6月1日，北京成交4宗住宅用地，攬金95.2億元，平均溢價(jià)率10.1%。其中，2宗順義新城街區(qū)及1宗亦莊新城地塊“觸頂”成交，而石景山衙門(mén)口地塊則以底價(jià)成交。
值得關(guān)注的是，本次土拍共吸引48個(gè)主體單位參與競(jìng)拍，其中順義新城第19街區(qū)19-69地塊最為熱門(mén)，共吸引45家企業(yè)，再創(chuàng)房企參拍數(shù)量的新高。6月份北京將迎來(lái)土地密集出讓，會(huì)陸續(xù)成交20宗宅地，而6月1日無(wú)疑是一個(gè)“開(kāi)門(mén)紅”。
6月1日，北京4宗宅地95.2億元成交，平均溢價(jià)率10.1%。資料圖片
順義2宗宅地未競(jìng)拍已“觸頂”
北京6月份首場(chǎng)土拍未拍先“火”，最為火熱的順義新城第19街區(qū)19-69及順義新城第20街區(qū)6001地塊分別吸引45家、35家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，2宗地塊在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就觸及競(jìng)價(jià)上限，隨后線下競(jìng)拍又觸及面積上限，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終分別由福建雄旺、中能建搖中。
其中，福建雄旺首次出現(xiàn)在北京土拍市場(chǎng)。據(jù)天眼查信息顯示，競(jìng)得方福建雄旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2022年，其母公司為福建雄旺投資有限公司，其經(jīng)營(yíng)范圍除了門(mén)窗制造加工、金屬門(mén)窗工程施工、五金產(chǎn)品制造等外，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑裝飾、水暖管道零件及其他建筑用金屬制品制造等。
具體來(lái)看，本次出讓的順義新城地塊均屬于六環(huán)內(nèi)后沙峪板塊，容積率1.8，建筑規(guī)模均在6萬(wàn)平方米左右，成交地價(jià)均在17億元左右，2宗地塊體量較小、地價(jià)在20億以內(nèi)、房地價(jià)差在3萬(wàn)元/平方米。
另外，順義新城街區(qū)鄰近首都機(jī)場(chǎng)，周邊多為低密小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，項(xiàng)目去化可靠。
對(duì)此，北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，低密度、低總價(jià)、高利潤(rùn)是吸引房企參與競(jìng)拍的主要原因，疊加15號(hào)線后沙峪站便利的軌道交通及較為成熟的居住配套，兩宗地塊不僅吸引了中海、首開(kāi)、龍湖、懋源等在順義已有建樹(shù)的房企，也吸引了東方雨虹、陽(yáng)明尚興、同泰日方等建筑類民營(yíng)企業(yè)參拍，此外，南通海門(mén)區(qū)國(guó)資控股的江蘇師山、河北民企明芳地產(chǎn)也再度參與。
對(duì)于此次土拍中最熱門(mén)地塊順義新城第19街區(qū)19-69地塊，據(jù)中指研究院高級(jí)分析師張曉飛分析，從地塊自身素質(zhì)來(lái)看，規(guī)模相對(duì)較小，總價(jià)15億元左右相對(duì)報(bào)名門(mén)檻不高，并且地塊設(shè)置最高限價(jià)約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報(bào)名。另外，在此之前競(jìng)拍單位主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行過(guò)調(diào)整，由“同一企業(yè)不得參與競(jìng)拍同一宗地”，調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參與競(jìng)拍同一宗地”，使得國(guó)央企與民營(yíng)企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技更加公平，所以本宗地塊民營(yíng)企業(yè)參與主體將近20家，成為近3年來(lái)民營(yíng)企業(yè)參與最積極的地塊。
亦莊新城高總價(jià)地塊吸引10家房企
北京亦莊新城0032地塊是本次出讓地塊中起始總價(jià)最高的地塊，由于門(mén)檻在本批次相對(duì)較高，報(bào)名的10家房企主要為央國(guó)企，均為在京有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力房企，且獨(dú)立參拍，包括中海、首開(kāi)、建發(fā)、城建、建工、綠城、 保利、招商蛇口、華潤(rùn) 、萬(wàn)科。值得關(guān)注的是，久未在京拿地的萬(wàn)科也現(xiàn)身該地塊，也是今年第二次參與北京土地市場(chǎng)競(jìng)拍。
縱觀競(jìng)拍過(guò)程，亦莊新城地塊因價(jià)格“觸頂”而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終招商蛇口幸運(yùn)搖中，成交價(jià)約為33.01億元。
