀感受。橫向?qū)Ρ?，各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？
整體來(lái)看，核心城市憑借相對(duì)旺盛的需求及人口流量，樓市交易持續(xù)位居全國(guó)前列。上海2024年新建商品住宅成交金額約5624億元，仍占據(jù)領(lǐng)先地位；北京、成都、廣州、杭州、深圳新房交易額也均在2000億元以上。其中，深圳是新房成交金額前20城市中唯一一個(gè)同比正增長(zhǎng)的城市，除了政策利好刺激需求釋放之外，也是以?xún)r(jià)換量策略奏效帶來(lái)的結(jié)果。
對(duì)于2025年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年初新房成交動(dòng)力略有下降，前三周平均成交量維持在中低位水平，預(yù)計(jì)節(jié)后在政策持續(xù)發(fā)酵以及需求復(fù)蘇下，新房成交量仍有反彈空間。
上海豪宅市場(chǎng)走出了“獨(dú)立行情”
2024年年初市場(chǎng)相對(duì)低迷，隨著政策“刺激”不斷強(qiáng)化，經(jīng)歷了從低谷到企穩(wěn)的艱難歷程。“5·17”“9·26”兩輪關(guān)鍵性政策托底，使市場(chǎng)在2024年第四季度取得了階段性的止跌。但由于前三季度的深度調(diào)整，最后一個(gè)季度的階段性加速修復(fù)也難以扭轉(zhuǎn)新房全年成交下降的局面。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為9.7億平方米，比2023年下降12.9%；新建商品房銷(xiāo)售額9.7萬(wàn)億元，同比下降17.1%。
在交易下滑的背景之下，具體到各個(gè)城市的交易排名又發(fā)生了怎樣的變化？
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2024年城市房地產(chǎn)榜單顯示，從新房成交金額TOP20城市來(lái)看，上海2024年新建商品住宅成交金額約5624億元，較2023年下降12.8%，但仍占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先地位；北京、成都、廣州、杭州、深圳新房交易額均在2000億元以上，特別是深圳2024年樓市表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，是新房成交金額前20城市中唯一正增長(zhǎng)的城市，漲幅為4.4%，這一方面得益于政策利好刺激需求釋放，另一方面是以?xún)r(jià)換量策略奏效。此外，武漢、天津、南京、西安、青島、蘇州6個(gè)新一線城市位列第二階隊(duì)，2024年新房成交總額均在千億以上。
而從新房成交套數(shù)TOP20城市看，繼上年表現(xiàn)強(qiáng)勁后，2024年的成都樓市繼續(xù)走在前面，成交量達(dá)11.1萬(wàn)套，位居全國(guó)第一。究其原因，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流入疊加成都對(duì)于住房需求的一系列寬松政策，激發(fā)了自住性和改善性購(gòu)房需求的釋放。上海、武漢分別以成交10.9萬(wàn)套、10.7萬(wàn)套緊隨其后，同比分別下降21.7%、2.2%。值得肯定的是，2024年上海豪宅市場(chǎng)也走出了“獨(dú)立行情”，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即“日光”。
此外，在新房全年總成交套數(shù)前20城市中，?？?、深圳同比上漲。2024年，深圳新房成交約3.8萬(wàn)套，創(chuàng)近三年新高，較2023年上漲20.9%；?？诔山?.1萬(wàn)套，比2023年增長(zhǎng)12.7%。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)節(jié)后新房成交仍有反彈空間
相比新房，2024年二手房市場(chǎng)延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)，成交保持一定規(guī)模。眾所周知，近年來(lái)，二手房交易表現(xiàn)持續(xù)好于新房，市場(chǎng)份額連年抬升，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎地選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)和購(gòu)房方式，二手房因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)房屬性和配套設(shè)施完善等特點(diǎn)而受到越來(lái)越多購(gòu)房者的青睞；而新房市場(chǎng)由于受到一些爛尾等負(fù)面消息的深度影響，購(gòu)房者信心的恢復(fù)不及預(yù)期。
中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，2024年12月多個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)“翹尾”。在新房方面，2024年12月北京、廣州、蘇州、南京、成都、武漢、長(zhǎng)沙新房銷(xiāo)售面積同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。在二手房方面，2024年12月北京成交量創(chuàng)近21個(gè)月新高；上海、廣州成交量創(chuàng)近40個(gè)月新高；深圳成交量超8000套，創(chuàng)近51個(gè)月新高；成都二手住宅成交量超2.8萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。
而2025年1月以來(lái)，市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)入淡季行情，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1月上半月（1月1日-1月15日），重點(diǎn)30城新房銷(xiāo)售面積相比2024年12月同期下降34%，同比則在低基數(shù)下增長(zhǎng)約12%；重點(diǎn)20城二手房成交套數(shù)相比2024年12月同期下降24%，同比則增長(zhǎng)約38%。隨著春節(jié)假期到來(lái)，預(yù)計(jì)短期成交量將出現(xiàn)一定回落。
展望后市，曹晶晶認(rèn)為，2025年新房銷(xiāo)售恢復(fù)仍面臨一些挑戰(zhàn)，比如居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)、有效供給不足、二手房市場(chǎng)對(duì)新房“替代效應(yīng)”等。根據(jù)中指預(yù)測(cè)，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.3%；樂(lè)觀情形下，若貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策加快落實(shí)，2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙也認(rèn)為，繼上年末新房?jī)?yōu)質(zhì)供應(yīng)以及房企大力促銷(xiāo)、購(gòu)房需求集中釋放后，2025年初新房成交動(dòng)力略有下降，前三周平均成交量維持在中低位水平，預(yù)計(jì)節(jié)后在政策持續(xù)發(fā)酵以及需求復(fù)蘇下，新房成交量仍有反彈空間。2025年，由于短期內(nèi)市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)行為仍較理性謹(jǐn)慎，加之二手房分流新房的趨勢(shì)延續(xù)，使得銷(xiāo)售增速難以快速走出下行趨勢(shì)，但政策的支持和市場(chǎng)調(diào)整可能會(huì)帶來(lái)一些積極的變化。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
