8月28日，綠城中國(guó)舉行了2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，超過(guò)萬(wàn)字的媒體問(wèn)答環(huán)節(jié)，“權(quán)益”成為提及頻率最高的詞匯，出現(xiàn)近30次。
在綠城高管看來(lái)，歸母凈利潤(rùn)占比的提升，是一個(gè)可喜的變化。據(jù)綠城發(fā)布的半年報(bào)顯示，今年上半年，其歸母凈利潤(rùn)占比上升至55%左右，如果剔除掉匯兌損益影響，歸母核心凈利潤(rùn)占比達(dá)到了60.7%，已經(jīng)回歸到相對(duì)合理的水平。
歸母凈利潤(rùn)占比一直是近幾年市場(chǎng)對(duì)綠城較為關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，如今明顯提升與改善，這背后是綠城在土地市場(chǎng)深耕核心城市，聚集投資，并不斷提高拿地權(quán)益占比。
今年上半年，綠城參加一二線核心城市土地競(jìng)拍百余次，新增貨值預(yù)計(jì)達(dá)571億元，一二線城市土地占比89%，權(quán)益占比提升至79%。
土地策略不僅令綠城權(quán)益不斷提升，還令其銷售業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)普遍下降時(shí)保持同比上漲。前幾年的提前“排雷”讓如今的綠城業(yè)績(jī)，不僅展現(xiàn)韌性，還實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。
8月28日，綠城中國(guó)舉行2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。企業(yè)供圖
精準(zhǔn)投拓下的銷售增長(zhǎng)
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年房企權(quán)益拿地金額TOP100中，綠城排在第五名；在新增貨值排行中，位居第七名。
今年上半年，綠城在土地市場(chǎng)可謂積極，參加杭州、上海、北京等核心一二線城市土拍100余次，斬獲項(xiàng)目19個(gè)，總建面257萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)571億元。
在拿地策略上，綠城依然堅(jiān)持深耕核心、狙擊投資。
在綠城571億元的貨值構(gòu)成中，一二線城市占比89%，近半數(shù)貨值位于杭州；同時(shí)，綠城“狙擊式”投資浙江優(yōu)質(zhì)的三四線城市，在嘉興、臺(tái)州臨海、紹興上虞布局。深耕核心城市核心板塊，這為綠城的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
據(jù)介紹，綠城新拓項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)化率提升至61%，加快了現(xiàn)金回流。
土地市場(chǎng)的精準(zhǔn)拿地、周轉(zhuǎn)效率的提升直接反映在銷售指標(biāo)上。今年上半年，綠城取得總合同銷售1342億元，同比增長(zhǎng)19%。其中，自投項(xiàng)目銷售982億元，同比增長(zhǎng)16%；代建合同銷售360億元，同比增長(zhǎng)29%；權(quán)益銷售額633億元，同比增長(zhǎng)40%。
其中，一二線城市銷售占比85%，這得益于土地投資環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)布局。以綠城在北京的項(xiàng)目為例，綠城·北京西山云廬是近年來(lái)綠城產(chǎn)品創(chuàng)新的代表作之一，它創(chuàng)新了中式疊拼，在建筑、規(guī)劃上都彰顯了北方氣韻，在今年上半年的北京別墅市場(chǎng)廣受認(rèn)可，表現(xiàn)突出，23.42億元的網(wǎng)簽金額大幅度領(lǐng)先同品類別墅項(xiàng)目。
得益于精準(zhǔn)的投資策略，綠城總土地儲(chǔ)備也在不斷優(yōu)質(zhì)聚焦，結(jié)構(gòu)合理。截至6月30日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目200個(gè)（包括在建及待建），總貨值7495億元；總建筑面積約4455萬(wàn)平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2660萬(wàn)平方米；總可售面積約為2952萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1747萬(wàn)平方米；平均樓面地價(jià)每平方米約7642元。
值得關(guān)注的是，今年7-8月份，綠城在土地市場(chǎng)“開掛”，上海搖號(hào)收獲3宗優(yōu)質(zhì)地塊，為閔行梅隴項(xiàng)目、嘉定南翔項(xiàng)目、青浦徐涇項(xiàng)目；同時(shí)在杭州、寧波等城市有良好斬獲。
截至8月25日，綠城累計(jì)新增貨值達(dá)到1005億元。
這進(jìn)一步增厚了該企業(yè)核心城市土儲(chǔ)，保障全年銷售去化。綠城中國(guó)副總裁李駿表示，今年8月，在上海收獲的3宗地塊，年內(nèi)準(zhǔn)備全部入市。
綠城行政總裁郭佳峰說(shuō)，上海這3宗地，無(wú)論是利潤(rùn)率、IRR（內(nèi)部收益率）、還是預(yù)計(jì)的去化情況，都是非常好的。而從近幾年的質(zhì)量來(lái)看，綠城今年的投資質(zhì)量比前幾年要更好一些。
對(duì)于下半年的土地投資，郭佳峰表示：“我們?nèi)匀粫?huì)堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，來(lái)考慮投資的具體分布。”
權(quán)益占比逐年提升
綠城在土地投資上的另一個(gè)特征是權(quán)益比的明顯提升。
數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，綠城新拓項(xiàng)目權(quán)益占比為76%，今年上半年則提升至79%。
拿地端投資權(quán)益的變化直接反饋在銷售端。今年上半年，綠城權(quán)益銷售額633億元，在自投項(xiàng)目中占比64%，相比去年同期的53%大幅增長(zhǎng)11個(gè)百分點(diǎn)。
而過(guò)去幾年，綠城在土地投資結(jié)構(gòu)上不斷地調(diào)整與優(yōu)化，也反饋到財(cái)務(wù)指標(biāo)中來(lái)。
據(jù)綠城發(fā)布的半年報(bào)顯示，今年上半年，綠城股東應(yīng)占利潤(rùn)為25.45億元，同比增長(zhǎng)41.3%；歸母凈利潤(rùn)占比提升至約55%。若剔除匯兌損益因素，歸母凈利潤(rùn)占比為60.7%，回歸到相對(duì)合理的水平。
與此同時(shí)，綠城非控股股東權(quán)益相應(yīng)下降，少數(shù)股東損益占比降至約45%。對(duì)此，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，“歸母凈利潤(rùn)占比的提升，對(duì)公司來(lái)講也是一個(gè)可喜的變化?！?/p>
耿忠強(qiáng)進(jìn)一步稱，隨著這兩年銷售項(xiàng)目權(quán)益比、新拓項(xiàng)目權(quán)益比的不斷提升，未來(lái)利潤(rùn)的占比肯定會(huì)有進(jìn)一步提升的空間。
綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|表示，就規(guī)模而言，綠城看重銷售總規(guī)模，更看重投資規(guī)模，最看重權(quán)益規(guī)模，“沒(méi)想到權(quán)益規(guī)模這么快進(jìn)入TOP10，隨著投地權(quán)益比的上升，權(quán)益規(guī)模也會(huì)持續(xù)提升。”
“原來(lái)計(jì)劃到2025年綠城的市場(chǎng)份額占到整個(gè)行業(yè)3%，現(xiàn)在看來(lái)已基本接近了這個(gè)目標(biāo)?！睆垇?wèn)|在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“下一步我們更需要接近的目標(biāo)是綠城作為一個(gè)產(chǎn)品主義者，為社會(huì)、為客戶提供更好的房子，來(lái)滿足大家對(duì)美好生活的需求?！?/p>
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
