7月26日，北京市掛牌出讓北京市門頭溝區(qū)新城0604街區(qū)MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地土地，土地面積約為4.6萬平方米，規(guī)劃建筑面積為8.55萬平方米，起始價(jià)格為16.36億元，上限價(jià)格18.814億元。
值得關(guān)注的是，本次土地出讓過程中，競(jìng)買規(guī)則發(fā)生三點(diǎn)主要變化。在競(jìng)買規(guī)則方面，對(duì)于集團(tuán)企業(yè)參拍要求有微調(diào)；同時(shí)，對(duì)競(jìng)價(jià)階梯進(jìn)行了優(yōu)化；此外，在超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)方面也有所調(diào)整。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原點(diǎn)評(píng)稱：“總體來看，北京市此次土地招拍規(guī)則的調(diào)整，是適應(yīng)北京市房地產(chǎn)形勢(shì)與變化進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。此次調(diào)整，能夠引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，為購(gòu)房者貢獻(xiàn)更多好房子、好作品，改善居民的居住條件?！?/p>
同一集團(tuán)企業(yè)僅有一家可參與搖號(hào)
根據(jù)出讓公告顯示，在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，參加競(jìng)買的企業(yè)須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以獨(dú)立競(jìng)買也可以聯(lián)合競(jìng)買，聯(lián)合競(jìng)買的聯(lián)合體各方須同時(shí)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買。
宗地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)后，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可有一家參與該宗地的搖號(hào)，對(duì)于多家成員企業(yè)同時(shí)報(bào)名參與搖號(hào)的，以企業(yè)繳納保證金（預(yù)申請(qǐng)保證金、競(jìng)買保證金）到賬時(shí)間的先后順序確定搖號(hào)資格。聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地?fù)u號(hào)。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱點(diǎn)評(píng)稱：“相較既往規(guī)則，此次土拍規(guī)則對(duì)競(jìng)買人資格優(yōu)化，其中，對(duì)同一集團(tuán)下的成員企業(yè)，在競(jìng)價(jià)階段的競(jìng)買人資格要求方面有一定的放松。但如果該宗地塊競(jìng)價(jià)至搖號(hào)階段，同一集團(tuán)下的成員企業(yè)中，僅允許保證金最先到賬的一家成員企業(yè)（或多家組成一個(gè)聯(lián)合體）參與搖號(hào)。這一規(guī)則的優(yōu)化，一方面保證了搖號(hào)階段的公平性，另一方面又為同一集團(tuán)下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機(jī)會(huì)?！?/p>
同時(shí)，高原也表示：“近年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高，同一集團(tuán)內(nèi)多個(gè)不同企業(yè)事實(shí)上經(jīng)營(yíng)較為獨(dú)立，相較既往，較易出現(xiàn)同集團(tuán)內(nèi)不同公司對(duì)同一地塊具有開發(fā)意愿的情況。在既往規(guī)則下，此種情況發(fā)生時(shí)，通常開發(fā)集團(tuán)需進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不忍痛割愛。從市場(chǎng)整體角度來看，報(bào)名及競(jìng)價(jià)階段引入更多企業(yè)，能夠較好地保持市場(chǎng)活力，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展?！?/p>
“一線城市部分土地關(guān)注程度較高，為合理控制房?jī)r(jià)，北京市采取地價(jià)達(dá)到上限后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的拿地規(guī)則。而同一集團(tuán)內(nèi)多家企業(yè)如同時(shí)參加搖號(hào)環(huán)節(jié)，必然會(huì)使得該集團(tuán)‘中獎(jiǎng)概率’提升，對(duì)其他企業(yè)存在有失公平之處。因此，此次新競(jìng)拍規(guī)則同樣有所約束，比如同一集團(tuán)多家企業(yè)均進(jìn)入搖號(hào)階段，則以保證金繳納時(shí)限為依據(jù)僅保留第一家企業(yè)進(jìn)入搖號(hào)階段，避免單一集團(tuán)中簽概率過高，兼顧了土地出讓的公平性?！备咴a(bǔ)充表示。
優(yōu)化競(jìng)價(jià)階梯，有效促進(jìn)充分競(jìng)爭(zhēng)
出讓公告顯示，此次推出的門頭溝新城地塊掛牌出讓起始價(jià)為16.36億元，競(jìng)價(jià)階梯為170萬元整，競(jìng)買保證金為3.28億元。
“此次競(jìng)價(jià)階梯由原來起始價(jià)的5‰調(diào)整為1‰，大幅降低了競(jìng)價(jià)階段的加價(jià)門檻，有利于競(jìng)買人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價(jià)能力進(jìn)行報(bào)價(jià)?！睆垊P表示。
“實(shí)際競(jìng)買過程中，以一宗50億元的典型地塊為例，意味著單次舉牌，每手價(jià)格從2500萬降低至500萬元，變化非常顯著?！备咴M(jìn)一步表示：“此次競(jìng)價(jià)梯級(jí)的改變，使得開發(fā)企業(yè)能夠在未來競(jìng)買出價(jià)過程中，更精細(xì)地依據(jù)成本收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行報(bào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)收益的最大化。此外，更細(xì)致的競(jìng)價(jià)階梯劃分，也有利于在競(jìng)買階段更為充分地競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)公共資源、商業(yè)利益、消費(fèi)者等各方的共贏?！?/p>
優(yōu)化超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)，聚焦建造“好房子”
在此次競(jìng)拍要求中，還對(duì)超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，即由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化為可按“國(guó)標(biāo)”執(zhí)行。
“這一調(diào)整能夠在一定程度上降低房企的開發(fā)成本，為房企騰挪出更多的成本資源用在好房子的產(chǎn)品打造上?！睆垊P表示。
近年來，北京市在超低能耗建筑推廣方面做出了諸多努力。例如，今年北京市出臺(tái)的公積金新政中即明確，超低能耗建筑住房在交易過程中可享受公積金貸款額度上浮40萬元，對(duì)于降低購(gòu)房者成本具有較大幫助。
“從既往情況來看，超低能耗建筑盡管更為環(huán)保，居住使用成本也更低，但較高的建筑成本使得超低能耗住宅僅在少量改善性項(xiàng)目及高端項(xiàng)目中有所應(yīng)用。本次土地出讓中，北京市對(duì)超低能耗建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，納入“國(guó)標(biāo)”超低能耗建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為開發(fā)企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目定位因地制宜開展超低能耗建筑建設(shè)提供了新的選擇，能夠增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)建設(shè)更多超低能耗項(xiàng)目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策也將惠及更多京城購(gòu)房者?！备咴硎?。
此次北京門頭溝新城地塊出讓規(guī)則的調(diào)整或?qū)⒊蔀槿蘸蟊本┩僚牡摹俺B(tài)”。對(duì)此，張凱表示：“門頭溝新城地塊出讓規(guī)則的調(diào)整代表著北京土地市場(chǎng)未來的趨勢(shì)，即降低門檻，未來一段時(shí)間內(nèi)所出讓的土地應(yīng)該都會(huì)執(zhí)行這個(gè)新的規(guī)則?！?/p>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
