過去這三天，北京3個(gè)新房項(xiàng)目開盤入市，選房現(xiàn)場(chǎng)火爆，成交量驚艷。來自海淀功德寺板塊的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，加上豐臺(tái)新宮板塊的建發(fā)金茂·觀宸，開盤當(dāng)天3個(gè)項(xiàng)目銷售額合計(jì)超170億元。而3月16日，位于海淀永豐南板塊的頤海澐頌開盤，其官微公布的銷售額突破72.5億元。

不過，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者周末探訪北京新房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，新房項(xiàng)目分化明顯，部分項(xiàng)目熱度高，部分項(xiàng)目則表現(xiàn)平平。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平拍攝 寇德娜制作

功德寺“雙子星”開盤大賣152億

3月21日晚上，位于海淀區(qū)功德寺板塊的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴同時(shí)開盤，當(dāng)日售出超1000套，總成交金額152億元，引起強(qiáng)烈關(guān)注。

“搶到了和樾玉鳴，還有點(diǎn)懵?！币晃毁?gòu)房者在某社交平臺(tái)發(fā)帖稱。

記者在該社交平臺(tái)上看到，不少購(gòu)房者發(fā)帖稱選到了功德寺這兩個(gè)項(xiàng)目的房子，不過也有不少購(gòu)房者未選中房源，其中一位購(gòu)房者發(fā)帖表示，“沉浸式體驗(yàn)了和樾玉鳴陪跑選房，也算是一次新奇體驗(yàn)?！边@位購(gòu)房者告訴記者，之所以選擇這個(gè)項(xiàng)目，首先是看中了位置，其次是產(chǎn)品力，購(gòu)房目的是改善居住條件。

據(jù)越秀地產(chǎn)官方公眾號(hào)稱，和樾望雲(yún)1分鐘銷售85億元，和樾玉鳴則賣了67億元。

3月21日晚，和樾望雲(yún)開盤現(xiàn)場(chǎng)。

和樾望雲(yún)為越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地聯(lián)合開發(fā)，和樾玉鳴則為綠城集團(tuán)、越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，銷售指導(dǎo)價(jià)均為10.5萬元/平方米，與附近的次新二手房形成了價(jià)格倒掛。

和樾玉鳴項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曲子罡告訴記者，功德寺“雙子星”項(xiàng)目與北京整體市場(chǎng)情況還不太一樣，可能熱度更高一些。“從售樓處開放到開盤，我們僅用了14天時(shí)間，累計(jì)接待了3500多組客戶，認(rèn)籌接近800組，最終開盤當(dāng)天賣了67億元。從結(jié)果來看，海淀客戶有一定的厚度，購(gòu)買力驚人，完全超出我們的預(yù)期。”

曲子罡進(jìn)一步稱，從區(qū)域來看，功德寺板塊新房少，多年未有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，導(dǎo)致積壓需求集中釋放。從項(xiàng)目來看，客戶的反饋是，主要是看中了地段、產(chǎn)品力以及學(xué)區(qū)的加持。多維度的綜合考量，才使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了火爆的銷售業(yè)績(jī)。

值得關(guān)注的還有3月16日位于海淀永豐南板塊的頤海澐頌開盤。根據(jù)其官微發(fā)布的消息，開盤30分鐘即實(shí)現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元。

一周內(nèi)，海淀三大新盤攬金超過200億元，引爆市場(chǎng)，點(diǎn)燃了北京新房市場(chǎng)“小陽春”的熱情。

不止如此，海淀的土拍也備受關(guān)注。3月18日，位于上地板塊的樹村地塊，被中海地產(chǎn)以75.02億元拿下，樓面價(jià)約10.23萬元/平方米，刷新北京單價(jià)紀(jì)錄。這宗地塊位于功德寺“雙子星”項(xiàng)目的東南方向約3公里處，位置更為稀缺。

此外，樹村地塊附近還有朱房村的“雙子星”地塊，成交樓面價(jià)分別為95047元/平方米、89234元/平方米。

不久的未來，這三個(gè)高端項(xiàng)目也會(huì)入市。今年的海淀市場(chǎng)，無論是土地出讓還是新房銷售，注定將引領(lǐng)北京樓市。

“好房子”帶動(dòng)部分項(xiàng)目熱銷

每年3月至4月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商普遍將此階段視為推盤的重要時(shí)機(jī)。

據(jù)北京市住建委公示信息，3月以來（截至3月20日），共有12個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售證，就包括熱度較高的頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、建發(fā)金茂·觀宸等項(xiàng)目。

3月23日，位于新宮板塊的建發(fā)金茂·觀宸迎來首次開盤。該項(xiàng)目的相關(guān)工作人員告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，項(xiàng)目雖然是線上開盤，但是現(xiàn)場(chǎng)依然火爆，有二三百組客戶。截至當(dāng)天中午，銷售了207套房源，銷售金額在22億元左右。

