時(shí)隔3個(gè)多月，北京土地市場(chǎng)再現(xiàn)“高光時(shí)刻”。
11月5日，北京迎來(lái)930樓市新政后的首個(gè)土拍大戰(zhàn)，當(dāng)天共成交3宗宅地，包括海淀區(qū)功德寺001、002“雙子星”地塊，以及通州區(qū)土橋中路地塊，累計(jì)收金127.535億元。
此前3個(gè)多月，北京土地市場(chǎng)底價(jià)成交成為主流，而今天海淀區(qū)功德寺2宗地塊的“大戰(zhàn)”，令北京土地市場(chǎng)迎來(lái)久違的“重頭戲”。兩宗地塊分別吸引6家、7家房企聯(lián)合參與競(jìng)價(jià)，最終綠城、越秀分別“觸頂”搖中。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，以及北京取消土地出讓上限價(jià)格，意味著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和開(kāi)放，有助于提升市場(chǎng)的活力。
綠城、越秀搖中功德寺“雙子星”
海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目001地塊，吸引越秀、華潤(rùn)、中海、金茂、海開(kāi)+建工、綠城共6家房企聯(lián)合體報(bào)名。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，經(jīng)35輪報(bào)價(jià)觸及上限價(jià)格后，除了海開(kāi)+建工聯(lián)合體之外、其他5家房企參與搖號(hào)，最終綠城幸運(yùn)搖中。
該地塊起始價(jià)45億元，土地面積約3.47萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約7.28萬(wàn)平方米，從其建筑指標(biāo)來(lái)看，可以建造成洋房產(chǎn)品。
海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目002地塊比001地塊面積稍大，起始價(jià)55.5億元，土地面積約4.25萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約8.92萬(wàn)平方米。除了參與001地塊競(jìng)價(jià)的6家房企聯(lián)合體外，又新增了中鐵置業(yè)，共有7家房企聯(lián)合體參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)42輪競(jìng)價(jià)后達(dá)到上限價(jià)格后，最終，該地塊被越秀幸運(yùn)搖中。
功德寺001地塊和002地塊兩宗地塊相鄰，位于海淀西北旺鎮(zhèn)，地理位置佳。地塊與地鐵16號(hào)線馬連洼站直線距離約1.9公里，與在建的13B號(hào)線軟件園站直線距離約900米。
功德寺兩宗地塊的南側(cè)是回遷安置小區(qū)萬(wàn)德嘉園，其余三面均是綠地或公園，生態(tài)景觀要素配置良好。地塊北側(cè)是中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪等總部均坐落于此，以及云集了眾多知名高校，高端改善購(gòu)買力較強(qiáng)。又疊加“上地學(xué)區(qū)”的優(yōu)質(zhì)教育配套資源，因此受到多家房企追捧。
綠城、越秀兩家房企同一天搖中相鄰地塊，未來(lái)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不可避免。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，海淀區(qū)功德寺兩宗地塊相鄰僅隔一條街坊路。001地塊靠西，002地塊靠東。兩宗地塊容積率相同為2.1，銷售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬(wàn)元/平方米（±8%）。雖然容積率相同，但001地塊樓面均價(jià)要比002地塊每平方米便宜了400多元，主要是因?yàn)?01地塊西側(cè)有兩條高壓線需要入地處理，會(huì)增加開(kāi)發(fā)企業(yè)成本。
在張凱看來(lái)，地塊周邊競(jìng)品眾多，從今年新開(kāi)盤項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀。項(xiàng)目西側(cè)西山觀復(fù)今年6月開(kāi)盤3個(gè)月僅網(wǎng)簽12套，成交價(jià)7.88萬(wàn)元/平方米；印香山、香山樾去年年末開(kāi)盤，分別網(wǎng)簽19套，156套，成交均價(jià)分別為11.87萬(wàn)元/平方米和12.25萬(wàn)元/平方米。此外，位于永豐北的保利嘉華天珺、位于永豐南的頤海澐頌待入市，均會(huì)對(duì)功德寺未來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。
金隅底價(jià)拿地，布局通州
與海淀功德寺兩宗地塊同日出讓的還有通州區(qū)土橋中路6025地塊。由于其僅獲1家房企報(bào)名，最終由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.96億元底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)2.52萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，浮動(dòng)8％。
該地塊位于北京城市副中心0202街區(qū)，距離地鐵八通線直線距離約700米，可承接國(guó)貿(mào)、東單、王府井、望京板塊工作人群居住需求。地塊用地面積2.15萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面4.73萬(wàn)平方米，高度30米，局部36米，容積率2.2。
金隅近期在北京土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，繼10月31日獲取豐臺(tái)區(qū)科技園1516-60地塊后，僅隔5日，便再度布局通州區(qū)土橋。
張凱表示，該地塊相較于10月23日招商蛇口摘得的梨園鎮(zhèn)6001地塊，拿地成本更低，這也就意味著開(kāi)發(fā)商有更大的利潤(rùn)空間，產(chǎn)品在打造上也有更多的發(fā)揮空間。地塊周邊目前在售項(xiàng)目包括京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導(dǎo)價(jià)均是6.2萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在5.5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，以上這些項(xiàng)目目前市場(chǎng)庫(kù)存量較大，存在一定競(jìng)爭(zhēng)，但由于今天成交的地塊樓面價(jià)較低，開(kāi)盤價(jià)相對(duì)靈活有空間，疊加臨近地鐵的優(yōu)勢(shì)，后期值得關(guān)注。
取消地價(jià)上限后競(jìng)爭(zhēng)更加激烈
值得關(guān)注的是，近日，北京優(yōu)質(zhì)地塊頻頻上架。11月1日，北京發(fā)布了2024年度第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及7宗地。其中5宗地塊位于中心城區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)3宗，豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)各1宗。其中，備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)永安里舊城改造項(xiàng)目也在名單上。該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)建外街道，地處東三環(huán)內(nèi)、長(zhǎng)安街南側(cè)，緊鄰地鐵1號(hào)線及規(guī)劃17號(hào)線永安里站及建國(guó)門外大街，交通十分便利。
此外，11月4日，位于北京豐臺(tái)西南二環(huán)外萬(wàn)泉寺村的一宗宅地正式“轉(zhuǎn)正”，起始價(jià)110.54億元。該地塊處于地鐵16號(hào)線、房山線雙軌交會(huì)處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)明顯。用地面積6.37萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模17.83萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于11月28日9時(shí)起開(kāi)始競(jìng)價(jià)。
值得注意的是，在這宗地塊的出讓文件中，并未提及是否設(shè)置合理土地價(jià)格上限。這也意味著，北京或取消土地上限價(jià)格。這是3年多以來(lái)，北京出現(xiàn)的第一個(gè)未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。
北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“9·30”新政后北京市主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。北京市將進(jìn)一步加大對(duì)區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場(chǎng)需求突出區(qū)域的土地供應(yīng)。同時(shí)，通過(guò)優(yōu)化交易規(guī)則，推進(jìn)供給側(cè)改革，吸引有實(shí)力、有能力的開(kāi)發(fā)商選取高品質(zhì)土地進(jìn)行高質(zhì)量開(kāi)發(fā)建設(shè)。
張凱認(rèn)為，不設(shè)置地價(jià)上限意味著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和開(kāi)放，有助于提升市場(chǎng)的活力。土地資源將根據(jù)市場(chǎng)需求和供求關(guān)系來(lái)定價(jià)，使得土地價(jià)格更好地反映其市場(chǎng)價(jià)值。此外，這意味著開(kāi)發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