岳微認(rèn)為，北京亦莊新城0032地塊位于五至六環(huán)之間的臺(tái)湖板塊，距離17號(hào)線嘉會(huì)湖站約1.1公里，目前嘉會(huì)湖-十里河段已開(kāi)通，預(yù)計(jì)2023年年底全線貫通，帶動(dòng)亦莊、CBD、望京、未來(lái)科學(xué)城聯(lián)動(dòng)發(fā)展。隨著臺(tái)湖板塊劃歸亦莊管理，居住配套及居住氛圍不斷提升。
此外，岳微表示，石景山衙門(mén)口棚改項(xiàng)目1615-713地塊，因?yàn)槭蹻1住宅混合公建用地性質(zhì)影響，住宅占比不足一半，自持公建達(dá)2萬(wàn)平方米，這對(duì)企業(yè)資金壓力較大，導(dǎo)致最終中海地產(chǎn)以底價(jià)獲得。
中海地產(chǎn)與石景山有著很深的淵源，其從2008年起深耕石景山，在此開(kāi)發(fā)了中海金石公館、中海金璽公館、中海長(zhǎng)安譽(yù)、中海學(xué)仕里、中海時(shí)代廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目。
雖然6月1日是一個(gè)開(kāi)門(mén)紅，但在中原機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉看來(lái)，目前市場(chǎng)并不熱，但是45家房企參拍一塊地刷新北京歷史。原因是北京掛牌出讓的土地限價(jià)，給了企業(yè)巨大的利潤(rùn)空間，特別是搖號(hào)，催生出一些“馬甲”房企。
北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍則認(rèn)為，北京6月的土拍將是全國(guó)土拍的一面鏡子，避險(xiǎn)資金扎堆沖進(jìn)一線和強(qiáng)二線城市，積極“參搖”熱點(diǎn)地塊。全國(guó)土拍熱地更熱，冷地越冷。
6月份北京將陸續(xù)成交20宗宅地
對(duì)于目前北京土地市場(chǎng)部分地塊持續(xù)火熱的原因，岳微認(rèn)為，首先是“擬出讓宅地清單公示、土地推介會(huì)、預(yù)申請(qǐng)制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息、合理決策，消除了“信息不對(duì)稱”帶來(lái)的影響，直接提振企業(yè)拿地信心；還有“交地即交證”等服務(wù)改革進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)活力，良好的營(yíng)商環(huán)境增強(qiáng)了在京有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)房企持續(xù)深耕的信心，也不斷吸引更多外地房企來(lái)京布局。
與此同時(shí)，岳微還指出，北京規(guī)土委針對(duì)熱門(mén)地塊發(fā)布的“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參拍同一地塊”政策補(bǔ)丁，有助于防止實(shí)力房企土拍壟斷性，增加市場(chǎng)多元化。而且在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)規(guī)則上亦出現(xiàn)新變化，刪除了對(duì)參加現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)企業(yè)后期參與競(jìng)得人的股權(quán)或投資權(quán)益的相關(guān)要求，提升房企參與積極性，降低競(jìng)得企業(yè)資金壓力。
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，北京實(shí)行“多頻少量”的供地方式，令企業(yè)在資金安排上更加從容。根據(jù)規(guī)自委發(fā)布的公告顯示，一批次清單預(yù)計(jì)出讓的23宗地塊已全部掛出，其中20宗地塊將在6月成交，不乏海淀四季青和亦莊X47等熱門(mén)地塊，海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、通州、經(jīng)開(kāi)區(qū)、順義、大興、房山、平谷十個(gè)區(qū)域均有供應(yīng)。岳微認(rèn)為，充足且均衡的供應(yīng)有助于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)布局意愿，分散市場(chǎng)出現(xiàn)集中競(jìng)爭(zhēng)的踩踏現(xiàn)象。
此外，在岳微看來(lái)，房企青睞平原新城“高性價(jià)比”地塊，今年以來(lái)，已出讓的14宗住宅用地中有7宗觸及競(jìng)價(jià)上限，超半數(shù)位于平原新城，引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)的多宗地塊均表現(xiàn)出體量小、總價(jià)低、條件優(yōu)越、規(guī)劃預(yù)期高的特征。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗
