做空機(jī)構(gòu)渾水又出手了，這次瞄準(zhǔn)的是貝殼。12月17日，針對渾水公司（簡稱“渾水”）發(fā)布了一份針對貝殼找房（簡稱“貝殼”）的做空報告，貝殼作出聲明稱，根據(jù)對報告的初步審閱和評估，公司認(rèn)為該報告毫無事實依據(jù)，存在大量事實錯誤、未經(jīng)證實的陳述以及誤導(dǎo)性猜測和解讀；報告也顯示出渾水對中國的房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本的認(rèn)知。

12月17日，貝殼針對渾水公司的做空報告作出聲明。圖片來源/IC photo

渾水做空報告引發(fā)貝殼股價震蕩

12月16日晚間，渾水發(fā)布做空貝殼的報告。渾水表示，“這是一個巨大的騙局，就像瑞幸咖啡一樣?！睖喫烙嬝悮さ诙径群偷谌径鹊氖杖霐?shù)據(jù)被夸大了77%-96%，新房總交易額（GTV）被夸大126%，存量房交易額被夸大33%。

渾水報告指出，貝殼向投資者報告的交易量、商店數(shù)量和代理商數(shù)量與從其平臺的多月數(shù)據(jù)收集程序中獲得的交易數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。通過對貝殼門店的初步盡職調(diào)查（包括實地采訪和實地考察）和對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行抽查，從而證實了這些差異。

隨后，貝殼回應(yīng)稱，貝殼確保財報數(shù)據(jù)的真實性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅決抵制任何機(jī)構(gòu)的惡意做空行為。渾水因為不了解中國房產(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和報表的正確解讀。為保證投資者權(quán)益和不受錯誤信息引導(dǎo)，貝殼將在24小時內(nèi)針對報告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)。

受渾水做空消息影響，貝殼盤前一度大跌超10%。不過，貝殼的積極回應(yīng)，提振了市場信心。當(dāng)?shù)貢r間12月16日開盤后，貝殼股價逐漸企穩(wěn)，甚至一度拉升上漲超14%。截至收盤，貝殼跌1.98%，報18.31美元/股，總市值218億美元。

貝殼發(fā)長文反駁渾水“做空”

在此基礎(chǔ)上，12月17日晚間，貝殼發(fā)長文回應(yīng)渾水做空。在新房交易GTV和收入方面，貝殼指出，渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴(yán)重遺漏。具體來看，貝殼提供新房交易服務(wù)的通路有四條，一是鏈家門店，二是平臺連接門店，三是新房銷售團(tuán)隊，四是其他銷售渠道。而在渾水報告中只計算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。

在此基礎(chǔ)上，貝殼重申了此前披露內(nèi)容的準(zhǔn)確性。據(jù)悉，2021年第二季度和第三季度，貝殼的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元；新房費(fèi)率分別為2.79%和2.77%；新房交易服務(wù)收入分別為139億元和113億元。

鏈家門店是貝殼提供新房交易服務(wù)的通路之一。資料圖片

而在存量房交易GTV和收入方面，貝殼指出，渾水抓取的交易量數(shù)據(jù)嚴(yán)重失實且存在遺漏，它的數(shù)據(jù)并非來自公司的真正數(shù)據(jù)，所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。同時，渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進(jìn)行模糊替代。

此外，貝殼指出，渾水利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強(qiáng)的主觀臆斷性及誤導(dǎo)性，比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數(shù)值上調(diào)了9.66%；實際上，由于市場下行影響，公司該項數(shù)據(jù)在第三季度（GTV為3782億元）較第二季度（GTV為6520億元）下降42.0%。

而在門店數(shù)和經(jīng)紀(jì)人數(shù)方面，貝殼表示，渾水報告中提到的貝殼門店數(shù)和經(jīng)紀(jì)人數(shù)的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。具體來看，貝殼App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能無法找到新房專崗經(jīng)紀(jì)人，這一類經(jīng)紀(jì)人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到，而渾水并未意識到這一點；同時，在此頻道中的新房經(jīng)紀(jì)人有權(quán)選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數(shù)時，渾水通過“找經(jīng)紀(jì)人”功能抓取門店數(shù)據(jù)的方法存在缺陷。

除此之外，貝殼稱，渾水報告中關(guān)于貝殼的其他指控，包括收購、研發(fā)費(fèi)用，也是沒有根據(jù)的，因為它們基于不完整的數(shù)據(jù)、錯誤的估算方法、沒有依據(jù)的推測以及對行業(yè)實踐的錯誤理解。

據(jù)悉，貝殼董事會已授權(quán)獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協(xié)助和建議；公司將在適當(dāng)時候，提供內(nèi)部審查的最新信息。此外，貝殼重申，公司一直并將繼續(xù)致力于保持高標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)完整性、公司治理和內(nèi)部控制，以及遵循美國證券交易委員會和紐約證券交易所適用的規(guī)則和規(guī)定進(jìn)行透明及時的披露。

渾水惡意打壓股價，還是貝殼作假？

問題在于，是渾水故意做空貝殼，還是貝殼存在作假嫌疑？對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，從渾水提供的報告來看，暴露了渾水自身對中國房地產(chǎn)行業(yè)，以及企業(yè)運(yùn)營模式并不了解，“房地產(chǎn)行業(yè)本身相對復(fù)雜，貝殼業(yè)務(wù)鏈條也較長，覆蓋的業(yè)務(wù)類型相對多元，包括新房、二手房、租賃、裝修，其實覆蓋著住房交易消費(fèi)全程。因此，業(yè)務(wù)鏈條上，各種交易模型和團(tuán)隊組織都不太一樣。不管是新房銷售還是二手房交易，都會面臨一系列的網(wǎng)簽、繳納稅費(fèi)以及過戶等操作，背后是國內(nèi)整體稅收和住房市場管理體系，貝殼在營收上作假，難度有點大，不太現(xiàn)實?！惫惴Q。

此外，郭毅稱，渾水拿來作為參照案例的廊坊，是三四線城市，且房地產(chǎn)市場又處在持續(xù)低位的狀態(tài)，二手房交易量非常少，新房市場也較為低迷，不會形成太多渠道交易的可能性；廊坊勢必不會是貝殼的一個主戰(zhàn)場，也不能拿廊坊這個城市來判斷貝殼整體在國內(nèi)的業(yè)務(wù)量級。

基于此，郭毅認(rèn)為，貝殼的回應(yīng)相對保守、理性，如果想針對渾水做空做出更具針對性的回復(fù)，其實可以逐條批駁，而且也能夠拿出真實交易數(shù)據(jù)和稅費(fèi)繳納數(shù)據(jù)來佐證?！安贿^，渾水這次做空，也沒有對貝殼產(chǎn)生太大影響。貝殼的股價在短暫下探后，又大幅度反彈，其實已經(jīng)能夠印證，金融市場對于這次做空的實際反應(yīng)了。”郭毅稱。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也點評稱，此類報告有明顯惡意做空傾向，“房地產(chǎn)市場降溫背景下，海外資本惡意做空中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，多半是為了套取股票收益，是資本市場的一種不當(dāng)操作?！?/div>

不過，在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，貝殼的商業(yè)模式是整合買家、經(jīng)紀(jì)和賣家三者之間的信息和流程，這一商業(yè)模式從表面上看來是可以的，但實際上是成本很高的一種模式，其收入分成是有限度的，主要原因是這種模式需要公司投資很多錢做線上廣告。不過，近年來，行業(yè)受疫情和國家的宏觀調(diào)控影響較大，出售的房源本就掌握在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)手中，表面上的加盟其實只是松散的合作，貝殼對加盟商的控制非常有限，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也是一個人員流動性很大的行業(yè)，這種商業(yè)模式在行業(yè)動蕩時風(fēng)險很大。按照這一商業(yè)模式，貝殼在2020年和2021年虧損擴(kuò)大才較為合理。

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，渾水做空貝殼，應(yīng)該是抓到了貝殼公開資料的邏輯矛盾或財務(wù)、交易數(shù)據(jù)的可疑之處。貝殼在左暉去世以及近來疫情的影響下面臨巨大的業(yè)績壓力，加上上市過程中有較大的騰挪，可能存在不少容易被人質(zhì)疑的空間和機(jī)會。

“從目前貝殼對渾水做空報告的反駁聲明來看還是比較有力的，無論是從渾水抓取數(shù)據(jù)口徑偏差，還是盡調(diào)方法的不足都做了必要的反駁。另外，貝殼也表示愿意委托第三方審計機(jī)構(gòu)并向其開放相關(guān)數(shù)據(jù)，以審計報告來說話。整體而言，貝殼的反應(yīng)是積極、及時和不失策略的，估計對于穩(wěn)定市場情緒會有積極作用。從目前貝殼股價反應(yīng)來看，已經(jīng)恢復(fù)了理性反彈?！卑匚南卜Q。

展望接下來貝殼的發(fā)展，柏文喜指出，如果此次遭受做空導(dǎo)致貝殼股價下跌過多，且長期低迷難以恢復(fù)和失去融資能力，那貝殼退市也不是沒有可能，回歸港股也是貝殼避免中概股風(fēng)險的選擇之一。

新京報記者 張曉蘭 
編輯 楊娟娟 校對 付春愔