而在開盤前一日，記者實(shí)地走訪建發(fā)金茂·觀宸售樓處時(shí)就發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目人氣火爆，看房者絡(luò)繹不絕?！皢稳战哟蛻艏s200組，到訪人數(shù)近400人?！睋?jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員透露，這是豐臺(tái)區(qū)的第一批“好房子”項(xiàng)目，“在‘好房子’政策帶動(dòng)下，一些項(xiàng)目熱度較高，以我們項(xiàng)目為例，之前的兩個(gè)周末，單日客戶到訪量在200-300組，約500-600人。”

建發(fā)金茂·觀宸售樓處現(xiàn)場(chǎng)。新京報(bào)記者 段文平 攝

建發(fā)金茂·觀宸的火爆連帶著附近的京投森與天成項(xiàng)目看房者激增。記者在京投森與天成售樓處看到，該項(xiàng)目設(shè)置了客戶等候區(qū)，不少購(gòu)房者正等著看房，現(xiàn)場(chǎng)的一位女性購(gòu)房者因等待時(shí)間過長(zhǎng)，選擇中途離開。

新政加持之下，北京“好房子”項(xiàng)目受到追捧。位于昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園的龍湖·觀萃項(xiàng)目，3月初開放了超1萬平方米的實(shí)景示范區(qū)，其中包括北京首個(gè)景觀風(fēng)雨連廊和架空層泛會(huì)所空間。據(jù)悉，其示范區(qū)開放后吸引大量買房人到訪及行業(yè)專家、同行、媒體等參觀學(xué)習(xí)，至今已銷售超50套、總金額超3億元。

除了新盤外，不少在售的老項(xiàng)目在3月份也動(dòng)作頻頻。

日前，位于西紅門板塊的中建玖玥府項(xiàng)目迎來了154平方米森境美學(xué)實(shí)樓樣板間首次開放。中建玖玥府相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年全年，項(xiàng)目簽約640套的成績(jī)，為北京住宅市場(chǎng)銷售套數(shù)TOP2。到了今年，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段。

在上述負(fù)責(zé)人看來，3月份，北京新房回暖的趨勢(shì)較為分化?！氨本┨岢龊梅孔诱吆?，購(gòu)房者對(duì)于好房子的新盤、高得房率項(xiàng)目關(guān)注較多，傳統(tǒng)在售區(qū)域項(xiàng)目被新入市項(xiàng)目的熱度分流。海淀兩個(gè)項(xiàng)目幾乎是售罄狀態(tài)，但更多在售項(xiàng)目的整體去化水平還有待進(jìn)一步提升?！?/p>

位于大興義和莊板塊的壹品興創(chuàng)·頤和公館，今年1-2月的成交量登上大興區(qū)前三。近日，在壹品興創(chuàng)·頤和公館教育落地暨區(qū)域發(fā)展論壇上，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目最近銷售情況不錯(cuò)，好于去年年底，強(qiáng)于今年2月份。值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目層高約3.15米、空間實(shí)用率（加贈(zèng)送）最高約89.72%、樓間距寬至約58米，提前一步向“好房子”看齊。

的確，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者在實(shí)地探訪中，也感受了市場(chǎng)的“溫差”。記者周末在豐臺(tái)某樓盤售樓處看到，看房者寥寥，與熱門項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比。開發(fā)商銷售人員也坦言，項(xiàng)目所在區(qū)域城市界面欠佳是主要短板，但憑借明顯低于周邊項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，仍具備一定性價(jià)比。

結(jié)構(gòu)分化的“小陽春”

事實(shí)上，從2月份開始，北京樓市已經(jīng)釋放了“小陽春”的信號(hào)，當(dāng)月北京全市二手房累計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到11876套，相比2024年2月的6332套大漲了87.6%。相較于二手房市場(chǎng)的明顯抬頭，北京新房市場(chǎng)則分化明顯。

而北京3月份的新房市場(chǎng)，部分地段較好的項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)了整體市場(chǎng)的熱度?！肮Φ滤马?xiàng)目不能完全代表北京市場(chǎng)，是一個(gè)小區(qū)域的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目?！鼻宇溉缡钦f。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，功德寺項(xiàng)目具備特殊性，限定了指導(dǎo)價(jià)，為10.5萬元/平方米，而旁邊剛成交的樹村地塊僅樓面價(jià)就達(dá)10.23萬元/平方米，再加上海淀比較厚實(shí)的產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)和改善需求的厚度，才能在“小陽春”時(shí)取得熱銷爆棚的成績(jī)。但其實(shí)，這樣的成績(jī)并不能夠代表全市的整體市場(chǎng)熱度，也不代表樓市真正迎來了全面回暖，更多片區(qū)普遍存在著競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況。

中建玖玥府相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從總量上來看，新房市場(chǎng)在恢復(fù)中，但是分散到各個(gè)項(xiàng)目，呈現(xiàn)的是一個(gè)結(jié)構(gòu)分化的“小陽春”。新項(xiàng)目入市后，憑借“好房子”、高得房率，整體銷售不錯(cuò)，但很多在售項(xiàng)目可能就備受壓力了。

北京新房市場(chǎng)為何會(huì)嚴(yán)重分化？對(duì)于背后的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，主要在于供應(yīng)量和性價(jià)比。五環(huán)外新房供應(yīng)太多，且扎堆供應(yīng)，而海淀的幾個(gè)熱門板塊供應(yīng)相對(duì)少，不過今年也井噴了一下。性價(jià)比方面，新房整體回暖不及二手房，主要在于新房性價(jià)比不如二手房，而功德寺兩個(gè)項(xiàng)目賣得好，限價(jià)是一大原因。此外，“好房子”政策也有影響，郊區(qū)項(xiàng)目得房率差別較大，會(huì)導(dǎo)致一些老項(xiàng)目滯銷。

郭毅從人口結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、配套資源等方面對(duì)新盤分化進(jìn)行了解讀。郭毅稱，人口結(jié)構(gòu)方面，核心是產(chǎn)業(yè)人群的聚集度，產(chǎn)業(yè)的造福效應(yīng)，以及由產(chǎn)業(yè)帶來的人口年齡結(jié)構(gòu)。像海淀這種以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的地區(qū)，人均收入較高，且人口相對(duì)年輕化，剛需和改善需求會(huì)比較旺盛，這就會(huì)拉動(dòng)片區(qū)新房和二手房市場(chǎng)的活躍度。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)人群和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展片區(qū)相對(duì)集中，會(huì)造成小片區(qū)的樓市熱島效應(yīng)。而其他區(qū)域，雖然也有產(chǎn)業(yè)，可能存在著收入結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)離散程度的不同，所以會(huì)有一些更嚴(yán)重的分化表現(xiàn)。

在供需結(jié)構(gòu)方面，郭毅表示，只要片區(qū)存在供過于求，都可能會(huì)造成由二手房傳導(dǎo)向新房的一個(gè)供需失衡。在大環(huán)境下行的時(shí)候，這個(gè)傳導(dǎo)鏈條可能要極為健康，才能保證整體市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)熱度的狀態(tài)。北京很多片區(qū)老舊二手房集中，開發(fā)規(guī)模大，新房供應(yīng)量又比較大，市場(chǎng)的供應(yīng)格局是供過于求，在這樣的背景下，二手房的交易會(huì)比較難流向新房。

在配套資源的拉動(dòng)方面，郭毅認(rèn)為，跟樓市較為緊密的是地鐵、學(xué)校等資源，能不能形成對(duì)于住宅區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)的一個(gè)更好的鏈接和覆蓋？北京北部地區(qū)，軌道交通布局可能會(huì)更好一些，南部地區(qū)就存在著很多軌道交通的空白點(diǎn)。而教育方面，眾所周知，東城、西城、海淀以及朝陽的個(gè)別片區(qū)，學(xué)校資源相對(duì)較好，而其他區(qū)域的學(xué)校，只能帶來需求的增多，但難以帶來價(jià)值的拉動(dòng)。

此外，“好房子”方面，郭毅認(rèn)為，其對(duì)樓市交易會(huì)有一定的影響，但并不起決定性作用。

有效去化庫(kù)存仍需政策等多方面支持

郭毅表示，整體來看，雖然新房、二手房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)已比去年同期明顯回升，但無論是新房的可售庫(kù)存量，還是二手房的掛牌量，依然處于歷史高位，存量的去化周期也相對(duì)較長(zhǎng)。當(dāng)下“小陽春”確實(shí)能夠代表市場(chǎng)出現(xiàn)了局部的回暖，但在二季度很難保持持續(xù)的高熱，或者很難再出現(xiàn)更多的新盤開盤便售罄的情況。

對(duì)于樓市的未來走勢(shì)，曲子罡認(rèn)為，目前，北京新房市場(chǎng)處于理性上升的階段，從交易量來看，草簽和網(wǎng)簽之間會(huì)滯后一到兩個(gè)月，整體的數(shù)據(jù)可能會(huì)在4月下旬開始體現(xiàn)，一直持續(xù)到5月份?！按饲皞餮缘恼咚山墰]有落地，我認(rèn)為跟整體的數(shù)據(jù)回升有一定關(guān)系，如果有下行的情況，將有對(duì)應(yīng)的政策出臺(tái)。”

在中建玖玥府相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，上半年樓市還是一個(gè)筑底的過程，總量會(huì)有提升，但是分布不均，這也是今年很明顯的一個(gè)特征，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)整體更好地回暖、有效去化庫(kù)存，仍需政策等多方面支持。

在政策優(yōu)化與調(diào)整上，郭毅認(rèn)為，接下來可能會(huì)放寬樓盤的規(guī)劃審批，同時(shí)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行的城市更新，會(huì)騰挪出核心區(qū)地塊，進(jìn)一步拉動(dòng)市場(chǎng)信心。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平 圖/企業(yè)提供（除署名外）

編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